Taloyhtiön vastuu sisäilmaongelmissa 

Sisäilmaongelmien selvittäminen on usein hankalaa sisäilman lukuisten fysikaalisten, kemiallisten ja biologisten tekijöiden vuoksi. Eri tekijät vaikuttavat asuntojen terveellisyyteen. Osa saattaa aiheuttaa ohimeneviä sairauksia, mutta pahimmassa tapauksessa asukas voi saada pysyviä sairauksia sisäilmaongelmasta johtuen.

Sisäilmaongelmat ja terveydensuojelulainsäädäntö 

Asunto-osakeyhtiölain ohella myös terveydensuojelulainsäädäntö vaikuttaa merkittävästi siihen, minkälaista kuntoa huoneistolta edellytetään.

Terveydensuojelulainsäädännöllä suojellaan ihmisten terveyttä. Terveydensuojelulaissa (763/1994, TervSL) on asetettu muun muassa asunnoille terveysvaatimuksia, jotka koskevat myös sisäilmaa. Myös esimerkiksi maankäyttö- ja rakennuslaissa (132/1999, MRL) säännellään terveydensuojelusta. 

TervSL 7 luvussa säädetään asunnon ja muun oleskelutilan sekä yleisten alueiden terveydellisistä vaatimuksista. 

TervSL 26 §:n mukaan asunnon ja muun sisätilan sisäilman puhtauden, lämpötilan, kosteuden, melun, ilmanvaihdon, valon, säteilyn ja muiden vastaavien olosuhteiden tulee olla sellaiset, ettei niistä aiheudu asunnossa tai sisätilassa oleskeleville terveyshaittaa. Asunnossa ja muussa oleskelutilassa ei saa myöskään olla eläimiä eikä mikrobeja siinä määrin, että niistä aiheutuu terveyshaittaa.  

TervSL 27 §:ssä edellytetään toimenpiteitä asunnon omistajalta tai haltijalta terveyshaitan ja siihen johtaneiden tekijöiden selvittämiseksi, poistamiseksi tai rajoittamiseksi. Terveydensuojeluviranomainen voi tilanteesta riippuen velvoittaa toimenpiteisiin taikka kieltää tai rajoittaa kyseessä olevan asunnon käyttöä.

Taloyhtiö voidaan velvoittaa poistamaan terveyshaitta

Jos osakkeenomistajan huoneiston sisäilmassa esiintyy paljon terveydelle haitallisia mikrobeja, voivat terveydensuojeluviranomaiset velvoittaa haitan aiheuttajan poistamaan ongelman. Käytännössä tällainen velvoite kohdistuu taloyhtiön vastuulle. Tämä ei kuitenkaan välttämättä määritä sitä, mikä osapuoli vastaa lopullisesti korjauskustannuksista.

TervSL:n nojalla on annettu sosiaali- ja terveysministeriön asetus asunnon ja muun oleskelutilan terveydellisistä olosuhteista sekä ulkopuolisten asiantuntijoiden pätevyysvaatimuksista (545/2015, asumisterveysasetus). Asumisterveysasetuksen soveltamisen ja tulkinnan helpottamiseksi Valvira on laatinut Asumisterveysasetuksen soveltamisohjeen (08/2016). 

Asumisterveysasetuksessa asuntojen sisäilmaongelmat on jaettu fysikaalisiin, kemiallisiin ja biologisiin tekijöihin. Lisäksi niihin on kohdistettu erilaisia vaatimuksia ja toimenpiderajoja.  

Fysikaalisiin tekijöihin kuuluvat muun muassa sisäilman kosteus ja lämpötila, ilmanvaihto, säteily sekä melu. Ne eivät yleensä aiheuta itsessään haittaa terveydelle, vaan niiden haitallisuus muodostuu usein yhdessä muiden tekijöiden kanssa. 

Kemiallisiin tekijöihin kuuluvat hiukkasmaiset tai kaasumaiset orgaaniset tai epäorgaaniset aineet taikka yhdisteet kuten esimerkiksi rakennus- ja sisustusmateriaaleista haihtuvat VOC-yhdisteet. 

Biologisiin tekijöihin kuuluvat kosteusvauriot sekä mikrobivauriot, johon sisältyvät bakteereiden, home- ja hiivasienten tai lahottajien haitallinen esiintyminen rakennuksissa. 

Sisäilmaongelman korjaaminen ja kunnossapitovastuun jakautuminen taloyhtiössä

Taloyhtiön rakennuksen mahdollisiin terveyshaittoihin sovelletaan TervSL:a. MRL:a puolestaan sovelletaan korjaustyöhön, jolla terveyshaitta poistetaan. Mahdollinen terveyshaitta ja rakennustekniset kysymykset edellyttävätkin usein terveydensuojeluviranomaisen ja rakennusvalvontaviranomaisen yhteistyötä.

Asunto-osakeyhtiön rakennuksen ja muiden tilojen kunnossapitovastuun jakautuminen osakkeenomistajien ja yhtiön kesken määräytyy lähtökohtaisesti AsOYL 4 luvun mukaisesti.

Yhtiöjärjestyksessä kunnossapitovastuun jakautumisesta voidaan määrätä laista poiketen. Kyseiset säännökset määrittävät vastuunjakoa myös sisäilmaongelmiin liittyen. 

Lähtökohtaisesti yhtiö vastaa kaikesta muusta paitsi osakashallinnassa olevien tilojen sisäpuolisesta kunnossapidosta. Toimivalta kunnossapitoasioissa on hallituksella ja isännöitsijällä. 

Vastuun jakautumiseen liittyy erilaisia rajanveto-ongelmia, eikä aina ole siten myöskään selvää, kenen vastuulle tietty huoneiston osa kuuluu. Mikäli asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä on lisäksi määrätty kunnossapitovastuusta, saattaa tämä lisätä erilaisia kunnossapitovastuun jakautumisen tulkintatilanteita.

Taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluu esimerkiksi rakennuksen ilmanvaihtojärjestelmä. Tästä johtuen yhtiö vastaa pääsääntöisesti myös huoneiston sisäpuolisten ilmanvaihtojärjestelmän osien kunnossapidosta. Osakkeenomistajan kunnossapitovastuulle voidaan kuitenkin katsoa tietyt etenkin normaalikäytössä kuluvat osat.

Jos taloyhtiö ei ryhdy tarvittaviin toimenpiteisiin terveyshaitan selvittämiseksi, asukas voi ottaa yhteyttä kunnan terveystarkastajaan.

Osakkeenomistajan tekemien muutostöiden vastuukysymykset 

 AsOYL 5 luvussa säädetään osakkeenomistajan suorittamista muutostöistä. 

Muutostöiden eli uudistusten osalta vastuukysymykset ovat toisinaan vaikeampia määrittää verrattuna kunnossapitovastuukysymyksiin. Pääsääntöisesti taloyhtiölle ei muodostu kunnossapitovastuuta muutostöistä, vaikka osakkeenomistaja on toteuttanut ne taloyhtiön luvalla. Tällöin vastuu pääsääntöisesti kuuluu huoneiston omistavalle osakkeenomistajalle. Taloyhtiö voi kuitenkin ottaa myöhemmin vastuulleen osakkeenomistajan tekemän muutostyön, jolloin uudistus lähtökohtaisesti kuuluu taloyhtiön kunnossapitovastuulle. 

Sisäilmaongelman tutkimuskulujen jakautuminen osakkaan ja yhtiön välillä 

Sisäilmaongelman tutkiminen alkaa ongelman laajuuden selvittämisestä rakenteita rikkomattomin menetelmin. Tyypillisiä sisäilmaongelman merkkejä ovat poikkeavat hajut, kosteusvauriojäljet ja asukkaiden oireilu. Nopeus sisäilmaongelman selvittämisessä vähentää kustannuksia ja ehkäisee ristiriitoja taloyhtiön ja osakkaiden välillä.

Selvittelyistä aiheutuvat kustannukset saattavat olla suuria jopa itse korjauskustannuksiin verrattuna. Selvittelykustannusten jaosta ei ole laissa määräyksiä. Lähtökohtana on, että ne kuuluvat kunnossapitovastuussa olevalle osapuolelle.

Vian tutkimiseen tulisi käyttää ulkopuolista asiantuntijaa. Se, kumman vastuulle vika todetaan kuuluvan, vastaa lähtökohtaisesti myös vian korjauskustannuksista. 

Kunnossapito- ja muutostöihin liittyvissä selvittelykustannuksissa on yleensä kysymys jonkinlaisesta teknisestä selvittämisestä. Tällaista voi esimerkiksi olla erilaiset tavarantarkastajan tai kuntotarkastajan tekemät mittaukset ja havainnot sekä näiden pohjalta tehdyt selvitykset tai tarkastusraportit. Kyse voi myös olla oikeudellisista selvityksistä, joiden avulla kunnossapitovastuullista tahoa selvitetään. 

Yhtiöllä on velvollisuus selvittää osakkeenomistajan huoneistossa olevan vian olemassaolo, jos osakkeenomistajalla on objektiivisesti arvioiden syytä olettaa, että huoneistossa on yhtiön korjattavaksi kuuluva vika. Pääsääntöisesti yhtiö vastaa tällöin selvityskuluista, vaikka vikaa ei löytyisikään.

Käytännössä yleisenä lähtökohtana voidaan kuitenkin pitää sitä, että tutkimuksia vian syistä tekevä osapuoli, tekee tutkimukset omalla riskillään. 

Jos osakkeenomistaja esimerkiksi teettää huoneistossaan kuntotutkimuksen selvittääkseen kosteus- tai mikrobivaurioita, hänen on palautettava huoneisto siihen kuntoon, missä se oli ennen tutkimuksia. 

Osakkeenomistaja on tällaisessa tilanteessa vastuussa myös kuntotutkimuksen aiheuttamista vahingoista, vaikka ne kuuluvat yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluville rakenteille. 

Tutkimukset tulisi aina toteuttaa vain tarpeellisessa laajuudessaan ja rakenteiden rikkomista tulisi välttää, jos tutkimukset ovat toteutettavissa ilman niitä. 

Taloyhtiöllä korvausvastuu sisäilmatutkimuksen laiminlyönnistä

Taloyhtiö voi syyllistyä kunnossapitovastuunsa laiminlyöntiin, jos se ei ryhdy selvittämään vastuulleen kuuluvan vian korjaamista. Tällöin yhtiö voi joutua myös vahingonkorvausvastuuseen osakkeenomistajalle, jos yhtiön voidaan katsoa toimineen tuottamuksellisesti.

HO:n ratkaisussa 30.11.2005, S03/1424, taloyhtiön katsottiin olevan vastuussa osakkeenomistajan vahingoista isännöitsijän huolimattomuuden perusteella. Tapauksessa yhtiö oli pyrkinyt korjaamaan aiheutuneet vesivahingot asianmukaisesti, mutta oli laiminlyönyt vastuunsa tuottamuksellisesti mikrobivaurioiden selvittelyssä. Korvattaviin vahinkoihin sisältyivät muun muassa kuntotutkimuksesta aiheutuneet kustannukset.  

Rovaniemen hovioikeuden ratkaisussa 25.8.2020 nro 241, taloyhtiö velvoitettiin korvaamaan liikehuoneiston sisäilmaongelman selvittelykulut osakkeenomistajalle kunnossapitovastuun perusteella. 

HO viittasi ratkaisussaan AsOYL:n esitöihin, jonka mukaan kunnossapidosta vastuussa oleva osapuoli vastaa lähtökohtaisesti myös vian selvittelykuluista. 

HO:n mukaan osakkeenomistajalla on lähtökohtaisesti oikeus vaatia vian selvittämistä taloyhtiöltä, vaikka viasta ei olisi edes täyttä varmuutta. Tapauksessa taloyhtiö ei ollut selvittänyt sisäilman laatua riittävällä tavalla. Osakkeenomistajalla oli tämän perusteella oikeus teettää sisäilman laatua selvittävä tutkimus, jonka kustannuksista taloyhtiö vastasi kunnossapitovastuunsa perusteella. 

Tapauksessa liikehuoneiston osakkeenomistaja oli useita kertoja ilmoittanut taloyhtiölle huoneiston sisäilmaongelmista, ja vaatinut yhtiötä ryhtymään tarvittaviin selvityksiin ja korjauksiin. 

Taloyhtiö oli selvittänyt asiaa tilaamalla asiantuntijalausunnon siitä, oliko liikehuoneiston ilmanvaihto määräysten mukainen yhtiöjärjestyksen mukaiseen käyttötarkoitukseen. Lausunto perustui taloyhtiön isännöitsijän toimittamiin rakennesuunnitelmiin, eikä huoneistoa lainkaan käyty tarkastamassa. 

HO katsoi, että kyseisellä lausunnolla ei ole riittävällä tavalla selvitetty liikehuoneiston sisäilman laatua. Osakkeenomistajalla oli sen vuoksi ollut oikeus teettää sisäilman laatua selvittävä tutkimus. Näin ollen taloyhtiöllä oli tapauksessa perusteltu velvollisuus korvata sisäilmaongelman selvittämisestä osakkeenomistajalle aiheutuneet kustannukset kunnossapitovastuunsa perusteella.  

HO:n mukaan taloyhtiön hallituksen päättämillä kunnostustoimenpiteillä tai osakkeenomistajan muutostyönä suorittamien väliseinien mahdollisella vaikutuksella ilmanvaihtoon ei ollut merkitystä selvityskulujen korvausvastuuta arvioitaessa. 

Taloyhtiön velvollisuus selvittää sisäilmaongelma 

Jos osakkeenomistajalla on objektiivisesti arvioiden syytä olettaa, että huoneistossa on taloyhtiön korjattavaksi kuuluva vika, yhtiöllä on velvollisuus selvittää vian olemassaolo. Näin HO totesi myös Rovaniemen hovioikeuden ratkaisussa 25.8.2020 nro 241. 

Osakkeenomistajan ja yhtiön näkemykset jo pelkästään korjaustarpeen olemassaolosta voivat kuitenkin poiketa täysin. Selvitystyöstä aiheutuvien kustannusten ollessa huomattavat, vian korjaaminen saattaa viivästyä sen vuoksi, ettei selvityksen tekemisestä päästä yksimielisyyteen.  

Käytännössä on osoittautunut toimivaksi, että osapuolet sopivat vian olemassaolon selvittämisestä aiheutuvien kulujen osalta, että kustannukset maksaa väärässä ollut taho. Tästä huolimatta osakkeenomistajalla tulee olla kuitenkin oikeus vaatia vian selvittämistä, vaikka täyttä varmuutta siitä ei olisikaan. Muunlaista kantaa ei voida HO:n mukaan pitää osakkeenomistajan kannalta kohtuullisena.  

Jos osakkeenomistaja ei voi esittää epäilynsä tueksi konkreettisia seikkoja vaan perustaa epäilynsä ainoastaan arveluihin, yhtiö voi vaatia selvittelykustannuksista sopimista. 

On kuitenkin huomattava, että jos osakkeenomistajalla on kuitenkin ollut objektiivisesti arvioiden perusteltu syy epäillä huoneistossa olevan yhtiön korjausvastuulle kuuluva vika, yhtiö vastaa selvittelykuluista, vaikka vikaa ei lopulta olisikaan. 

Osakkaalle voi syntyä oikeus vaatia sisäilmaongelman selvittelykuluja taloyhtiöltä  

Lainsäädännössä ei ole yksiselitteisiä säännöksiä sisäilmaongelman tai muun epäillyn puutteen tai vian selvittelyvastuusta. Taloyhtiöissä onkin usein epäselvyyttä asiaan liittyen, ja selvittelystä sekä osakkeenomistajan tilaamien tutkimusten kustannusten korvaamisesta voidaan kieltäytyä. 

Osakkaan on ilmoitettava epäillystä sisäilmaongelmasta tai muusta taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvasta puutteesta aina ensin taloyhtiölle ja vaadittava taloyhtiötä selvittämään asiaa. Jos taloyhtiö ei kuitenkaan ryhdy toimenpiteisiin, tai sen toimenpiteet ovat riittämättömiä, osakas voi teettää tutkimuksia itse ja vaatia kustannuksista korvausta taloyhtiöltä.

Rovaniemen hovioikeuden tuomio (25.8.2020 nro 241) on asunto-osakeyhtiölain esitöiden mukainen ja tulee jatkossa mahdollisesti selventämään käytäntöjä taloyhtiössä.