Uusi asunto-osakeyhtiölaki parantanut osakkaan oikeusturvaa

Uusi asunto-osakeyhtiölaki määrittelee erityisesti yhtiön ja osakkeenomistajan kunnossapitovastuun rajoja. Tuomioistuinten ratkaisukäytännössä vakiintunut linja on nyt kirjattu lakiin.

Uusi asunto-osakeyhtiölaki on kohentanut niin taloyhtiön, osakkaan kuin asunnon ostajankin oikeusturvaa. Laissa selvennetään erityisesti yhtiön ja osakkeenomistajan kunnossapitovastuun rajoja: osakkeenomistajan rakennustöitä huoneiston kunnon ylläpitämiseksi (kunnossapitotyö) tai sen muuttamiseksi (muutostyö) sekä yhtiön päätöksentekoa yhdenvertaisuusperiaate huomioiden.

Myös vahingonkorvausvastuu on määritelty aikaisempaa kattavammin. Kunnianhimoisesta tavoitteesta säännellä tyhjentävästi mahdolliset ongelmatilanteet kertoo sekin, että lain perustelut (HE 2004:29) ovat pitkät ja yksityiskohtaiset.

Aikaisemmin yhtiön ja osakkaiden vastuukysymyksiin on tulkinta-apua saanut etsiä vahingonkorvauslaista, osakeyhtiölaista ja tuomioistuinten ratkaisukäytännöstä. Uudessa asunto-osakeyhtiölaissa kunnossapitovastuuta koskevat periaatteet ovat säilyneet kutakuinkin ennallaan. Voidaankin sanoa, että tuomioistuinten ratkaisukäytännössä vakiintunut linja on nyt kirjattu lakiin.

Taloyhtiön vastuu

Yhtiön vastuu koskee rakenteita ja perusjärjestelmiä, jotka se on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen sekä huoneistojen sisäosien korjaamista tämän ajankohdan perustasoon. Yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet, lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät.

Yhtiö vastaa myös osakkeenomistajan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai tämän vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa.

Yhtiö ei vastaa pelkästään johdoista ja putkista vaan myös laitteista, joita niihin on kytketty. Perusteluissa mainitaan esimerkkeinä lämminvesivaraajat tai lattialämmityksen sähkövastukset, jotka ovat osa rakennuksen lämmitysjärjestelmää.

Osakkeenomistajan järjestelmään liittämät laitteet eivät kuitenkaan kuulu yhtiön kunnossapitovastuulle, ellei yhtiö ota niitä vastuulleen. Lainvalmistelun loppumetreillä hanat ja wc-istuimet päätettiin jättää yhtiön kunnossapitovastuulle, mikä onkin luontevaa etenkin huonokuntoisten tai vuotavien vesilaitteiden uusimista ajatellen. Huoneistossa olevia altaita yhtiön vastuu ei koske.

Jos sisätiloja joudutaan purkamaan korjaus- tai huoltotöiden vuoksi – esimerkiksi putkiremontin takia – yhtiö vastaa huoneiston korjaamisesta purkua edeltävään, yhtiössä sovittuun tasoon. Perustason ylittävältä osin kustannuksista vastaa osakkeenomistaja.

Silloin, kun vahinko ei johdu rakenteesta vaan esimerkiksi astianpesukoneen, akvaarion tai muun osakkeenomistajan vastuulla olevan laitteen yllättävän rikkoutumisen vuoksi ja vettä pääsee rakenteisiin, asukas vastaa pintamateriaalien purkamisesta sekä korjaamisesta aiheutuvista kustannuksista. Yhtiö huolehtii puolestaan rakenteiden kunnostamisesta mahdollisine kuivatuksineen, kuten myös muille huoneistoille aiheutuneista vahingoista.

Vahingon aiheutuessa asukkaan tuottamuksesta, voidaan yhtiölle aiheutuneet korjauskustannukset periä osakkeenomistajalta. Osakkeenomistaja ei vastaa yhtiölle vahingosta, jonka asukas (esimerkiksi vuokralainen) on aiheuttanut yhtiön omistamille rakenteille.

Korjaustöiden tekeminen yksinkertaisempaa

Kunnossapidon ja uudistustyön välinen rajanveto vaikuttaa kustannusten jakautumiseen yhtiön ja osakkeenomistajien välillä. Pääsääntöisesti yhtiön vastuulle jää kiinteistön kunnossapito pois lukien osakkeenomistajan tekemät muutostyöt ja uudistukset.

Yhtiökokous voi kuitenkin päättää osakkeenomistajalle kuuluvan kunnossapitotyön suorittamisesta yhtiön kustannuksella, jos työ liittyy yhtiön kunnossapito- tai uudistustyöhön tai työ on yhtiön kannalta muuten taloudellisesti tarkoituksenmukainen eikä se loukkaa osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta.

Esimerkiksi putkiremontin yhteydessä yhtiö voi yleensä toteuttaa märkätilojen vesikalusteiden ja pinnoitteiden tason parannuksen edullisemmin ja tarkoituksenmukaisemmin kuin yksittäinen osakkeenomistaja.

Vaikka yhtiökokous päättäisi tehdä osakkeenomistajan vastuulle kuuluvan korjaustyön, osakkeenomistaja voi niin halutessaan kieltää sen käyttämällä oikeuttaan päättää huoneistonsa sisäosien tasosta.

Osakkaan tekemistä omista saneerauksista koituva säästö voidaan ottaa huomioon yhtiövastikkeen määrässä, esimerkiksi silloin, kun yhtiö on päättänyt työstä, jonka osakas on jo omalla kustannuksellaan toteuttanut. Kyseeseen voivat tulla esimerkiksi märkätilojen remontit tai parvekelasitukset.

Osakkeenomistaja voi saada hyvityksenä enintään määrän, jonka yhtiö säästää kuluissa tämän huoneiston osalta.

Yhtiökokous voi yksinkertaisella enemmistöllä päättää yhtiövastikkeen alentamisesta tai osakas voi kuitata remonttikulut yhtiön luvalla vastikkeesta.

Hyvitykseen ei välttämättä ole oikeutta tilanteessa, jossa osakkaan tekemä kunnostustyö on jo niin aikansa elänyt, että yhtiön kunnossapitovastuu edellyttää uutta remonttia. Vastaava tilanne voi aktualisoitua myös silloin, kun osakkaan tekemä kunnossapito- tai muutostyö on huonosti toteutettu tai dokumentoitu.

Hissien rakentaminen vanhoissa taloissa on aikaisemmin saattanut lopahtaa epäselvään kustannusten jakoon tai vähemmistön vastustukseen. Kun juridisesti yksiselitteisiä keinoja kustannuskysymyksiin tai päätöksentekoon ei ole ollut, monissa asunto-osakeyhtiöissä on juridisten ongelmien pelossa vetäydytty koko projektista.

Uuden lain mukaan kustannukset hissin jälkikäteisestä asentamisesta jaetaan pääsääntöisesti huoneistojen sijaintikerroksen mukaisesti. Lain perusteluissa mainitaan useita menetelmiä kustannusten jakoperusteista. Pääsääntöisesti osakkeenomistajan maksettava osuus jyvitetään sitä suuremmaksi mitä korkeammalla huoneisto sijaitsee.

Yhdenvertaisuusperiaatteen mukaan ne, jotka hissistä eniten hyötyvät myös maksavat siitä eniten. Lisäksi laissa säädetään tietoliikennepalveluiden yhteishankinnan ja huoneistokohtaisen vedenkulutuksen osalta huoneistokohtaiseen kustannusten jakoon siirtymisen edellytyksistä.

Tiedottamis- ja tiedonsaantioikeus laajempaa 

Yhä enemmän muutoksia on tullut huoneistoremonttien valvontaan ja niistä ilmoittamiseen. Aikaisemmasta laista poiketen ilmoitusvelvollisuus syntyy muutostöiden lisäksi myös kunnossapitotöistä.

Uudessa asunto-osakeyhtiölaissa osakkaalla on velvollisuus ilmoittaa remontista hallitukselle tai isännöitsijälle, joiden on annettava tieto ilmoituksesta niille osakkeenomistajille, joiden osakehuoneistoon tai sen käyttämiseen työ voi vaikuttaa.

Jos osakkeenomistaja ei tee muutoksia asuntoon, työn tulos ei yleensä vaikuta rakennuksen osiin tai tilojen käyttöön.

Työn asianmukaiset suunnittelu-, toteuttamis- ja dokumentointivaatimukset kuitenkin edellyttävät ilmoitusvelvollisuutta näissäkin tapauksissa. Perusteluissa mainitaan esimerkkeinä kylpyhuoneremontit, ikkunoiden ja ovien pinnoitteiden uusiminen tai parkettilattian asentaminen muovimaton tilalle. Tällöinhän askelten äänet voivat kuulua paremmin alakertaan.

Kunnossapitotyöstä aiheutuvat tavanomaiset haitat, kuten remontin ääni tai pöly eivät pelkästään synnytä ilmoitusvelvollisuutta. Yhtiökokouksessa pitää vuosittain käsitellä seuraavien viiden vuoden aikana odotettavissa olevaa kunnossapitotarvetta, mikä parantaa myös asunnon ostajan tiedonsaantia.

Yhtiöllä on oikeus teettää kunnossapitotyö osakkaan kustannuksella, jos tämä laiminlyö lakiin tai yhtiöjärjestykseen perustuvan kunnossapitovastuunsa. Osakkaan ilmoitusvelvollisuuden sekä yhtiön valvonta- ja teettämisoikeuden tarkoituksena on edistää hyvän rakennustavan noudattamista osakkaalle kuuluvissa rakennustöissä. Näin voidaan ehkäistä suuriakin vahinkoja aiheuttavien kosteusvaurioiden syntymistä.

Myös osakkaalla on oikeus teettä kunnossapitotyö yhtiön kustannuksella, jos yhtiö kehotuksen saatuaan laiminlyö sille kuuluvan kunnossapitovastuunsa. 

Myös yhtiökokoukseen osallistumista on helpotettu ja kokousasiakirjojen saatavuutta parannettu. Vastikkeina kerättyjen varojen käyttöä koskevia tilinpäätösvaatimuksia on selvennetty osakkaiden oikeusturvan parantamiseksi.

Lue seuraavaksi: Tiesitkö, että sinulla voi olla oikeus jättää yhtiövastike maksamatta?
Lue seuraavaksi: Osakkeenomistajien yhdenvertaisuus asunto-osakeyhtiössä ja autopaikkojen jakaminen osakkaiden käyttöön