Kunnossapito ja vastuunjako taloyhtiössä

Miten yhtiön ja osakkeenomistajan kunnossapitovastuu jakautuu taloyhtiössä? Lue lakimies Jeminan kattava artikkeli aiheesta.

Asunto-osakeyhtiölaki määrää raamit

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvussa säädetään kunnossapitovastuun jakaantumisesta taloyhtiön ja osakkeenomistajan välillä.

Lähtökohtana on, että taloyhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Taloyhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet, eristeet ja perusjärjestelmät. Yhtiön perusjärjestelmiä ovat lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut vastaavat järjestelmät. Taloyhtiön vastuu koskee sellaisia rakenteita, eristeitä ja perusjärjestelmiä, jotka yhtiö on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen. Yhtiö vastaa myös sellaisesta osakkeenomistajan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen, ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa siten kuin asunto-osakeyhtiölaissa on säädetty.

Osakkeenomistaja puolestaan vastaa osakehuoneiston sisäosista, joilla tarkoitetaan muun muassa lattia- ja seinäpinnoitteita. Osakkaan on hoidettava osakehuoneistoansa huolellisesti ja toteutettava kunnossapitotyönsä siten, että yhtiön vastuulla olevat kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osat eivät rikkoudu. Osakkeenomistaja ei kuitenkaan ole vastuussa tavanomaisesta kulumisesta, joka aiheutuu tilojen käyttämisestä niiden käyttötarkoituksen mukaisesti.

Tätä jakoa voidaan pitää niin sanottuna nyrkkisääntönä.

Huomioithan myös yhtiöjärjestyksen

Vastuunjakoa arvioitaessa asunto-osakeyhtiölain tuntemisen lisäksi on selvitettävä yhtiöjärjestyksen sisältämät määräykset.

Vastuunjakoa arvioitaessa on aina otettava huomioon, että taloyhtiö on voinut poiketa asunto-osakeyhtiölaissa säädetystä määräämällä kunnossapitovastuun jakautumisesta yhtiöjärjestyksessä. Taloyhtiö on voinut ottaa jotain tyypillisesti osakkeella kuuluvaa vastatakseen tai taloyhtiöltä on voitu siirtää osakkeenomistajan vastuulle tiettyjä tavallisesti yhtiölle kuuluvia vastuita. Asunto-osakeyhtiölaista poikkeavat määräykset voivat kohdistua kaikkiin osakkeenomistajiin tai tietyissä tilanteissa vain osaan osakkeenomistajista.

Kun taloyhtiö on rajannut vastuutaan vain osan osakkeenomistajien osalta voi kysymys olla esimerkiksi tilanteesta, jossa taloyhtiö on rakennuttanut jälkikäteen ullakolle asuinhuoneistoja. Taloyhtiössä on painovoimainen ilmanvaihtojärjestelmä, jonka kunnossapito on taloyhtiön vastuulla. Ullakkohuoneistoja palvelemaan on rakennettu koneellinen ilmanvaihtojärjestelmä, jolloin yhtiöjärjestyksessä on haluttu määrätä, että ullakkohuoneistojen osakkeenomistajat vastaavat koneellisen ilmanvaihtojärjestelmän kunnossapidosta.

Mikäli taloyhtiön yhtiöjärjestyksellä on määrätty kunnossapitovastuusta ja näin poikettu laissa säädetystä tulisi määräyksien olla niin selkeitä, että jokainen osakkeenomistaja pystyy ymmärtämään mitä hänen vastuullaan on ja mikä puolestaan kuuluu yhtiön kunnossapitovastuulle.

Asunto-osakeyhtiölain sisältämiä säännöksiä kunnossapitovastuun jakautumisen osalta voidaan pitää suppeina. Näin ollen on jopa suositeltavaa, että yhtiöjärjestyksessä määrättäisiin kunnossapitovastuusta tarkemmin. Erityisesti tilanteissa, joissa kunnossapitovastuun jakautumista halutaan muuttaa, on siitä määrättävä nimenomaisesti ja selkeästi yhtiöjärjestyksessä. Tällöin viittausta vastuunjakosuositukseen tai -malliin ei voida pitää riittävänä. Jokainen osakkeenomistaja tulisi pystyä yhtiöjärjestykseen tutustumalla ymmärtämään mitä on hänen vastuullaan ja mikä puolestaan kuuluu yhtiön kunnossapitovastuulle.

Mitä tulee huomioida vian tai vaurion ilmetessä?

Ensinnäkin osakkeenomistajan on ilmoitettava havaitsemistaan puutteista viipymättä isännöitsijälle tai taloyhtiön hallitukselle. Kunnossapidosta vastuussa oleva osapuoli vastaa lähtökohtaisesti myös vian selvityskuluista.

Kunnossapitovastuun jakautumisen osalta sillä missä yhteydessä vika tai vaurio on havaittu ei tulisi antaa merkitystä. Vastuu määräytyy asunto-osakeyhtiölain ja yhtiöjärjestyksen määräyksien mukaisesti. Esimerkkinä voidaan mainita osakkeenomistajan kosmeettisista syistä aloittama kylpyhuoneremontti, jonka yhteydessä on havaittu vesieristeen läpi päässyt rakenteisiin ulottuva kosteusvaurio. Kunnossapitovastuu määräytyy vastaavalla tavalla, kuin tilanteessa, jossa kosteusvaurio olisi havaittu osakkaan ilmoituksen perusteella.

Vian ollessa ainoastaan pintamateriaalissa vastaa osakkeenomistaja yksin sen korjaamisesta aiheutuvista kuluista. Mikäli korjauksia vaativa vika on rakenteissa, vastaa taloyhtiö myös tarvittavista purkutöistä sekä niiden sisäosien palauttamisesta perustasoon, jotka vahingoittuvat rakenteen tai perusjärjestelmän korjaamisen vuoksi.

Mitä tarkoitetaan perustasolla?

Tyypillisesti osakkeenomistajan ja taloyhtiön välillä voi tulla kiistaa siitä, mikä on katsottava taloyhtiön perustasoksi. Perustaso määrittää sen laatutason, johon taloyhtiön on ennallistettava osakehuoneiston pinnat. Lähtökohtaisesti perustasolla tarkoitetaan huoneistojen alkuperäistä tasoa. Perustaso voi ajan kuluessa muuttua.

Perustaso muuttuu ensinnäkin silloin, kun peruskorjauksen yhteydessä taloyhtiö vaihtaa pintamateriaalit kaikkiin osakehuoneistoihin alkuperäisestä perustasosta poikkeavaan uuteen tasoon. Tällaisesta muutoksesta on kyse esimerkiksi silloin, kun kylpyhuonesaneerauksen yhteydessä muovimattopinnat vaihdetaan lattia- ja seinälaattoihin. Toiseksi, perustason muutoksesta voidaan tehdä nimenomainen päätös. Lisäksi perustaso voi muuttua taloyhtiön aiemmin vastaavassa tilanteessa tekemän korjauksen perusteella; jopa yksittäinen korjaustoimenpide voi olla osoitus perustason muutoksesta. Osakkeenomistajan tekemä remontti ja pintamateriaalien vaihtaminen ei kuitenkaan muuta taloyhtiön perustasoa.

Jos osakas haluaa esimerkiksi kosteusvaurion korjauksen yhteydessä huoneistoonsa perustasoa paremman lattiamateriaalin, tulee osakkeenomistajan maksaa materiaalien erotus.

Kunnossapitotyön teettäminen taloyhtiön tai osakkaan puolesta

Taloyhtiö voi teettää kunnossapitotyön osakkeenomistajan kustannuksella, jos osakkeenomistaja lyö laimin lakiin tai yhtiöjärjestykseen perustuvan kunnossapitovelvollisuutensa ja laiminlyönnistä voi aiheutua haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle.

Vastaavasti osakkeenomistaja voi teettää osakehuoneistossaan yhtiön kustannuksella sellaisen yhtiön vastuulla olevan kiireellisen kunnossapitotyön, joka on tarpeen lisävahingon välttämiseksi. Lisäksi osakkeenomistaja voi teettää kunnossapitotyön, jonka tekemättä jättämisestä aiheutuu osakkeenomistajalle vähäistä suurempaa haittaa, ja jonka suhteen yhtiö ei ole kirjallisen huomautuksen saatuaan viivytyksettä ryhtynyt riittäviin toimiin. Riittävyyttä arvioitaessa otetaan huomioon työn laatu, osakkaalle aiheutuva haitta ja muut olosuhteet.

Mikäli yhtiö ei hoida sille kuuluvaa kunnossapitotyötä, esimerkiksi suorita kosteus- tai home-epäilyn vuoksi tarvittavia tutkimuksia ja kunnossapitotyötä, osakkeenomistaja voi kirjallisesti huomauttaa yhtiötä ja vaatia yhtiötä hoitamaan kunnossapitovastuun mukaisen velvollisuutensa. Mikäli yhtiö edelleenkään ei hoida kunnossapitovastuitaan, osakas voi teettää kunnossapitotyön yhtiön lukuun asunto-osakeyhtiölain mukaisesti.

Kunnossapitotyön teettämiseen ryhtymistä toisen osapuolen kustannuksella tulisi kuitenkin aina harkita tarkasti eikä siihen tulisi ryhtyä kevyin perustein.

Muista tapauskohtainen arviointi

Kunnossapitovastuuta tulee aina arvioida tapauskohtaisesti kokonaisarvion perusteella. On selvitettävä ne syyt, jonka johdosta vaurio on aiheutunut sekä vaurion laatu ja laajuus. Lisäksi on otettava huomioon mahdolliset vahingonkorvausvastuut, jotka voivat johtua esimerkiksi osakehuoneistossa tehdystä muutostyöstä. Taloyhtiön on kohdeltava osakkeenomistajia yhdenvertaisesti. Osakkeenomistajien yhdenvertainen kohtelu tulee arvioitavaksi myös kunnossapitovastuun jakautumisen osalta. Kaikessa rakentamisessa ja korjaamisessa on aina huomioitava hyvä rakennustapa ja voimassa olevien määräysten noudattaminen.

Arvioidessasi kunnossapitovastuuta, muista ainakin nämä:

• Ota lähtökohdaksi asunto-osakeyhtiölain säännökset.
• Tarkasta taloyhtiön yhtiöjärjestys.
• Huomioi taloyhtiön perustaso.

Lue seuraavaksi: Uusi asunto-osakeyhtiölaki parantanut osakkaan oikeusturvaa
Lue seuraavaksi: Osakkeenomistajien yhdenvertaisuus ja autopaikkojen jakaminen asunto-osakeyhtiössä
Lue seuraavaksi: Taloyhtiön hallituksen vastuu

Jemina Tilander
Kiinteistölakimies (OTM)

Löydät toimipisteidemme yhteystiedot tämän sivun lopusta tai täältä.