Asunnon kauppa ja kauppakirjan laatiminen
Asunnon kauppakirjan laatimisessa kannattaa stressin ja epäselvyyksien välttämiseksi käyttää asuntokauppaan erikoistunutta juristia, joka hallitsee asuntokauppalain koukerot. Meiltä saat tarvitsemasi dokumentit aina kilpailukykyiseen hintaan. Kysy tarjousta.
Kuinka varautua asuntokauppoihin? Oikeanlaisen kauppakirjan laatiminen ja asuntokauppalain tunteminen ovat avaintekijöitä onnistuneille kaupoille. Myös ostajan ja myyjän vastuut asuntokaupassa on hyvä tuntea perusteellisesti. Siksi suosittelemme ottamaan asunnon kauppaan avuksi Kiinteistölakimiehen.
Palvelemme toimistoillamme Helsingissä, Turussa, Tampereella, Espoossa, Kuopiossa, Seinäjoella, Oulussa ja Vantaalla sekä joustavasti koko maassa. Ota yhteyttä!
Asuntokauppalaki säätelee asunnon kauppaa
Kun ostetaan tai myydään asunto-osakeyhtiön osakkeita, sovelletaan kauppaan asuntokauppalakia.
Asuntokauppalakia sovelletaan myös kun:
- asunnossa havaitaan virhe tai epäillään virhettä
- tehdään virheen johdosta reklamaatio tai vaatimuksia myyjälle
- puolustaudutaan ostajan tekemiä virheväitteitä vastaan.
Asuntokauppalaki vai maakaari?
Entä maakaari, milloin sitä käytetään? Kun asuntokauppalakia sovelletaan asunto-osakeyhtiön osakkeiden kaupassa, on omakotitalon, paritalon, tontin tai muun kiinteistön kaupassa käytössä maakaaren säännökset – ja kaupan vahvistaa aina kaupanvahvistaja.
Asunto-osakeyhtiön osakkaiden kaupassa ei käytetä kaupanvahvistajaa, kuten ei myöskään silloin, kun myydään vuokramaalla oleva rakennus.
Asuntokauppalain ja kiinteistönkauppaa sääntelevän maakaaren virhesäännökset eroavat toisistaan muun muassa kaupan vastuuaikojen osalta. Asuntokaupassa myyjän vastuu on kaksi vuotta hallinnan siirtymisestä myyjältä ostajalle, kun taas kiinteistön kaupassa myyjällä on viiden vuoden vastuuaika.
Asuntokauppalain ja maakaaren virhesäännökset
Mikäli myyjä on toiminut kaupassa törkeällä tavalla salaten virheitä taikka peittämällä niitä, vastuuaikaa ei sovelleta. Kuitenkaan myyjällä ei ole vastuuta virheestä enää kymmenen vuoden jälkeen, velan yleistä vanhentumista koskevien säännösten mukaisesti.
Asuntokauppalain ja maakaaren virhesäännökset eroavat jonkin verran toisistaan, mutta käytännössä virheen määritelmät vastaavat toisiaan. Kun vaihdon kohteena on asumiseen käytettävä koti, merkittävää ei niinkään pitäisi olla se, vaihtaako omistajaa asunnon hallintaan oikeuttavat osakkeet vai onko vaihdon kohteena kiinteä omaisuus.
Koska asunto- ja kiinteistökauppa ovat merkittäviä taloudellisia sopimuksia ja oikeustoimia, tulisi kaupoissa aina käyttää apuna Kiinteistölakimiehen osaamista virhevastuiden välttämiseksi.
Asuntokauppalaki ja asunto-osakkeiden kauppa
Asunto-osakkeiden omistuksen kautta yhtiön osakas saa oikeuden hallita yhtiöjärjestyksen mukaista huoneistoa. Asukas ei siis omista asuntoaan, ainoastaan ne osakkeet, jotka oikeuttavat asunnon hallintaan.
Tämän johdosta asunnonostaja ei saa myöskään tehdä asunnon rakenteisiin kohdistuvia muutoksia tai rakenteiden sisälle ulottuvia tutkimuksia ilman taloyhtiön antamaa lupaa.
Ostajan selonottovelvollisuus rajoittuu kaupassa käytännössä myyjän ja isännöitsijän antamiin tietoihin sekä asunnon pintojen tarkasteluun.
Asuntokauppalain mukaan asunto-osakkeiden kauppa voidaan tehdä vapaamuotoisesti. Tämän lisäksi myös asunnon ostotarjous voidaan tehdä vapaamuotoisesti. Muista, että tehty tarjous sitoo ostajaa, kun myyjä on sen hyväksynyt. Jos ostaja tämän jälkeen peruuttaa ostotarjouksen, hän voi joutua maksamaan myyjälle sopimussakkoa peruuntuneesta kaupasta – jos tällaisesta seuraamuksesta oli ostajan ja myyjän välillä sovittu.
Tutustu oheiseen artikkeliimme, jossa kerrotaan, miten laaditaan hyvä asunnon kauppakirja. Emme kuitenkaan suosittele laatimaan itse asunnon kauppakirjaa, kauppoihin liittyvien juridisten vastuiden välttämiseksi.
Ota siis yhteyttä Kiinteistölakimieheen, kun olet ostamassa tai myymässä asuntoasi ja haluat välttää ikävät vastuut asuntokaupassa.
Suullinen ostotarjous sitoo ostajaa
Toisin kuin kiinteistönkaupassa, asuntokaupassa myös suullinen ostotarjous on edellä mainituin tavoin sitova. Tämä saattaa tulla monelle ostajalle yllätyksenä, varsinkin jos kaupoista sovitaan sähköpostin välityksellä.
Periaatteessa riittää, että tarjoukseen annetaan myöntävä vastaus. Vaikka virallista kauppaa näin ei saada aikaiseksi, saattaa kaupasta tai annetusta tarjouksesta vetäytyvä osapuoli joutua maksamaan vahingonkorvausta sopijapuolelleen.
Asuntokaupassa myyjällä on tiedonantovelvollisuus asunnon kunnosta sekä yhtiötä koskevista asioista, kuten lähestyvistä yhtiön saneeraus- ja korjaustoimista. Tämä pätee, vaikka välitystehtävää hoitaisi kiinteistövälittäjä myyjän lukuun.
Käytännössä välittäjä hoitaa yhtiötä koskevat asiakirjat, kuten yhtiöjärjestyksen, kunnossapitoselvityksen ja isännöitsijäntodistuksen ostajalle kuitenkin hyvissä ajoin ennen kaupantekoa.
Muista kuitenkin, ettei myyjän vastuu kuitenkaan pääty siihen, että antaa välittäjän hoitaa paperisodan. Myyjän vastuu on asuntokauppalain mukaan itsenäinen riippumatta siitä, käytetäänkö kaupassa välittäjää tai ei.
Lue seuraavaksi: Ehdollinen ostotarjous
Ostajalla selonottovelvollisuus ja myyjällä tiedonantovelvollisuus
Myyjällä on aina velvollisuus antaa ostajalle kaikki ne tiedot, jotka voivat vaikuttaa ostajan ostopäätökseen. Käytännössä asunto-osakeyhtiössä tulee antaa tiedot yhtiön taloudellisista tulevista vastuista, mikäli nämä ovat myyjän tiedossa. Jos myyjä ei kerro kaikkia tietoja, voi hän joutua taloudelliseen vastuuseen kertomatta jättämistään tiedoista.
Ennen ostopäätöstä moni puntaroi taloyhtiön tulevia korjauksia – tietäväthän nämä aina kustannuksia.
Esimerkiksi peruskorjaukset tulevat esiin yhtiön korjaussuunnitelmassa tai huoltosuunnitelmassa. Parhaimmillaan taloyhtiön korjaustarpeet on kattavasti tässä asiakirjassa selvitetty, mutta toisinaan korjaustarpeet on hyvin suppeasti kerrottu. Tämä luonnollisesti vaikeuttaa ostajan kykyä päättää kaupasta. Yllättävät korjaustarpeet ovat nimittäin juuri niitä, joista riidellään jälkeenpäin kaupan osapuolten kesken.
Siinä missä myyjällä on velvollisuus antaa kauppaan vaikuttavat tiedot ostajalle, myös ostajalla on selonottovelvollisuus kaupan kohteesta. Ostaja ei voi myöhemmin vedota menestyksekkäästi siihen, ettei hän tiennyt taloyhtiön tulossa olevista remonteista, jos tällainen selvitys oli hänelle annettu ennen kauppaa.
Siksi ostajan tulee tutustua huolellisesti kaupan kohteeseen ja siitä annettuihin asiakirjoihin.
Lue seuraavaksi: Kiinnitä näihin asioihin huomiota asuntokaupoilla
Varaudu asuntokaupan yllätyksiin
Jos huoneistossa on ylimääräisia hajuja tai muuta epäilyttävää, kannattaa tällaiset seikat aina tutkia ennen kaupantekoa tai ostotarjouksen antamista.
Joskus ostotarjoukseen lisätään ehto, että ostajalle palautetaan hänen maksama käsiraha, jos asunnon kuntotarkastuksessa ilmenee jotain huolestuttavaa. Käytännössä tällaiset seikat pitäisi kuitenkin tutkia ennen käsirahan antamista myöhempien epäselvyyksien välttämiseksi.
Asunnon ja kiinteistön ostotarjouksesta voidaan myös tietyin perustein vetäytyä. Lue aiheesta lisää blogistamme.
Entä, jos asunnossa paljastuu kaupan jälkeen virhe, esimerkiksi sisäilmaongelma tai valesokkelirakenne? Tällöin virheen korjaamisesta vastaa pääsääntöisesti rakenteet omistava taloyhtiö, ellei asunto-osakeyhtiössä noudatettavassa yhtiöjärjestyksessä ole vastuunjaosta toisin sovittu.
Ostaja voi vaatia taloudellisena virheenä niitä korjauskustannuksia, joihin hän yhtiön osakkaana joutuu osallistumaan virhettä korjattaessa, eli käytännössä maksamalla ylimääräistä vastiketta.
Jos olet tekemässä asuntokauppaa tai olet ostanut asunnon, jossa on virhe, ota yhteyttä Kiinteistölakimieheen oikeutesi selvittämiseksi.
Palveluihimme kuuluvat • ostotarjouksen tai esisopimuksen tarkastus tai laadinta • kauppakirjan tarkastus tai laadinta • hallinnanjakosopimuksen tarkastus tai laadinta • vastuunrajoitusehdot • kaupan jälkeiset selvittelyt ja reklamoinnit kaupasta
Lue seuraavaksi: Kauppakirjan tarkastuslista ja kauppakirjamalli – näin teet hyvän kauppakirjan
Lue seuraavaksi: Asuntokaupat ilman välittäjää
