Mitä tehdä jos asunnossa paljastuu sisäilmaongelma kaupan jälkeen?

Sisäilmaongelma voi aiheutua kastuneista ja homeisista talon rakenteista, salaojien toimimattomuudesta, kastuneen alapohjan mikrobeista, kreosootin hajusta, katon vuotamisesta ja eristeiden kastumisesta. 

Syitä on on monia ja ne kaikki voivat aiheuttaa sisäilmaongelman, terveyshaitan ja asumishaitan. Huono sisäilma on monen tekijän summa.

Sisäilmaongelmaa epäiltäessä on syytä ryhtyä välittömiin toimenpiteisiin ongelman tutkimiseksi ja korjaamiseksi. 

Myyjää on viipymättä reklamoitava virhe-epäilyistä ja varattava mahdollisuus tarkastaa virheet omalla asiantuntijallaan.

Sisäilmaongelman tutkiminen

Asunnossa saattaa esimerkiksi esiintyä maakellarin hajua, joka aiheuttaa asukkaille allergiaoireita. Tällöin rakennusterveysasiantuntija selvittää sisäilmaongelman syyt ja lähteen, avaa rakenteita, ottaa mikrobinäytteitä ja antaa virheestä lausunnon.

Jo ennen asiantuntijan tilaamista kannattaa olla yhteydessä Kiinteistölakimieheen, joka on yhteydessä rakennusterveysasiantuntijaan ja laatii alustavan reklamaation myyjäpuolelle. 

Osallistumme tarvittaessa myös itse tarkastustilaisuuteen paremman kokonaiskuvan saamiseksi sisäilmaongelman laajuudesta ja merkityksestä.

Kun sisäilmaongelma on tutkittu ja asiassa saatu rakennusterveysasiantuntijan lausunto, teemme asiassa seikkaperäisen reklamaation myyjäpuolelle. 

Reklamaatiossa vedotaan kaikkiin rakennuksesta löytyneisiin vaurioihin, jotka muodostavat asunto- tai kiinteistökaupan virheen. On huomattava, että sisäilmaongelmasta tulee reklamoida noin 3-4 kuukauden kuluessa virheen havaitsemisesta.

On hyvin tärkeää käyttää apuna vain sellaisia tutkijoita, joilla on ammattitaito ja koulutuksen myötä saatu kelpoisuus lausua asunnon homeiden tai kosteuden aiheuttamasta sisäilmaongelmasta. Samoin yhtä tärkeää on käyttää apuna lakimiestä, joka on perehtynyt asunto- ja kiinteistökaupan virheisiin.

Kustannustehokkainta on käyttää heti kokenutta rakennusterveysasiantuntijaa, joka tutkii sisäilmaongelman syntyyn liittyvän vauriomekanismin.

Sisäilmaongelmasta reklamointi ja vaatimusten esittäminen

Reklamaatio ja vaatimukset on esitettävä asunnon myyjälle todisteellisesti varsin lyhyessä ajassa. Varminta on hoitaa vaatimukset perille 3-4 kuukauden reklamaatioajassa virheen havaitsemisesta.

Jos tarkkoja kustannusarviota virheen korjaamisesta ei vielä tässä ajassa ole saatu, voidaan esittää summittainen kustannusarvio virheen merkityksestä ja täsmentää sitä myöhemmin. 

Ostajan on kuitenkin selvitettävä korjauskustannuksia ilman aiheetonta viivytystä ja esitettävä lopulliset vaatimukset myyjälle kohtuullisessa ajassa.

Vaatimusten esittämisen jälkeen myyjälle on annettava oikeus selvittää virhettä ja sen merkitystä omalla asiantuntijallaan. Käytännössä myyjän asiantuntija tutkii virheeksi väitetyt talon vauriot ja puutteet ja lausuu oman käsityksensä sisäilmaongelmasta.

Sisäilmaongelma voi aiheuttaa talon asukkaalle vakavia terveysongelmia, kuten astmaa, keuhkosairauden, silmäsairauden, nivelkipua ja allergioita ja ihottumaa. 

Tällöin hinnanalennus ei ole aina paras ratkaisu, koska sisäilmaongelman korjaus ei aina onnistu toivotulla tavalla. Homeille ja mikrobeille herkistyneet ihmiset oireilevat helposti uudestaan, jos rakenteisiin jää vähääkään mikrobeja ja homeita.

Milloin terveyshaittaan voi vedota asunnon tai kiinteistön virheenä?

Pelkkä mikrobien kasvu rakenteissa ei aina tarkoita sitä, että rivitalossa, asunnossa tai kiinteistössä olisi maakaaren tai asuntokauppalain virhesäännöksen mukainen virhe, josta asunnon tai kiinteistön ostaja voisi vaatia hinnanalennusta, vahingonkorvausta tai jopa kaupan purkua ostajalta.

Mikrobien ja homeiden pitää aiheuttaa terveyshaittaa asukkaille tai korjausta edellyttävää vaurioitumista kiinteistölle. Vaikka esimerkiksi lahottajasieni ei aiheuttaisikaan asukkaille terveyshaittaa, on selvä, että kyseessä on kiinteistön virhe silloin, kun sieni vaurioittaa merkittävästi talon rakenteita.

Terveyshaittaan voidaan vedota asunnon tai kiinteistön virheenä ainakin niissä tapauksissa, joissa terveystarkastaja on antanut terveydensuojelulain mukaisen korjauskehotuksen kiinteistön omistajalle tai määrännyt asunnon asumiskieltoon. Usein prosessi etenee siten, että RTA-tutkija tutkii asunnon tai kiinteistön, jonka jälkeen terveystarkastaja antaa kuntotutkimusraportin perusteella lausunnon asunnon tai kiinteistön korjaustarpeesta.

Tuomioistuinsovittelu vaihtoehto laajalle oikeudenkäynnille

Jos yhteisymmärrystä sisäilmaongelman merkityksestä ja korjaamisesta ei synny eikä sovintoon asiassa päästä, normaali tapa edetä on viedä juttu ratkaistavaksi käräjäoikeuteen. 

Vielä käräjäoikeudessa osapuolet voivat pyytää riidan ratkaisemista tuomioistuinsovittelussa, joka on täysimittaista oikeudenkäyntiä huomattavasti edullisempi ja nopeampi tapa ratkaista asuntokaupan riitatilanne. Jos sovintoon päästään, osapuolet vastaavat omista oikeudenkäyntikuluistaan. 

Jos sovintoa ei synny, asia etenee normaaliin tuomioistuinmenettelyyn, joka aiheuttaa molemmille riidan osapuolille myös kuluriskin vastapuolen oikeudenkäyntikuluista, mikäli häviää juttunsa.

Asuntokaupan tai kiinteistökaupan purku voi olla sekä myyjälle että ostajalle paras vaihtoehto

Asuntokauppa tai kiinteistökauppa purettaessa, ostaja palauttaa asunnon tai kiinteistön omistusoikeuden takaisin myyjälle kauppahinnan palautusta vastaan. Joskus ostaja on jopa valmis luovuttamaan asunnon omistusoikeuden takaisin myyjälle maksettua kauppahintaa halvemmalla, kunhan pääsee sisäilmaongelmasta eroon.

Kun kauppa puretaan, sisäilmaongelman korjaaminen jää myyjän vastuulle. 

Sisäilmaongelman poistamisen jälkeen myyjä voi myydä asunnon edelleen, mutta on tärkeää dokumentoida kaikki havaitut virheet ja niiden korjaaminen tarkoin. Kaikki tiedot korjatuista virheistä on kirjattava tarkoin kauppakirjaan. Myyjän vastuu sisäilmakorjauksen onnistumisesta voidaan poistaa vastuunrajoitusehdolla.

Mikko Mäki-Ikola
lakimies

Lue seuraavaksi: Yleisimmät home- ja sisäilmaongelmat
Lue seuraavaksi: Millainen on hometalo haju? Terve talo ei haise

Löydät toimipisteidemme yhteystiedot tämän sivun lopusta tai täältä.