Ostajan tekemä kosteuskartoitus ei aina poista myyjän vastuuta kiinteistökaupan virheestä – Päätös D/1103/42/2023

Mistä päätöksessä (D/1103/42/2023) oli kyse?

Kuluttajariitalautakunnan päätöksessä D/1103/42/2023 ostajat olivat ostaneet Vantaalla sijaitsevan kiinteistön rakennuksineen. Kauppahinta oli 442 000 euroa. Kiinteistöllä sijaitsi vuonna 1957 rakennettu omakotitalo, jota oli laajennettu vuosina 2006–2009. Kaupan jälkeen ostajat esittivät useita virheväitteitä muun muassa ikkunoista, lämmöneristyksestä, vesivahingosta, laajennusosan yläpohjasta, läpivienneistä ja kellarin lämmityksestä.

Lautakunnan ratkaisu oli ostajien kannalta osittain myönteinen. Kuluttajariitalautakunta suositti, että myyjät maksavat ostajille 20 000 euroa hinnanalennusta sekä 1 579,70 euroa virheen selvittelykuluja korkoineen. Päätöksen ydin liittyi siihen, että ostajille oli annettu virheellinen tieto rakennuksen vanhan osan lämmöneristyksen uusimisesta.

Virheellinen tieto lämmöneristyksen uusimisesta johti hinnanalennukseen

Myyntiesitteen ja ostajille esitetyn aineiston mukaan rakennuksen vanhan osan ulkoseinien, lattioiden ja yläpohjan lämmöneristykset oli uusittu vuosina 2003–2004. Kaupan jälkeen kuitenkin ilmeni, että eristeet olivat pääosin alkuperäisiä eli 1950-luvulta. Lautakunta piti tätä tietoa kiinteistökaupan kannalta merkityksellisenä.

Maakaaren mukaan kiinteistössä voi olla laatuvirhe muun muassa silloin, kun myyjä on ennen kauppaa antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon rakennuksen kunnosta, rakenteista tai muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Lautakunta katsoi, että näin oli tapahtunut juuri lämmöneristystä koskevien tietojen osalta.

Miksi ostajan tekemä tarkastus ei poistanut myyjän vastuuta?

Päätöksen ehkä tärkein käytännön opetus liittyy ostajan tarkastusvelvollisuuteen. Myyjät katsoivat, että ostajan ennen kauppaa tekemä tarkastus oli rinnastettava asuntokaupan kuntotarkastukseen ja että ostajien olisi tullut havaita väitetyt virheet. Lautakunta ei hyväksynyt tätä tulkintaa.

Lautakunta totesi, että kyse oli sisällöltään lähinnä pintakosteusmittaukseen ja rajattuihin aistihavaintoihin perustuneesta katselmuksesta. Raportin otsikointi viittasi kosteiden tilojen mittaukseen, ja siitä puuttui useita täysimittaiseen kuntotarkastusraporttiin kuuluvia osia. Tämän vuoksi raportti ei laajentanut ostajan maakaaren mukaista ennakkotarkastusvelvollisuutta eikä vähentänyt myyjän virhevastuuta.

Ratkaisu muistuttaa siitä, että tarkastuksen nimike ei yksin ratkaise sen oikeudellista merkitystä. Olennaista on tarkastuksen todellinen sisältö: mitä on tutkittu, millä menetelmillä ja missä laajuudessa. Rajattu kosteuskartoitus ei yleensä tarkoita sitä, että ostaja olisi ottanut vastuulleen rakenteiden sisällä olevien seikkojen selvittämisen.

Kaikki ostajien vaatimukset eivät menestyneet

Vaikka ostajat saivat hinnanalennusta lämmöneristystä koskevan virheellisen tiedon perusteella, lautakunta hylkäsi useita muita vaatimuksia. Ikkunoiden osalta kyse oli lautakunnan mukaan tavanomaisesta huolto- ja ylläpitokustannuksesta. Vesivahingon osalta ostajille oli kerrottu vuodosta myyntiesitteessä, eikä korjausta edellyttävästä kosteus- tai mikrobivauriosta katsottu olevan riittävää näyttöä.

Laajennusosan yläpohjan puutteita, aluskatteen reikiä, radonputken virheellistä asennusta ja läpivientien tiivistämättömyyttä pidettiin puutteina, mutta myyjien ei osoitettu tienneen niistä eikä niistä ollut annettu ostajille virheellisiä tietoja. Lautakunta katsoi myös, etteivät nämä seikat ylittäneet salaisen virheen merkittävyyskynnystä edes kokonaisuutena arvioiden. Kellarin osalta ilmaisu ”lämmin kellari” katsottiin tulkinnanvaraiseksi, mutta se ei lautakunnan mukaan merkinnyt lupausta siitä, että näkyvillä olevat patterit olisivat käyttövalmiita.

Mitä päätös tarkoittaa kiinteistön ostajalle?

• Ostajan kannattaa dokumentoida tarkasti, mitä ennen kauppaa on tutkittu ja mitä ei ole tutkittu.
• Myyntiesitteessä ja kuntotarkastusraporteissa annetut tiedot on syytä säilyttää, koska niillä voi olla ratkaiseva merkitys myöhemmässä virheriitatilanteessa.
• Jos kaupan jälkeen ilmenee, että rakennuksen korjauksista tai rakenteista annetut tiedot eivät pidä paikkaansa, kyse voi olla maakaaren mukaisesta laatuvirheestä.
• Ostajan ei yleensä tarvitse avata rakenteita tai tehdä teknisiä lisätutkimuksia tarkistaakseen myyjän antamien tietojen paikkansapitävyyden, ellei siihen ole erityistä syytä.

Mitä päätös tarkoittaa kiinteistön myyjälle?

• Myyjän kannattaa varmistaa, että myyntiesitteeseen kirjattavat tiedot korjauksista ja perusparannuksista ovat täsmällisiä ja todennettavissa.
• Jos tieto perustuu aiemman omistajan kertomaan eikä sitä voida varmistaa, tämä epävarmuus kannattaa tuoda selvästi esiin.
• Myyjä voi joutua vastuuseen myös sellaisesta virheellisestä tiedosta, jonka hän on itse saanut aiemmalta omistajalta, jos tieto välitetään ostajalle varmana tietona.
• Myyjän vastuun kannalta ratkaisevaa ei ole pelkästään se, tiesikö myyjä virheestä, vaan myös se, millaisia tietoja ostajalle annettiin ennen kauppaa.

Usein kysyttyä kiinteistökaupan virheistä ja tarkastusvelvollisuudesta

Poistaako ostajan tekemä kuntotarkastus aina myyjän vastuun?

Ei poista. Kuntotarkastuksen vaikutus riippuu siitä, mitä tarkastuksessa on todellisuudessa tutkittu ja olisiko virhe ollut havaittavissa tavanomaisessa tarkastuksessa. Rajattu kosteuskartoitus ei ole sama asia kuin laaja kuntotarkastus.

Voiko myyjä vastata virheellisestä tiedosta, vaikka tieto olisi tullut aiemmalta omistajalta?

Kyllä voi. Jos tieto välitetään ostajalle osana myyntiaineistoa ja se koskee esimerkiksi rakennuksen kuntoa, rakenteita tai korjaushistoriaa, myyjä voi joutua vastuuseen tiedon virheellisyydestä.

Milloin ostaja voi vaatia hinnanalennusta kiinteistökaupassa?

Hinnanalennus voi tulla kyseeseen, jos kiinteistössä on maakaaren mukainen virhe ja virhe vaikuttaa kaupan kohteen arvoon. Tyypillisiä perusteita ovat virheelliset tai puutteelliset tiedot rakennuksen kunnosta, rakenteista, korjaushistoriasta tai sellainen merkittävä salainen virhe, jota ostaja ei ole voinut havaita ennen kauppaa.

Johtopäätös

Kuluttajariitalautakunnan päätös D/1103/42/2023 osoittaa, että kiinteistökaupan virhevastuussa ratkaisevaa on kokonaisuus: mitä ostajalle on kerrottu, mitä ostaja on voinut havaita ja minkä laajuinen ennen kauppaa tehty tarkastus todellisuudessa oli. Myyntiesitteessä esitetty virheellinen tieto rakennuksen lämmöneristyksen uusimisesta johti huomattavaan hinnanalennukseen, vaikka ostaja oli tehnyt kohteessa ennen kauppaa kosteuskartoituksen.

Tarvitsetko apua kiinteistökaupan virhetilanteessa? Kiinteistölakimies auttaa arvioimaan, onko kyseessä maakaaren mukainen virhe, miten reklamaatio kannattaa tehdä ja millaisia vaatimuksia asiassa voidaan esittää. Ota yhteyttä asiantuntijaan mahdollisimman varhaisessa vaiheessa, jotta oikeutesi eivät vaarannu.