Ostajan selonottovelvollisuus ja kuntotarkastajan vastuu asunto- ja kiinteistökaupassa 

Mitä ostajan on tehtävä? 

Ostajan tulee tarkistaa kohde ennen kaupantekoa tavanomaisella huolellisuudella. Yleensä riittää aistinvarainen tarkastus ilman rakenteiden rikkomista. 

Lisäselvityksiä tarvitaan, jos kohteessa on epäilyttäviä merkkejä, kuten kosteutta, hajuhaittoja tai vaurioihin viittaavia jälkiä. Tällöin ostajan on: 

• teetettävä tarkempia tutkimuksia 
• käytettävä tarvittaessa asiantuntijaa 
• huolehdittava siitä, että rakenteiden kunto selvitetään riittävällä tasolla 

Jos kuntotarkastus on tehty, ostajan on myös tutustuttava raporttiin huolellisesti. 
Pelkkä merkintä riskirakenteesta ei yleensä edellytä ostajalta lisätutkimuksia, mutta konkreettinen vaurioepäily tai -havainto edellyttää. 

Kuntotarkastajan vastuu tarkastuksesta 

Ostaja on vastuussa ennakkotarkastuksen tekemisestä. Jos ostaja ulkoistaa tarkastuksessa asiantuntijalle, hän vastaa myös asiantuntijansa huolellisuudesta, jos tarkastaja ei totea tavanomaisesti havaittavissa olevia virheviitteitä. Huolimaton tarkastus voi johtaa siihen, että ostaja menettää oikeuden vedota virheeseen. Tällöin ostajalla voi olla oikeus vaatia korvausta tarkastajalta, jos tämä on ollut huolimaton. 

Tarkastajan ja myyjän vastuun rajaus

Myyjä vastaa käyttämänsä edustajan, lähinnä kiinteistönvälittäjän antamista tiedoista. Kuitenkaan kuntotarkastajan antamaa tietoa yleensä tule katsoa myyjän vastuulla olevaksi. Riippumatta työn tilaajasta, tarkastaja voi olla vastuussa suoraan ostajalle.  

Tiivistettynä: kukin vastaa omasta tarkastuksestaan, jos kyseessä on tavanomaisessa tarkastuksessa havaittavissa oleva seikka. Jos tarkastaja on huolimaton, ostaja voi yleensä vaatia korvausta tältä riippumatta siitä, kuka tilasi tarkastuksen. 

Lähtökohtana on, että asunnon ja kiinteistön kaupassa myyjän tulee antaa ostajalle tieto kauppaan vaikuttavista tekijöistä – myös kauppaa hankaloittavista seikoista. Vastaavasti ostajalla on selonottovelvollisuus kaupan kohteesta. 

Vastuurajoitusehto kauppakirjaan sekä tiedonanto- ja selonottovelvollisuus

Asunnon tai kiinteistön myyjä voi toivoa vastuusta vapauttavan ehdon lisäämistä kauppakirjaan. Tavoitteena on varmistaa, että ostaja ei voisi esittää kaupan jälkeen vaatimuksia myyjää kohtaan asunnon kahden vuoden tai omakotitalon viiden vuoden määräajan kuluessa.

Vastuunrajoitusehdon pätevyys ja tulkinta

Pätevässä vastuunrajoituksesta tulee ilmetä hyvin tarkoin, millä tavalla ostajan asema poikkeaa laissa säädetystä. Oikeuskäytännössä vastuunrajoitusehtoja ei ole juuri katsottu päteviksi. Linja vaikuttaa muuttuneen sallivammaksi, mutta tilanne on edelleen epävarmalla pohjalla. Selvää kuitenkin on, että yksityiskohtainen ja suppea vastuunrajoitus katsotaan todennäköisemmin päteväksi kuin yleisluonteinen ja laaja. 

Miten myyjän vastuuta voi rajata asuntokaupassa?

Epävarman vastuunrajoitusehdon ohella tai sijaan myyjä voi suojautua myöhemmiltä vaatimuksilta antamalla ostajalle kattavasti tiedon kaikista virheistä, virhe-epäilyistä ja riskirakenteista etukäteen. Näin toimien myyjän vastuulle jäävät vain salaiset eli piilevät virheet. Ostajan tiedossa tai havaittavissa olevat seikat kun eivät muodosta kaupan virhettä eivätkä siten myyjän korvausvelvollisuuttakaan.

Myyjä on lähtökohtaisesti vastuussa tietämistään asunnon virheistä, joista ei ole ilmoittanut ostajalle. Kuitenkin jos virhe on sellainen, että huolellisen ostajan tulisi havaita se kohteen tarkistuksessa, ei ostaja pääsääntöisesti voi vedota siihen enää kaupan jälkeen, vaikka myyjä ei olisi siitä ilmoittanutkaan. Kummankin osapuolen on siis toimittava rehellisesti ja huolellisesti kaupassa. 

Salaiset ja piilevät virheet myyjän vastuulla

Virheitä, joista kumpikaan kaupan osapuolista ei ole tietoinen ennen kauppaa kutsutaan salaisiksi tai piileviksi virheiksi. Lähtökohtaisesti myyjä on vastuussa tämän typpisistä virheistä, jos virhe on merkittävä ja ostaja reklamoi virheestä huoneiston kaupassa kahden vuoden ja kiinteistön kaupassa viiden vuoden määräajassa hallinnan luovutuksesta.

Ostajan erityinen selonottovelvollisuus asunto- ja kiinteistökaupassa

 Ostajan tulee tarkistaa kaupan kohde huolella. Tarkastus on suoritettava huolellisuudella, jota voidaan yleensä olettaa käytettävän arvokasta omaisuutta hankittaessa. Yleensä riittää, että ostaja itse tarkastaa kiinteistön aistinvaraisesti ja rikkomatta rakenteita. Pääsääntönä esimerkiksi kuntotarkastajaa ei tarvitse käyttää, ellei siihen ilmene erityistä syytä. 

Milloin ostajan on teetettävä lisätutkimuksia?

 Jos kiinteistössä on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteutta seinissä, ostajan on ryhdyttävä tarkempaan tutkimukseen. Tällöin olosuhteet saattavat edellyttää, että aistien lisäksi käytetään teknisiä apuvälineitä, rakenteita rikkovia tutkimuksia ja asiantuntija-apua. 

Kuntotarkastusraportin merkitys ostajan vastuussa

Jos kuntotarkastajaa on käytetty, tulee tämän laatimaan lausuntoon tutustua huolella. Pääsääntöisesti pelkkä lausunnon viittaus riskirakenteeseen tai lisätutkimussuositus ilman vaurioepäilyjä tai havaintoja ei vielä edellytä ostajalta lisätutkimusten teettämistä. Mikäli raportissa ilmoitetaan konkreettinen vaurioepäily tai -havainto johtaa se ostajan velvollisuuteen teettää tarkempia tutkimuksia, joissa käytetään teknisiä apuvälineitä tai tehdään rakenteisiin avauksia rakenteiden kunnon selvittämiseksi.  

Ostajan käyttämän asiantuntija-avun merkitys 

Myyjä vastaa käyttämänsä asiantuntijan – kuten kiinteistönvälittäjän – antamista tiedoista ostajalle, kuin olisi antanut tiedot itse. Virheen ilmetessä ostaja voi valita, vaatiiko hän korvausta molemmilta vaiko yksin kiinteistönvälittäjäitä tai myyjältä. Lopullinen vastuu kiinteistönvälittäjän antamista virheellisistä tiedoista on kuitenkin välittäjällä, jos tämä on toiminut huolimattomasti. 

Kuntotarkastajan vastuu myös ostajaa kohtaan

Vaikka kuntotarkastaja olisi myyjän hankkima ja toimisi ennen kaikkea myyjän asiantuntijana, on kuntotarkastajan katsottu olevan vastuussa myös ostajalle antamistaan tiedoista kuin olisi sopimussuhteessa myös ostajaan nähden. 

Asiantuntijan huolimattomuus ja korvausvastuu

Tiiviisti käytetyistä asiantuntijoista: jos kaupan osapuoli – ostaja tai myyjä – käyttää apunaan asiantuntijaa, vastaa asiantuntijan tilannut osapuoli käyttämänsä asiantuntijan huolellisuudesta. Vahinkoa kärsinyt osapuoli voi kuitenkin vaatia korvausta käytetyltä asiantuntijalta, sikäli kun syntynyt vahinko johtuu tämän huolimattomuudesta. 

Asunto- ja kiinteistökaupan virheen seuraamukset 

Pääasialliset virheen seuraamukset, eli mitä ostaja voi vaatia virheen perusteella myyjältä asunto- ja kiinteistökaupassa asuntokauppalain ja maakaaren mukaan, ovat hinnanalennus, kaupan purku ja vahingonkorvaus. Yleisin ja ensisijaisin virheen seuraamus on hinnanalennus. Ostaja voi vaatia myös kaupan purkua, jos virhe on olennainen. Ostajalla on lisäksi oikeus vaatia vahingonkorvausta kärsimästään vahingosta itsenäisenä seuraamuksena tai lisäseuraamuksena muiden seuraamusten yhteydessä. 

Voiko myyjä oikaista virheen?

Osapuolet voivat halutessaan sopia mahdollisten virheiden korjaamisesta ennen kauppaa tai sen jälkeen, kun virheet ovat ilmenneet. Asunto- ja kiinteistökaupassa ei lähtökohtaisesti kuitenkaan voida vaatia virheen oikaisua myyjältä, eikä myyjällä myöskään ole siihen halutessaan oikeutta. Myyjällä ei ole katsottu yleensä olevan ostajaa parempia edellytyksiä virheen oikaisuun. Poikkeuksena tähän ovat uuden asunnon kauppa ja oikeudellinen virhe. 

Hinnanalennuksen tarkoitus on sopimustasapainon korjaaminen vähentämällä ostajan suoritusvelvollisuutta suhteessa myyjän suorituksen virheellisyyteen, kun puolestaan vahingonkorvauksen tarkoitus on asettaa ostaja siihen asemaan, jossa hän olisi ilman suorituksessa ollutta virhettä. 

Jos hinnanalennusta ei voida määrittää virhettä vastaavaksi, sen on muuten oltava määrältään virheeseen nähden kohtuullinen. Kynnys hinnanalennukseen on matalampi kuin purkaa kauppa, joka edellyttää virheeltä olennaisuutta.

 Lue seuraavaksi: Virhevastuu kiinteistökaupassa: Mitä ostajan ja myyjän tulee tietää?

 Lue seuraavaksi: Mitä kuolinpesän osakkaiden täytyy huomioida asuntoa myydessä?