Kiinteistön laatuvirheestä reklamointi ja vaatimusten esittäminen

Kiinteistön virheestä reklamoinnin lisäksi ostajan on ilmoitettava siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa. Vaatimukset on perusteltava esimerkiksi virheen korjauskustannusarviolla. Vaatimukset ja korjauskustannukset on esitettävä mahdollisimman pian virheen havaitsemisen ja tutkimisen jälkeen vaatimusten vanhentumisen uhalla.

Kiinteistön virheen reklamoinnin lisäksi esitettävä vaatimukset

Korkeimman oikeuden tapauksessa 2016:69 oli myydyssä kiinteistössä oli havaittu laatuvirheitä. Ostajat olivat pian virheiden havaitsemisen jälkeen ilmoittaneet niistä myyjille ja varanneet tilaisuuden esittää myöhemmin tarkemmin yksilöityjä vaatimuksia niiden perusteella. He olivat ilmoittaneet vaatimustensa sisällöstä myyjille vasta noin vuoden kuluttua virheiden havaitsemisesta. Tuomiosta ilmenevillä perusteilla Korkein oikeus katsoi, että ostajat olivat menettäneet oikeutensa vedota virheisiin.

Myyjät vastustivat ostajien vaatimuksia muun muassa sillä perusteella, että ostajat eivät olleet ilmoittaneet virheistä ja niihin perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa siitä, kun he havaitsivat virheen tai kun heidän olisi pitänyt se havaita. Ostajat ovat 18.8.2011 ostaneet myyjiltä kiinteistön, jolla sijaitsee asuinrakennus. Ostajat olivat ilmoittaneet virheistä myyjille 6.2.2012 ja 28.12.2012, mutta virheisiin perustuvat purku- ja hinnanalennusvaatimukset oli esitetty vasta haastehakemuksessa. Yläpohjan virhe oli tullut ostajien tietoon viimeistään 13.12.2011, ja alapohjan virheiden osalta olisi voitu esittää määrällinen vaatimus jo 28.3.2013.

Yksilöidyt vaatimukset esitettävä kohtuuajassa

Ensimmäisessä kirjeessä oli ainoastaan varattu mahdollisuus esittää tarkemmin yksilöityjä vaatimuksia. Jälkimmäisessä kirjeessä oli varattu mahdollisuus ”esittää korvausvaatimuksia myös alapohjan osalta”, mutta kirjeessä ei ollut esitetty konkreettista vaatimusta yläpohjankaan osalta. Vaatimukset hinnanalennuksesta ja kaupan purusta oli mainittu ensimmäisen kerran haastehakemuksessa 23.10.2013. Vaatimuksia ei siten ollut esitetty kohtuullisessa ajassa virheiden havaitsemisesta.

Maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan kiinteistön ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita.

Säännöstä koskevan hallituksen esityksen mukaan (HE 120/1994 vp s. 58) ostajan tulee reklamoidessaan ilmoittaa, mitä virheellisyys koskee ja kuinka se ilmenee sekä minkälaisia vaatimuksia hän tulee esittämään. Vaatimusten ei vielä tässä vaiheessa tarvitse olla yksilöityjä. Vahingonkorvaus- tai hinnanalennusvaatimuksen suuruus selviää tavallisesti vasta myöhemmin esimerkiksi korjaustöiden valmistuttua. Virheilmoitusta voidaan myöhemmin täydentää

Kiinteistön virheestä ja vaatimuksista ei tarvitse ilmoittaa samanaikaisesti

Kiinteistön ostajalla on siis velvollisuus ilmoittaa myyjälle kohtuullisessa ajassa paitsi virheestä myös siihen perustuvista vaatimuksistaan, jotta hän säilyttää oikeutensa vedota virheeseen. Virheestä ja vaatimuksista ei välttämättä tarvitse ilmoittaa samanaikaisesti, vaan ilmoitusvelvollisuus voidaan täyttää vaiheittain.

Lähtökohtana on, että ostajan tulee toimia aktiivisesti ja huolellisesti. Kohtuulliseen reklamaatioaikaan sisältyy se, että ostaja ehtii tutkia havaitsemaansa seikkaa ja tarvittaessa neuvotella asiantuntijan kanssa siitä, oikeuttaako puute vaatimuksiin (HE s. 58). Toisaalta ajan kuluminen vaikeuttaa virheiden ja vastuukysymysten selvittelyä ja todistelua ja voi perustaa myyjälle oikeutetun luottamuksen siihen, että kaupan kohteessa ei ole virhettä tai että mahdolliset virheet ovat ostajalle merkityksettömiä (KKO 2008:8, kohta 5).

Ajoissa tehty ilmoitus virheestä ei riitä täyttämään oikea-aikaisen ja asianmukaisen reklamaation edellytyksiä, jos ostaja ei ole samalla ilmoittanut virheeseen perustuvista vaatimuksistaan.

Ostajan on toimittava aktiivisesti ja huolellisesti

Reklamaatiovelvollisuutta arvioitaessa lähtökohtana on, että ostajan tulee toimia aktiivisesti ja huolellisesti. Ostaja ei voi edukseen vedota viivytykseen, joka on esimerkiksi aiheutunut hänen omasta päätöksestään olla teettämättä korjauksia tai avaamatta rakenteita. Tässä tapauksessa asiaa on arvioitava sen mukaan, milloin ostajilla olisi ollut mahdollisuus vaatimusten ilmoittamiseen

Oikeuden mukaan kirjettä 28.12.2012 voitiin pitää virheiden havaitsemisesta kuluneeseen aikaan ja asian selvittelyn vaiheeseen nähden riittävänä tapana ilmoittaa myyjille virheistä. Ostajien olisi kuitenkin pitänyt täydentää virheilmoitustaan vaatimusten osalta, kun heillä oli ollut kohtuullinen aika hankkia kirjeessä viitattu kustannusarvio. Ostajat olivat täsmentäneet vaatimuksiaan vasta käräjäoikeudelle 23.10.2013 toimittamassaan haastehakemuksessa eli noin vuosi alapohjan virheiden havaitsemisen jälkeen ja lähes kymmenen kuukautta edellisen yhteydenoton jälkeen.

Edellä mainituilla perusteilla Korkein oikeus katsoo, että ostajat eivät ole ilmoittaneet alapohjan virheisiin perustuvista vaatimuksistaan riittävän yksilöidysti kohtuullisessa ajassa virheiden havaitsemisesta.