Miten toimia, jos asunnosta tai kiinteistöstä löytyy virheitä kaupan jälkeen

Virhehavainto tai virhe-epäily 

Kiinteistö- tai asuntokauppa riita lähtee usein liikkeelle joko konkreettisesta virhehavainnosta tai virhe-epäilystä. Yleisin virhetyyppi on laatuvirhe, jolla tarkoitetaan asunnon laadullisiin ominaisuuksiin liittyviä virheitä ja vaurioita (esim. pinta-alavirheet, home- ja kosteusvauriot, vaikutukselliset rakennusvirheet ym).  

Tyypillisesti ostaja tilaa ulkopuolisen asiantuntijan tutkimaan virhettä, ennen kuin reklamoi virheestä. On kuitenkin muistettava, että virheestä on aina reklamoitava kohtuuajassa myyjää, jolloin suosittelemme alustavaa virheestä reklamointia heti virhehavainnon jälkeen kohtuullisessa ajassa, viimeistään 3 – 4 kuukauden kuluttua virheen havaitsemisesta.

Kuinka toimia virhehavainnon jälkeen

Virheen ilmetessä tai sitä epäiltäessä on tärkeää toimia oikealla tavalla ja oikea-aikaisesti. Muuten on mahdollista esimerkiksi menettää oikeutensa vedota virheeseen. Tämä voi koskea niin reklamaation tai kanteen oikea-aikaisuutta kuin esimerkiksi materiaalinäytteiden, sisäilmamittausten tai laboratorioanalyysien tutkimusmenetelmille asetettuja vaatimuksia. Myös rahalliset vaatimukset selvitettävä ja tehtävä myyjälle viivytyksettä.

Ammattitaitoinen rakennusterveysasiantuntija voi olla hyvin tärkeä osa virheen selvittämistä, mutta tämän tehtäviin ei kuulu arvioida tai antaa käsitystään siitä, mikä on oikeaa ja riittävää näyttöä mahdollisessa oikeuskäsittelyssä. 

Virheestä reklamointi

Kun virhe on todettu, laaditaan myyjälle reklamaatio ja jäädään odottamaan myyjän vastausta. Reklamaatio toimitetaan myyjälle asianmukaisella tavalla todisteellisesti, yleensä kirjatulla kirjeellä. Myyjän ei ole pakko vastata saamaansa reklamaatioon, mutta lähtökohtaisesti tämä kannattaa tehdä, koska molemmille kaupan osapuolille tulisi olla tärkeintä saada asuntokaupan riita ratkaisuun, ei sen viivyttäminen.

Asuntokauppariita päättyy kirjallisella sovintosopimuksella, asian viemisellä tuomioistuimeen tai kuluttajariitalautakuntaan taikka vaatimuksista luopuminen. 

Reklamaation ja vastauksen sisältö 

Virheestä on reklamoitava myyjää. Erityisen tärkeää on, että reklamaatio tehdään oikealla tavalla eli oikeasisältöisesti ja oikeassa ajassa (laki puhuu ”kohtuullisesta ajasta”). Jos katsotaan, että ostaja on tehnyt reklamaation väärällä tavalla joko sisällöllisesti ja/tai ajallisesti, tarkoittaa tämä lähtökohtaisesti reklamaatio-oikeuden menettämistä. Ostajalla ei tällöin ole oikeutta esittää vaatimuksia reklamoimistaan seikoista. 

Asuntokauppalaki ja maakaari säätelevät reklamaation tekemisestä, mutta eivät siihen vastaamisesta. Kuten ylempänä on todettu, myyjä voi päättää, vastaako reklamaatioon vai ei. Lähtökohtaisesti on suositeltavaa, että reklamaatioon vastataan. 

Virheen selvittäminen

Ostajalla on virheen selvittämisvastuu. Tätä varten ostaja usein käyttää kaupan kohteessa asiantuntijaa, joka voi olla esimerkiksi rakennusterveysasiantuntija tai muu vastaava asiantuntija.  

Yhtä tärkeää on varata myyjälle katselmusmahdollisuus ennen virheiden korjaamista. Jos näin ei ole tehty, on mahdollista, että ostaja menettää oikeuden korvauksiin.  

Riidan sopiminen sovintosopimuksella 

Ostajan velvollisuus on saattaa reklamaatio myyjän tietoon todisteellisesti. Kirjepostilla lähetetty kirje on vastaanottajan vastuulla.

Reklamaatiota joudutaan usein täydentämään sitä mukaa, kun virheestä ja vaatimuksista saadaan uutta, tarkempaa tietoa. Käytännössä tutkimuksia voidaan joutua tekemään useita virheen laajuuden selvitessä. Pääsääntöisesti jokaisesta uudesta merkityksellisestä havainnosta tulee informoida myyjää täydentämällä reklamaatiota.

Mahdollista on, että jo lyhyenkin kirjeenvaihdon jälkeen osapuolet pääsevät neuvottelemaan sovinnon sisällöstä. Tällaisessa tilanteessa on tärkeää huomioida, millaisiin ehtoihin kumpikin osapuoli suostuu, kun itse kiinteistökauppariita sovitaan. Esimerkiksi, jääkö ostajalle lain mukainen reklamaatio-oikeus kaupan kohteen myöhemmistä mahdollisista virheistä vai kattaako sovintona maksettava korvaus mahdolliset myöhemminkin havaittavat asuntokauppariidan uudet virheet. 

Riidan vieminen käräjäoikeuteen

Toisinaan päädytään ratkaisuun, että riita on vietävä tuomioistuimeen. Tässä kohtaa keskustellaan Kiinteistölakimiehen kanssa vaihtoehtoon liittyvistä riskeistä ja mahdollisuuksista. Esille nousee ainakin kuluriski sekä ajan kuluminen, jolla tarkoitetaan asian käsittelyaikoja tuomioistuimessa. Käsittelyajat ovat usein hyvinkin pitkiä ja lopullisen päätöksen saaminen asuntokauppariidalle saattaa kestää vuosia.

Niin sanotun perinteisen oikeudenkäynnin rinnalla kulkee vapaaehtoisuuteen perustuva tuomioistuinsovittelu, jota hyödynnetään entistä enemmän asunto- ja kiinteistöriidoissa. Jos sovinto saavutetaan tuomioistuinsovittelussa, riidan osapuolet pääsääntöisesti vastaavat omista kuluistaan. Jos tuomioistuinsovittelussa ei päästä sovintoon riidasta, asia palautuu käräjäoikeuteen normaaliin riitaoikeudenkäyntiin.

Mahdollista on viedä riita-asia myös kuluttajariitalautakuntaan. Tämä on sovittelun ohella kuluriskitön vaihtoehto, mutta osapuolet kohtaavat toisensa vain kirjallisesti. Lautakunta antaa ratkaisusuosituksen, jolla ei ole oikeudellista sitovuutta. Toisin sanoen vaikka kuluttajariitalautakunta päättäisi suositella hinnanalennusta tai kaupan purkua, myyjän ei ole suositusta pakko noudattaa. Tällöin lopullisen tuomion saadakseen ostajan on vietävä vaatimuksensa vielä käräjäoikeuden käsiteltäviksi.

Virheet, joihin voidaan vedota reklamaatiossa ja oikeudessa

Asuntokauppalakiin ja maakaareen sisältyy kolme erilaista kaupan kohteen virhettä eli virheperustetta: Asunnossa voi olla laatuvirhe, taloudellinen virhe tai oikeudellinen virhe. Kiinteistössä virheperusteet ovat laatuvirhe, vallintavirhe ja oikeudellinen virhe.

Kaikille virheperusteille yhteistä on vaikutuksellisuus: Vain sellaiset seikat, joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan, voivat olla virheitä. Laatuvirhe on yleisin virheperuste. Siitä on kyse, kun virhe koskee asunnon tai kiinteistön fyysisiä ominaisuuksia. Kyseessä voi olla esimerkiksi kosteus- tai mikrobivaurio, pinta-alavirhe kohteen todellisen pinta-alan poiketessa ostajalle ilmoitetusta taikka viallinen ilmastointijärjestelmä.

Laatuvirhe yleisin virheperuste

Asunnon ja kiinteistön laatuvirhettä koskevat säännökset muistuttavat paljon toisiaan, vaikka niillä on myös eroavaisuuksia, kuten erityisesti asuntoyhteisömuotoon liittyvät seikat. Asunto-osakeyhtiön mahdollinen vastuu asunnon puutteiden korjaamisesta pienentää puutteiden merkitystä yksittäiselle ostajalle. 

Laatuvirheet voidaan yleisellä tasolla jakaa sopimuksenvastaisuuteen, tiedonantoon liittyvään virheeseen sekä salaiseen virheeseen, josta asuntokaupassa käytetään usein nimitystä piilevä virhe. 

Salaisessa virheessä on kyse sellaisesta virheestä kaupan kohteessa, josta ostaja tai myyjä eivät ole tienneet, eikä heidän olisi pitänytkään tietää. Virhearviointi kohdistuu ostajan perusteltuihin odotuksiin, eli poikkeaako asunto tai kiinteistö ostajan perustelluista odotuksista, ja onko poikkeama merkittävä. Virheen merkittävyysedellytys nostaa virhekynnystä korkeammalle kuin, mitä muiden virheiden vaikutuksellisuus edellyttää.

Taloudellinen virhe asuntokaupassa

Asuntokaupassa voi olla taloudellinen virhe, jos myyjä ennen kaupantekoa on antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kyseisen asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyvistä taloudellisista velvoitteista tai vastuista, kuten yhtiövastikkeesta tai myytävien osakkeiden osalle kuuluvasta osuudesta yhtiön velkoja, taikka asuntoyhteisön taloudellisesta tilasta. 

Myös tietojen antamatta jättäminen voi johtaa taloudelliseen virheeseen, jos myyjällä olisi ollut velvollisuus antaa kyseiset tiedot tai ostaja on perustellusti voinut olettaa saavansa tiedon ja myyjän voidaan olettaa siitä tienneen. 

Kaupan kohteessa voi olla taloudellinen virhe myös silloin, jos asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet tai vastuut ovat asunnossa tai kiinteistön muissa osissa kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää. 

Taloudellinen virhe voi tällöin oikeuttaa korvauksiin, mikäli myydyssä asunnossa tai taloyhtiössä havaittu virhe osoittautuu merkitykselliseksi eli virhe olisi vaikuttanut kauppaan.

Taloyhtiöissä korjauskulut yleensä jakautuvat kaikkien osakkeenomistajien kesken, jolloin ostajalle korjauksista koituva ylimääräinen rahoitusvastike ei useinkaan ylitä virheen merkityksellisyyden kynnystä. Eri asia on, jos virhe koskee koko taloyhtiötä, jolloin asunnon ostajan osuus kustannuksista voi nousta huomattavan suureksi oikeuttaen hinnanalennukseen tai vahingonkorvaukseen, jopa kaupan purkuun.

Vallintavirhe estää kiinteistön käytön myytyyn tarkoitukseen

Kiinteistössä voi olla vallintavirhe myyjän antaman virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon perusteella taikka myyjän laiminlyödessä tiedonantovelvollisuuteensa sisältyvän tiedon antamisen ostajalle. Myyjällä on myös velvollisuus oikaista havaitsemansa ostajan mahdollinen erehdys tietoihin liittyen. 

Kiinteistön vallintavirhettä koskevassa tiedossa voi olla kyse voimassa olevasta kaavasta, rakennuskiellosta, luovutusrajoituksesta tai muusta kiinteistön käyttöä tai vallintaa rajoittavasta viranomaisen päätöksestä. Virheellinen tieto voi myös koskea naapurikiinteistöä.  

Lisäksi rakennukseen tai kiinteistöllä harjoitettuun toimintaan liittyvä puuttuva lupa tai kiinteistönmuodostamislain (554/1995, KML) kiinteistönmuodostuksen estyminen voivat myös aiheuttaa vallintavirheen. 

Oikeudellinen virhe omistuksen esteenä

Oikeudellinen virhe voi ilmetä asuntoon tai kiinteistöön kohdistuvana sivullisen oikeutena, josta ostaja ja myyjä eivät ole sopineet kauppakirjaan. Kaupan kohteessa on oikeudellinen virhe, jos sivullinen omistaa kaupan kohteen tai osan siitä tai jos sivullisella on jokin muu siihen kohdistuva oikeus kuten pantti- tai vuokraoikeus. 

Virheiden erottelulla on tapauskohtaisesti käytännössä merkitystä, koska muun muassa ostajan selonottovelvollisuus ja osittain myös virheen seuraamukset riippuvat virheperusteesta. 

Asunto- ja kiinteistökaupan virheiden seuraamukset

Pääasialliset virheen seuraamukset, eli mitä ostaja voi vaatia virheen perusteella myyjältä asunto- ja kiinteistökaupassa asuntokauppalain ja maakaaren mukaan, ovat hinnanalennus, kaupan purku ja vahingonkorvaus.

Yleisin ja ensisijaisin virheen seuraamus on hinnanalennus.

Ostaja voi vaatia myös kaupan purkua, jos virhe on olennainen.

Ostajalla on lisäksi oikeus vaatia vahingonkorvausta kärsimästään vahingosta itsenäisenä seuraamuksena tai lisäseuraamuksena muiden seuraamusten yhteydessä.

Osapuolet voivat halutessaan sopia mahdollisten virheiden korjaamisesta ennen kauppaa tai sen jälkeen, kun virheet ovat ilmenneet. Asunto- ja kiinteistökaupassa ei lähtökohtaisesti kuitenkaan voida vaatia virheen oikaisua myyjältä, eikä myyjällä myöskään ole siihen halutessaan oikeutta. Myyjällä ei ole katsottu yleensä olevan ostajaa parempia edellytyksiä virheen oikaisuun. Poikkeuksena tähän ovat uuden asunnon kauppa ja oikeudellinen virhe. 

Hinnanalennuksen tarkoitus on sopimustasapainon korjaaminen vähentämällä ostajan suoritusvelvollisuutta suhteessa myyjän suorituksen virheellisyyteen, kun puolestaan vahingonkorvauksen tarkoitus on asettaa ostaja siihen asemaan, jossa hän olisi ilman suorituksessa ollutta virhettä.

Jos hinnanalennusta ei voida määrittää virhettä vastaavaksi, sen on muuten oltava määrältään virheeseen nähden kohtuullinen. Kynnys hinnanalennukseen on matalampi kuin purkaa kauppa, joka edellyttää virheeltä olennaisuutta.

Kiinteistölakimies selvittää tilanteen

Asuntokauppojen riidat voi syntyä puutteellisista tiedoista kauppakirjassa ja kaikkia miellyttävä ratkaisu voidaan joutua selvittämään Kiinteistölakimiehen avulla.

Kiinteistökauppojen virheiden kohdalla tulee ottaa yhteyttä asiantuntijaan mahdollisimman nopeasti parhaan lopputuloksen saavuttamiseksi.

Kiinteistölakimies auttaa sinua oikeudellisten ongelmien selvittämisessä. Ota yhteyttä!

Löydät toimipisteidemme yhteystiedot tämän sivun lopusta tai täältä.

Lue seuraavaksi: Talon myynti purkukuntoisena – Mikä on myyjän vastuu?

Lue seuraavaksi: Tekeekö kuntotarkastaja tarpeeksi kattavat tutkimukset?