Kaupan purku asunto- ja kiinteistökaupassa – asuntokaupan purku käytännössä

asuntokaupan purun perusteet tulee olla merkittäviä

Virheitä asunnossaan tai kiinteistössään havainnut ostaja vaatii usein kaupan purkua. Kaupan purun edellytyksiä arvioitaessa on huomioitava asunto- ja kiinteistökaupan eroavat säännökset. Asunto-osakeyhtiössä vaurioituneet rakenteet omistaa yleensä taloyhtiö, joka vastaa rakenteiden kunnossapidosta. Virheen tulee myös olla olennainen, jotta ostaja voi vaatia kaupan purettavaksi.

Milloin on oikeus purkaa kauppa?

Asuntokauppaa koskevassa asuntokauppalaissa ja kiinteistökauppaa säätelevässä maakaaressa on kaupan purkua koskevat säännökset kaupan virheen seuraamuksena. Jos virhe on olennainen, kaupan purku on mahdollinen hinnanalennuksen ohella. Ostajalla on oikeus valita, haluaako hän vaatia hinnanalennuksen sijasta kaupan purkua.

Kaupan purku on poikkeuksellinen toimenpide ja ankara seuraamus virheestä. Tämän vuoksi sitä on haluttu yleisesti sopimusoikeudessa rajoittaa. Sopimuksen purkamisella voi olla merkittäviä vaikutuksia ostajan ja myyjän taloudelliseen tilanteeseen. Näin on todennut myös Helsingin hovioikeus (HelHO 7.3.2017 Dnro S 15/2965).

Helsingin hovioikeuden ratkaisussa 7.3.2017 S 15/2965 asunnon myyjän menettelyn katsottiin olevan kunnianvastaista ja arvotonta, kun myyntiesitteeseen oli kirjattu ”kattavat remontit on tehty”, mutta tämä ei ole koskenut kaikkia taloyhtiön asuntoja vaan pelkästään myynnissä ollutta A-asuntoa. Myyntiesitteen liitteenä olivat A-asunnossa tehdyt remontit. Sen sijaan B- ja C-asunnoissa tarpeellisia remontteja ei ollut tehty. Menettelyn moitittavuusarviointiin vaikutti myös myyjien asema taloyhtiössä. Toinen myyjistä oli taloyhtiön isännöitsijä ja toinen oli ollut paitsi tilintarkastaja myös mukana laatimassa korjauslistoja. Myyjien menettelyn tarkoituksellisuutta korosti, että kohde oli ollut aiemmin myynnissä siten, että myös muita asuntoja koskevat korjauslistat olivat olleet nähtävillä, mutta huoneisto ei ollut tällöin mennyt kaupaksi.

Hovioikeuden kyseistä ratkaisua koskevassa asiassa oli kyse muun muassa taloudellisesta virheestä ja myyjien tiedonantovirheestä pienessä asunto-osakeyhtiössä. Myyjät eivät olleet ennen kauppaa kertoneet ostajille, että taloyhtiön muissa asunnoissa ei oltu tehty vastaavia remontteja kuin myydyssä asunnossa. Huomioiden asunnon kauppahinnan, hovioikeus katsoi ostajiin kohdistuvan osan taloyhtiön kustannuksista kohtuuttoman suureksi verrattuna siihen, mihin ostajan voidaan katsoa perustellusti kauppaa tehdessään varautuneen.

Laissa ja esitöissä onkin lähdetty siitä, että kaupan purkaminen on poikkeuksellinen toimenpide. Käytännössä kyse on siitä, että objektiivisesti arvioidenkin kaupan jälkeen havaitut virheet ovat niin huomattavia, että niistä tietoisena ostaja ei olisi ostanut kohdetta edes alennettuun hintaan.

Kaupan purun edellytykset

Asunto- ja kiinteistökaupassa ostajalla on oikeus purkaa asuntokauppa, jos virhe on olennainen. Asuntokauppalain 6 luvussa ja maakaaren 2 luvussa kaupan purkua koskevasta olennaisuusvaatimuksesta on säännelty osittain eri tavoin.

Kaupan purkaminen merkitsee myyjän ja ostajan velvollisuuksien lakkaamista, ja tehtyjen suoritusten palauttamista. Ostajan on luovutettava kaupan kohde takaisin myyjälle ja myyjän on palautettava saamansa kauppahinta ostajalle.

Palautettavalle kauppahinnalle on maksettava korkoa siitä päivästä lukien, jona myyjä vastaanotti kauppahinnan.

Jos ostaja on saanut kaupan kohteesta merkittävää tuottoa tai hyötyä, hänen on maksettava siitä korvaus myyjälle. 

Jos ostaja on puolestaan pannut kaupan kohteeseen tarpeellisia tai hyödyllisiä kustannuksia, kuten erilaiset kohteen tasoa ja/tai arvoa nostaneet remontit, myyjän on kaupan purkamisen yhteydessä suoritettava niistä ostajalle kohtuullinen korvaus.

Kaupan purku edellyttää virheeltä olennaisuutta

Olennaisuusvaatimus on kaupan purkua koskeva edellytys kaikkien virheperusteiden kohdalla.

Mikäli virhe on olennainen, ostaja voi valita, haluaako hän hinnanalennuksen sijasta purkaa kaupan. Kaupanpurkukynnyksen ylittyminen edellyttää siten virheeltä olennaisuutta.

Virheen olennaisuutta arvioidaan tapauskohtaisesti, eikä sen täyttymisen arvioinnille voida esittää yleispäteviä kaavamaisia mittapuita. Olennaisuutta arvioitaessa on huomioitava kokonaisuus, virheen merkitys ostajalle ja se, voidaanko muuta seuraamusta pitää kohtuullisena ostajalle. Käytännössä kyse on siitä, että objektiivisesti arvioidenkin kaupan jälkeen havaitut virheet ovat niin huomattavia, että niistä tietoisena ostaja ei olisi ostanut kohdetta edes alennettuun hintaan. Arviointia ei siten tehdä vain ostajan oman käsityksen mukaan, vaan kyse on kuten virhearvioinneissa, objektiivisille perusteille pohjautuvasta kokonaisharkinnasta yksittäistapauksessa.

Yleisellä tasolla voidaan kuitenkin mainita seikkoja, jotka on otettava huomioon, arvioitaessa milloin virhe on olennainen ja milloin ei. Täysin yksiselitteistä määritelmää ei tähän kuitenkaan voida antaa. Kun olennaisuutta arvioidaan jokaisessa yksittäisessä tapauksessa erikseen, myös suurilta linjoiltaan hyvin samankaltaisissa tapauksissa voidaan päätyä eri lopputuloksiin. Yksittäisten tapausten pienilläkin eroilla voi olla ratkaiseva merkitys lopputuloksen kannalta.

Kaupan purku edellyttää virheeltä vaikutuksellisuutta

Vaikutuksettomat virheperusteet ovat sellaisia, joihin ostaja ei voi vedota oikeudellisesti vaikuttavana virheenä. Virheperusteisiin oikeudellisesti vetoaminen edellyttää virheeltä vaikutuksellisuutta. Aivan pienistä virheistä ei kauppaa voida purkaa tai edes saada hinnanalennusta. Oikeuskäytännössä hinnanalennuksen rajaksi on tyypillisesti muodostunut noin 3 – 4 prosentin korjauskustannukset suhteessa kauppahintaan.

Virheen on oltava sellainen, että virheen voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Jos on kyse maakaaren salaisesta virheestä tai asuntokauppalain vastaavasta piilevästä virheestä, virheeseen vetoaminen edellyttää merkittävää poikkeamaa kaupan kohteessa. Tällöin kynnys nousee korkeammalle kuin mitä vaaditaan pelkän vaikutuksellisuuden osalta.

Virheen olennaisuuskynnys, jonka ylittäminen oikeuttaa kaupan purkamiseen, on vielä korkeampi kuin hinnanalennukselta vaadittava merkittävyys- ja vaikutuksellisuuskynnys. Kaupan purkaminen puolestaan edellyttää olennaisuutta eli vielä vaikutuksellisuutta ja merkityksellisyyttäkin korkeampaa kynnystä.

Mikäli ostajalla ei virheen perusteella ole oikeutta vaatia kaupan purkamista tulee arvioitavaksi mahdollisuus saada hinnanalennusta, jonka kynnys on siis kaupan purkua matalampi.

Virheen korjauskustannukset kaupan purun arvioinnissa

Korjauskustannusten määrä on usein korostunut tuomioistuinten ratkaisuissa, joissa asunto- tai kiinteistökauppa on purettu. Tämä ei kuitenkaan ole ainoa arviointikriteeri virheen olennaisuuden ja kaupanpurkukynnyksen ylittymisen arvioinnissa.

Purkukynnyksenä toisin sanoen virheen olennaisuuskynnyksenä on korjauskustannusten osalta usein pidetty noin 30–40 %:n korjauskustannuksia kauppahinnasta.

Myös salaisen virheen merkittävyyskynnyksen ylittymistä arvioidaan usein vertaamalla virheen korjauskustannuksia maksettuun kauppahintaan. Lähtökohtaisesti merkittävyyskynnys ylittyy, mikäli korjauskustannukset ovat noin 4–10 %:a kauppahinnasta.

Asuntokaupan purku

Arvioitaessa virheen olennaisuutta asunto-osakeyhtiön osakkeiden ostajalle, keskeiseksi kysymykseksi nousee kustannusten jakautumisen osalta, onko kyseessä asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluvan rakenteen virhe.

Jos virheen korjaaminen kuuluu asunto-osakeyhtiön eikä yksittäisen osakkeenomistajan vastuulle jakautuvat kulut lähtökohtaisesti asunto-osakeyhtiön kaikkien osakkeenomistajien kesken, millä on vaikutusta virheen olennaisuuden arvioinnissa. Virhetilanteissa on ensin selvitettävä, kuuluuko virheen korjaaminen yhtiön vastuulle ja korjaako yhtiö virheen sekä mitä kuluja lopulta tulee ostajan vastattavaksi.

Asuntokauppa voidaan purkaa, mikäli ostajan vastattavaksi aiheutuvat kustannukset ylittävät virheeltä vaadittavan olennaisuuden rajan.

Korjauskustannusten määrän osalta arvioinnissa on otettava huomioon myös muut kolmannelta saatavat korvaukset, kuten vakuutuskorvaukset sekä korjausavustukset.

Kaupan purkuun vaikuttavat korjauskustannukset oikeuskäytännössä

Esimerkkeinä korjauskustannusten määristä silloin, kun purkukynnys on ylittynyt, voidaan mainita seuraavat tapaukset:

Vaasan hovioikeus hyväksyi purkukynnyksen ylittymisen ratkaisussaan 4.4.2018, nro 146, S 17/352, 30 %:n korjauskustannukset kauppahinnasta.
Ratkaisussaan 30.11.2018, nro 937, S 18/452, Turun hovioikeus puolestaan hyväksyi 26 %:n korjauskustannukset kauppahinnasta.
Helsingin hovioikeuden ratkaisussa 31.1.2018, nro 126, S 16/1973, korjauskustannukset kauppahinnasta jäivät vain 10 %:in.

Kyseisessä Helsingin hovioikeuden ratkaisussa, jossa korjauskustannukset olivat vain 10 % kauppahinnasta, otettiin korjauskustannusten lisäksi huomioon muun muassa asumis- ja terveyshaitta, korjauskustannuksiin liittyvät epävarmuustekijät sekä annettujen ja antamatta jätettyjen tietojen merkitys ostajien ostopäätökseen.

Hovioikeus katsoi kokonaisarvion perusteella, että kaupan purkua edellyttävä virheen olennaisuusvaatimus täyttyi, vaikka ratkaisun perustaksi otetut korjauskustannukset jäivät suhteellisen alhaisiksi.

Kustannuksiin perustuva arviointi on vain suuntaa antavaa, ja asiassa on otettava huomioon kokonaisuus laajemmin. Kyse on seuraavassa kappaleessa tarkemmin käsiteltävästä kokonaisarvioinnista, jossa huomioon on otettava kustannusten määrän ja kustannusten ja kauppahinnan välisen suhteen lisäksi myös muita seikkoja, kuten virheen korjaamiseen ja korjauskustannuksiin liittyvä epävarmuus sekä virheen vaikutukset esimerkiksi kohteen asumiskelpoisuuteen.

Kaupan purun edellyttämä virheen kokonaisarvio

Usein korjauskustannusten määrä ylikorostuu kaupan purkamista koskevissa tapauksissa. Korkeimman oikeuden ennakkoratkaisun KKO 2015:58 mukaisesti kaupan purkamisen edellytysten täyttymistä ei voida arvioida vain korjauskustannusten ja kauppahinnan välisellä suhteella. Mikäli arviointi tehtäisiin vain kaavamaisen prosenttirajan perusteella voisi se johtaa tapauksesta riippuen joko myyjän tai ostajan kannalta kohtuuttomaan lopputulokseen. Tällaista kaavamaista rajaa on kritisoitu myös oikeuskirjallisuudessa.

Olennaisuusarviointi on tehtävä korkeimman oikeuden mukaan kokonaisharkinnan perusteella. Huomioon on otettava se, millainen kaupan kohde on laadultaan verrattaessa sitä muihin vastaaviin kohteisiin ja rakentamisajan tyypilliseen laatutasoon. Myös kaupan kohteen sopimuksen mukaisiin ominaisuuksiin sekä kaupantekohetkellä ostajalla käytettävissä olleisiin tietoihin esimerkiksi kaupan kohteen käyttötarkoituksesta ja arvosta on kiinnitettävä huomiota. Tällaiset seikat muodostavat kokonaiskäsitystä siitä, millaista tasoa ostaja on voinut kaupan kohteelta perustellusti edellyttää.

Kokonaisarvioinnissa huomioon on otettava myös virheen laatu sekä virheen korjaamiseen ja korjauskustannuksiin liittyvä epävarmuus. Edelleen merkitystä on virheen vaikutuksilla kohteen asumiskelpoisuuteen. Kohteessa saattaa olla terveyshaitta, joka estää asumisen. Monesti hankitaankin esimerkiksi terveysviranomaisen kannanotto asumiseen liittyvistä terveydellistä riskeistä. Lisäksi on mahdollista, että kohteessa suoritettavien korjausten aikana kohteessa ei ole mahdollista asua lainkaan.

Purkukynnyksen ylittymisen arviointia ei siis voi tehdä vain yksittäisiä seikkoja arvioimalla. Korkein oikeus onkin samaisessa ratkaisussaan KKO 2015:58 todennut, että purkukynnyksen ylittymistä ei voida arvioida myöskään esimerkiksi pelkästään korjauksiin kuluvan ajan perusteella. Korkein oikeus antoi arvioinnissa merkitystä välttämättömistä korjauksista aiheutuvien kustannusten epävarmuudelle. Laaja-alaisten virheiden välttämätön korjaaminen yhdistettynä siihen, että korjauskustannusten lopullista määrää ei voi riittävällä varmuudella arvioida johti kokonaisarvioinnissa siihen, että ostaja voi valita haluaako hän kaupan purun vai hinnanalennuksen.

Kaupan purkua harkittaessa kyseessä on aina kokonaisarviointi, jossa on otettava huomioon laajasti ennen kaikkea ostajalle koituva haitta. Sinänsä kaupan purkamisen mahdollisuutta arvioitaessa on huomioitava sekä ostajan että myyjän asema. Kaupan purku on taloudellisesti merkittävä ja raskas seuraamus sekä ostajalle että myyjälle. Tästä huolimatta kaupan purkamisen kohtuullisuutta arvioidaan oikeuskäytännön mukaan nimenomaan ostajan näkökulmasta.

Kaupan purku edellyttää virheeltä olennaista haittaa ostajalle

Purkua harkittaessa keskeistä on siis ennen kaikkea virheen merkitys ostajalle, jolle tulee aiheutua virheestä olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena. Tätä arvioitaessa on erityisesti otettava huomioon mahdollisuudet korjauttaa virhe ja korvata ostajalle siitä aiheutuneet kustannukset.

Kaupan purkaminen voi siten tulla ajankohtaiseksi lähinnä, jos virheitä ei voida oikaista ilman olennaista haittaa eikä hinnanalennusta voida virheen merkityksen vuoksi pitää riittävänä seuraamuksena.

Virheen olennaisuuden harkinnassa tulee kiinnittää huomiota etenkin seuraaviin seikkoihin:

Virheen korjausaika ja muu haitta sekä terveysviranomaisen määräykset

Purkukynnyksen ylittymisen arvioinnissa merkitystä on myös korjausajan pituudella. Erityisesti, jos virhe ei ole korjattavissa, voi purkukynnys ylittyä. Ratkaisussaan KKO 2015:58 korkein oikeus on lisäksi todennut, että mahdollisesti pitkän korjausajan ohella on huomioitava ostajalle asiassa koituva muu haitta sekä terveysviranomaisen kannanotto asumiseen liittyvistä terveydellistä riskeistä.

Asuinhuoneistojen osalta on Turun hovioikeus katsonut päätöksessään TurHO 31.3.2017 Dnro S 16/800 kaupanpurkua puoltavaksi seikaksi myös sen, että asunto-osakeyhtiön päätöksenteon ongelmien vuoksi asiaan liittyi varteenotettava riski korjausten viivästymisestä.

Hovioikeuden ratkaisussa ei pidetty kohtuullisena sitä, että ostaja joutuisi kantamaan riskin siitä saadaanko virheet korjattua kohtuullisessa ajassa tai ollenkaan. Pitkästä korjausajasta tai virheiden korjaamatta jäämisestä/korjausten epäonnistumisesta seuraisi ostajalle haittaa, mikä on otettava huomioon asiaa arvioitaessa.

Kaupan purkamisen mahdollisuutta arvioitaessa on myös huomioitava sekä ostajan että myyjän asema. Edellä mainitun Helsingin hovioikeuden ratkaisun (HelHO 7.3.2017 Dnro S 15/2965) mukaisesti arvioinnissa kuitenkin korostuu nimenomaan ostajan näkökulma.

Ensin on siis arvioitava, onko virhe korjattavissa. Mikäli virhe on korjattavissa, on arvioitava, onko korjaaminen mahdollista kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin. Tämän ohella merkitystä on myös muulla haitalla kuten sillä voidaanko asuntoa tai kiinteistöä käyttää aiotulla tavalla, eli yksityisten ihmisten ostaessa kodin yleisimmin asuinkäyttöön itselle ja perheelle, virheestä huolimatta.

Terveyshaitta ja asumishaitta kaupan purun edellytyksinä

Virheen aiheuttamalla terveyshaitalla ja asumiskiellolla voi olla erityistä merkitystä purkukynnystä arvioitaessa. Terveyshaitan merkitystä virheen olennaisuuteen on arvioitu oikeuskirjallisuudessa eri tavoin. Joskus sille on annettu erittäin suuri merkitys, kun toisinaan on annettu merkitystä ostajan mahdollisuuksille poistaa terveyshaitta korjaamalla.

Asunnon tai kiinteistön asettaminen asumiskieltoon taikka epävarmuus terveyshaitan poistamisesta korjauksin, tukevat purkukynnyksen ylittymistä. Terveysviranomaisten kannanotoilla ei kuitenkaan lähtökohtaisesti ole kaupan purun muodostavaa perustetta, vaan kannanottoa tulisi peilata vasten terveydensuojelulainsäädäntöä ja terveyshaitan määritelmää.Terveyshaitan ja asumiskelvottomuuden arviointiin vaikuttaa useat erilaiset tekijät. (VaaHO nro 1545 27.11.2003 S 02/283)

Vaasan hovioikeus oli ratkaisussaan 27.11.2003 (S 02/283) päätynyt siihen, että asuinkiinteistössä oli olennainen virhe, joka oikeutti kaupan purkamisen. Talo oli mikrobivaurioista aiheutuvien terveyshaittojen vuoksi määrätty asumiskieltoon. Korjauksia ei ollut mahdollista suorittaa kohtuullisessa ajassa eikä kohtuullisin kustannuksin suhteessa kauppahintaan.

Helsingin hovioikeus on ratkaisussaan 13.4.2021 (S 19/2098) katsonut, että on hyvin yksilöllistä aiheuttavatko todetut vauriot terveyshaittaa. Kyseisessä tapauksessa yhdelle asukkaista ei ollut aiheutunut hänen kertomansa mukaan oireilua, mutta kaksi muuta asukasta olivat oireilleet voimakkaasti. Asiassa oli jäänyt kuitenkin luotettavasti selvittämättä, että hyvinkin voimakkaaksi kuvattu oireilu olisi kaikilta osin syy-yhteydessä rakennuksen vaurioihin, koska siitä ei ole esitetty mitään lääketieteellistä selvitystä kertomusten tueksi. Hovioikeus kuitenkin katsoi, että arvioinnissa olennaisinta oli terveysviranomaisen toteamus siitä, että terveyshaittaa asumiselle voi aiheutua ja korjauksiin on ryhdyttävä viipymättä, vaikka rakennuksen ei ole todettukaan olevan asumiskelvoton. Virheiden korjaamatta jättäminen olisi kuitenkin ollut omiaan altistamaan asukkaat haitallisille terveysvaikutuksille.

Lähtökohtana on, että terveyshaittaan vetoavan eli käytännössä kaupanpurkamista vaativan ostajan on näytettävä toteen kohteen terveyshaitta. Mikäli terveyshaittaa aiheuttava olosuhde on asianmukaisin asiantuntijaselvityksin todettu ja on ainakin objektiivisesti arvioitava riski siitä, että asukkaat altistuvat haitallisille terveysvaikutuksille, on tämä kokonaisarvioinnissa huomioon otettava kaupan purkamista puoltavana seikkana.

Haittaa ostajalle voi aiheuttaa esimerkiksi asumistason aleneminen tai se ettei asuinhuoneistossa voi lainkaan asua.

Arvioinnissa on huomioitava eri korjaustapojen välinen riski korjauksen onnistumisesta sekä se, että huoneistoa ei voi korjausten aikana useimmitenkaan käyttää asumiseen ja korjausten tekeminen voi kestää useita kuukausia tai pahimmassa tapauksessa vuosia.

Kaupan purun epävarmuustekijöitä

Kaupan purkuun voi liittyä useita erilaisia epävarmuustekijöitä.

Korjauskustannuksiin liittyvä ongelma on se, miten niiden oikea määrä määritellään tai arvioidaan. Tapauksessa voi olla hankala arvioida todellisia lopullisia korjauskustannuksia, jos virhettä ei ole vielä korjattu, tai on annettu useita toisistaan poikkeavia arvioita.

Korkein oikeus antoi ratkaisunsa KKO 2015:58 arvioinnissa merkitystä myös välttämättömistä korjauksista aiheutuvien kustannusten epävarmuudelle. Ratkaisun kohdan 28 mukaisesti:

”Kun kysymys on tällaisesta rakenteissa laaja-alaisesti olevasta virheestä, jonka korjauskustannusten lopullista määrää ei voida riittävällä varmuudella arvioida, on perusteltua, että kiinteistön ostaja voi valita, tyytyykö hän rahamääräiseen hinnanalennukseen vai haluaako hän, että riski korjauskustannuksista ja korjaustoimenpiteiden onnistumisesta palautuu kaupan purkamisen perusteella myyjälle. Purkamisen jälkeen myyjä voi saada myös tarpeellisiksi katsomistaan korjaustöistä mahdollisesti tulevan tasonparannuksen hyväkseen.”

Myös esimerkiksi Helsingin hovioikeus on antanut merkitystä sille, että korjauskustannukset olivat määrältään merkittävät ja olennaisesti suuremmat verrattuna siihen, mitä ostajat olivat voineet kauppaa tehtäessä otaksua joutuvansa rakennuksen kohtuullisina korjauskuluina maksamaan.

Korjauskustannusten kokonaismäärään liittyi myös epävarmuutta siitä, että se voi nousta esitettyä suuremmaksi, myös tällä annettiin asiassa painoarvoa. Tapauksessa kuitenkin jo selvitetyksi katsottu korjauskustannusten määrä (80 000 euroa) oli suuri suhteessa kiinteistöstä maksettuun kauppahintaan (190 000 euroa). (HelHO nro 468 13.4.2021 S 19/2098)

Kauppaa ei olisi edes alennettuun hintaan syntynyt, jos virhe olisi ollut ostajan tiedossa

Korkeimman oikeuden ennakkotapauksensa 2015:58 mukaisesti lähtökohtaisesti purkamisen edellytyksenä voidaan pitää sitä, ettei kauppaa olisi edes alennettuun hintaan lainkaan syntynyt, jos virhe olisi ollut ostajan tiedossa. Tilanne voi olla sellainen, että virheen korjaaminen ilman viivytystä on välttämätöntä, jotta kiinteistöä voidaan käyttää aiotun tarkoituksen mukaisesti, ja korjauskustannuksiin liittyy varteenotettava riski siitä, että ne nousevat kohtuuttomiksi verrattuna siihen, mihin ostajan voidaan katsoa perustellusti varautuneen. Tällaisessa tilanteessa ostajalta ei voida edellyttää sitä, että hän kantaisi riskin korjauskustannusten määrästä ja korjaustöiden onnistumisesta.

Useasti korjauskustannukset muodostuvat joka tapauksessa suuremmiksi kuin mihin ostaja on voinut kauppa tehdessään varautua.

Ostajan kannalta ei voida lähtökohtaisin pitää kohtuullisena, että hän joutuisi kantamaan riskin siitä, saadaanko virheet korjattua ja millaisin kustannuksin ja voiko tämä tapahtua kohtuullisessa ajassa.

Asuntokaupan purkuperusteet

Arvioitaessa virheen olennaisuutta asunto-osakeyhtiön osakkeiden ostajalle, keskeiseksi kysymykseksi nousee, onko kyseessä asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluvan rakenteen virhe. Merkitystä on siis yhtiössä noudatettavalla kunnossapitovastuun jakautumisella eli sillä jakautuuko vastuu lainsäännösten mukaisesti vai onko vastuunjaosta poikkeavia määräyksiä yhtiössä.

Jos virheen korjaaminen kuuluu asunto-osakeyhtiön eikä yksittäisen osakkeenomistajan vastuulle, jakautuvat kulut lähtökohtaisesti asunto-osakeyhtiön kaikkien osakkeenomistajien kesken, millä on vaikutusta virheen olennaisuuden arvioinnissa.

Kun virhe on asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuun piirissä olevassa rakenteessa ja asunto-osakeyhtiö korjaa rakenteen, jää kaupan kohteen virheeksi taloudellinen virhe, jonka suuruus on kaupan kohteena olleen huoneiston vastattavaksi jäävä määrä korjauskustannuksista. Virhetilanteissa on ensin selvitettävä, kuuluuko virheen korjaaminen yhtiön vastuulle ja korjaako yhtiö virheen sekä mitä kuluja lopulta tulee ostajan vastattavaksi.

Asuinhuoneistojen osalta on Turun hovioikeus on päätöksessään 31.3.2017 (S 16/800) katsonut kaupanpurkua puoltavaksi seikaksi myös sen, että asunto-osakeyhtiön päätöksenteon ongelmien vuoksi asiaan liittyi varteenotettava riski korjausten viivästymisestä.

Tästä luonnollisesti aiheutuu ostajalle haittaa, mikä huomioitiin asian arvioinnissa. Ratkaisussa ei pidetty kohtuullisena sitä, että ostaja joutuisi kantamaan riskin siitä saadaanko virheet korjattua kohtuullisessa ajassa tai ollenkaan.

Selkeästi kaupanpurkua puoltavana seikkana on se, että virhe ei ole lainkaan korjattavissa. Mikäli virhe on korjattavissa, on arvioita, onko korjaaminen mahdollista kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin.

Lisäksi on otettava huomioon vaikutukset huoneiston käyttöön, kuten siihen voidaanko asuinhuoneistoksi myydyssä huoneistossa asua ennen korjausten suorittamista ja/tai korjausten aikana.

Kaupan purku, taloyhtiön kunnossapitovastuu ja myyjän vastuu virheestä

Asunto-osakeyhtiön ja osakkeenomistajan välisestä kunnossapitovastuun jakautumisesta säädetään asunto-osakeyhtiölaissa. Asiaan vaikuttavia seikkoja ovat yhtiössä noudatettavan kunnossapitovastuun jakautumisen lisäksi myös asunto-osakeyhtiön koko ja taloudellinen tilanne.

Merkityksellistä on se, että laajat virheet saattavat vaatia korjauksia useammassa kuin yhdessä asunto-osakeyhtiön huoneistoista tai jopa koko yhtiön laajuisesti. Laajojen korjausten yhteydessä kustannusrasitus ja vaikutukset sekä haitta muutoinkin saattavat muodostua olennaiseksi ostajan – ja muidenkin osakkeenomistajien – osalta.

Toisaalta suuressa asunto-osakeyhtiössä yhden huoneiston osalta suoritettava korjaus ei vielä useinkaan muodosta sellaista kustannusrasitusta, jota voitaisiin pitää ostajan kannalta olennaisena eikä muu mahdollinen haitta välttämättä sellaisenaan ylitä olennaisuuskynnystä. Suurissa asunto-osakeyhtiöissä kustannusrasituksen jakautuminen kaikkien osakkeenomistajien kesken siis useimmiten johtaa siihen, että purun vaatima olennaisuuskynnys ei ylity.

Vastaavasti pienten muutaman huoneiston asunto-osakeyhtiöiden osalta kustannusrasituksen jakautuminen ei yhtä usein riitä poistamaan olennaista haittaa etenkin, jos korjauksia joudutaan suorittamaan laajemmin kuin yhdessä huoneistossa. Virhetapauksessa onkin tärkeää selvittää, vaatiiko tilanne korjaustoimenpiteitä myös muiden osakkeenomistajien kuin ostajan huoneistoissa tai kiinteistön muissa osissa.

Ostajan kannalta on hyödyllistä ja järkevää yrittää ratkaista asia ensin taloyhtiön kanssa, jotta saadaan selville korjauskustannusten määrä. Jos taloyhtiö kieltäytyy korjaustoimista ja ostaja joutuisi ensi riitelemään useamman vuoden taloyhtiön kanssa korjausten toteuttamisesta, voisi tämä johtaa kohtuuttomuuteen asuntokauppariidan selvittelyssä.

Vaasan hovioikeus onkin katsonut, että virheen olemassaolon, sen korjauskustannusten, varsinkin ottaen huomioon asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuu, ja virheen olennaisuuden harkitseminen on tuomioistuimen harkintavaltaan kuuluva asia, josta asianosaiset esittävät näyttönsä. Ostaja voi siis hovioikeuden mukaan esittää asuntokauppalakiin perustuvia vaatimuksia myyjälle, vaikka asia on selvittämättä vielä taloyhtiön kanssa. (VaaHO 11.2.2016 nro 67 S 15/996)

Hovioikeuden päätös huomioon ottaen ostajan on järkevämpää kohdistaa vaatimukset suoraan myyjään. Hänen tulee kuitenkin esittää esitettävä näyttöä virheestä ja korjaustoimien sisällöstä asiantuntijatodistelulla. Tämän jälkeen oikeus ottaa kantaa ostajan vaatimuksiin myyjää kohtaan esimerkiksi kaupan purun osalta. Oikeus tällöin arvioi, täyttyykö purkamiselle asetettu olennaisuus virheen ja muiden seikkojen osalta.

Yhteenvetoa asunto- ja kiinteistökaupan kaupan purkamisesta

Kaupan purkamisen edellytyksiä arvioitaessa on annettava merkitystä sille, olisivatko ostajat ostaneet kohdetta lainkaan edes alennettuun hintaan, jos he olisivat tienneet virheistä.

Arvioitaessa sekä kaupan purkua että hinnanalennusta on arvioinnissa myös otettava huomioon, että vanhan kohteen ostajalta voidaan lähtökohtaisesti edellyttää varautumista siihen, että kohdetta joudutaan korjaamaan muun muassa rakennusosien normaalin kulumisen vuoksi.

Mitä uudemmasta kohteesta on kysymys, sitä parempaa kuntoa voidaan olettaa ja päinvastoin. Merkitystä on luonnollisesti myös suoritetuilla korjauksilla ja käytetyillä materiaaleilla sekä näistä annetuille tiedoilla, ei vain kohteen iällä. Kaikki korjaustarpeet eivät ole ennalta-arvaamattomia ja oikeuta hinnanalennukseen tai kaupan purkuun. Rakenteilla on omat keskimääräiset käyttöikänsä, joiden puitteissa maallikko-ostajankin on lähtökohtaisesti ymmärrettävä varautua rakennuksen tai huoneiston korjaamiseen ja kunnostamiseen.

Useasti korjauskustannukset muodostuvat suuremmiksi kuin mihin ostaja on voinut kauppa tehdessään varautua. Useinhan ostaja on hänelle ennen kaupantekoa annettujen tietojen perusteella voinut perustellusti edellyttää, ettei asunnossa tai siihen liittyvissä rakenteissa taikka edes koko asunto-osakeyhtiössä tarvitse tehdä lähitulevaisuudessa suuria korjaustöitä, vaan asunto on asumiseen soveltuva sellaisenaan

Virheen seurauksena suoritettava hinnanalennus voi aiheuttaa ostajille huoneiston kuntoon saattamisen osalta edelleen ongelmia, joihin ei ole voitu varautua kauppaa tehtäessä. Koska asiaan saattaa liittyä monia epävarmuustekijöitä. Ei ole aina kohtuullista, että ostajat kantaisivat riskin korjaustöiden onnistumisesta ja niiden kustannuksista. Monesti korjausten onnistumiseen ja kustannuksiin liittyykin epävarmuustekijöitä eikä ostaja voi käyttää asuntoa sovittuun käyttötarkoitukseen ennen korjausten onnistunutta suorittamista lainkaan. Virheistä voi aiheutua ostajalle hyvin monenlaista haittaa.

Lähtökohtaisesti tällaisissa tilanteissa ei voida pitää ostajan kannalta kohtuullisena, että hän joutuisi kantamaan riskin siitä, saadaanko virheet korjattua ja millaisin kustannuksin ja voiko tämä tapahtua kohtuullisessa ajassa.

Mikäli ostajalla ei kuitenkaan virheen perusteella ole oikeutta vaatia kaupan purkamista tulee arvioitavaksi mahdollisuus saada hinnanalennusta. Usein myös kaupanpurulle vaihtoehtoisena vaatimuksena kannattaa harkita hinnanalennuksen ja/tai vahingonkorvauksen vaatimista.