Vallinta- ja oikeudellinen virhe asuntokaupan virheinä

Kerroimme aiemmin asuntokaupan virheistä yleisesti ja paneuduimme laatuvirheeseen ja tiedonantovirheeseen. Tällä kertaa syvennmme kahteen muuhun asuntokaupan virhe -kategoriaan: vallintavirheeseen ja oikeudelliseen virheeseen.

Lue myös, miten asuntokaupan virheiltä voidaan välttyä.

Vallintavirhe liittyy kiinteistöstä annettaviin tietoihin

Kiinteistössä on vallintavirhe silloin, kun myyjä antaa virheellistä tietoa asuinalueen kaavasta, rakennuskiellosta, luovutusrajoituksesta tai jostain muusta kiinteistön käyttöä tai sen vallintaa rajoittavasta viranomaispäätöksestä.

Vallintavirhe on kysymyksessä myös silloin, kun myyjä on antanut virheellistä tietoa naapurikiinteistön käyttöä koskevasta viranomaisluvasta tai päätöksestä.

Edelleen vallintavirheestä on kysymys, kun myyjä on jättänyt ilmoittamatta tai oikaisematta edellä mainituissa tilanteissa mainituista luvista tai päätöksistä tietämänsä tiedot tai ostajan virheellisen käsityksen.

Vallintavirheen edellytyksenä on, että viranomaispäätös tai -lupa tai sen puuttuminen estävät ostajaa käyttämästä kiinteistöä kaupassa sovitulla tavalla. Kiinteistöllä olevaan rakennukseen tai harjoitettavaan toimintaa ei ole lupaa tai määräosaa tai määräalaa ei voida muodostaa rakennuspaikaksi.

Esimerkkeinä viranomaispäätöksistä laissa mainitaan voimassa oleva kaava, rakennuskielto ja luovutusrajoitus. Tämä koskee vain jo tehtyjä viranomaisen päätöksiä, ei tulevien päätösten ennakointia. Myyjän vastuu virheellisestä tiedosta on riippumaton siitä, onko myyjä tiennyt tai olisiko hänen pitänyt tietää tiedon olevan väärä.

Esimerkkeinä kiinteistön käyttöön vaikuttavista päätöksistä voidaan mainita päätös kiinteistöllä olevan rakennuksen suojelusta tai suojelualueesta. Vallintavirheenä voidaan pitää myös tilannetta, jossa kiinteistö on myyty vakituisena asuntona, vaikka sille oli myönnetty rakennuslupa vain loma-asunnoksi eikä kiinteistöä siten voitu käyttää vakituiseen asumiseen (KKO 2012:75).

Oikeudellinen virhe on asuntokaupan virheistä harvinaisin

Oikeudellinen virhe on syntynyt, kun ostaja voi menettää omistusoikeutensa tai kauppa julistetaan tehottomaksi jonkun muun kuin myyjän vaatimuksesta (esimerkiksi kiinteistö on myyty kahdelle). Virheellinen tieto voi koskea myös lainhuutoa, panttioikeuksia, vuokraoikeuksia tai muita vastaavia tilanteita.

Kysymys on oikeudellisesta virheestä, kun myyjä on ennen kauppaa antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon lainhuudon saajasta, kiinteistön panttioikeuksista, vuokraoikeudesta tai jonkun muun oikeudesta kiinteistöön. Tämä voi tarkoittaa paitsi kirjaamatonta vuokraoikeutta myös tietoa kiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen, laitteen tai muun kiinteistölle kuuluvan esineen omistusoikeudesta. Oikeudellinen virhe on kyseessä myös silloin, kun myyjä on jättänyt antamatta edellä mainitun tiedon.

Kaupassa on oikeudellinen virhe silloinkin, kun ostaja ei saa lainhuutoa kiinteistöön puuttuvien tai virheellisten saantokirjojen vuoksi tai kaupassa on jokin muu epäselvyys.

Lähtökohtana oikeudellista virhettä koskevassa lainkohdassa on, että ostaja voi ilman sopimistakin odottaa saavansa kiinteistöön omistusoikeuden, jota sivullisten oikeudet eivät rajoita. Myyjä on vastuussa näistä seikoista siitä riippumatta, mitä hän on tiennyt.  Ostaja ei voi vedota seikkaan, mistä hän on tiennyt, mutta ostajalla ei ole oikeudellisen tiedon osalta selonottovelvollisuutta: ostaja voi oikeudellisena virheenä vedota myös sellaisiin seikkoihin, joista hän olisi voinut saada tiedon esimerkiksi lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä.

Miten asuntokaupan virheiltä voidaan välttyä?

• Laatuvirheen välttämiseksi asunto tai kiinteistö kannattaa tarkastaa ennen kauppaa asianmukaisesti. Voit käyttää kuntotarkastajaa, mutta muista ettei välittäjän kautta aina saa parasta palvelua. Joissain tapauksissa tärkeimmäksi on osoittautunut kaupan nopea  syntyminen kuin puolueettoman tiedon saanti kaupan kohteesta.

• Tiedonantovirheen välttämiseksi tärkeintä on varmistua siitä, että ostaja saa kaikki mahdolliset tiedot kaupan kohteesta ja nämä luovutetut ja ostajan vastaanottamat asiakirjat yksilöidään kauppakirjassa. Tämä tarkoittaa myös aiemmin tehtyjä kuntotarkastusraportteja, ei pelkästään ennen kauppaa laadittua.

• Vallintavirheen välttämiseksi tulee antaa ostajalle kaikki tiedot asuinalueen kaavoista ja kiinteistön käyttötarkoituksista mukaan lukien lupatiedot. Jos tällaisia tietoja ei ole tai myyjä ei niistä tiedä, kauppakirjaan on tehtävä asiasta merkintä. Muista myös ilmoittaa myyjälle, jos rakennus on joltain osin rakennettu luvan tai hyvän rakennustavan vastasesti (esimerkiksi eristepaksuus ei vastaa luvassa tai rakentamismääräyksissä määrättyä).

• Oikeudellisen virheen välttämiseksi kiinteistönkaupassa on aina hankittava lainhuuto- ja rasitustodistukset sekä kiinteistörekisteriote kaupantekopäivälle. Todistusten hankkiminen juuri kaupantekopäivälle on tärkeää, jotta varmistutaan siitä, ettei kiinteistölle ole vahvistettu uusia kiinnityksiä ennen kaupantekopäivää. Mikäli kiinteistöstä myydään määräala, tulee emäkiinteistöön kohdistuvat kiinnitykset kuolettaa myytävän määräalan osalta. Kiinteistöön kohdistuvat panttikirjat on luovutettava ostajalle kaupanteon yhteydessä

Henri Alinen
toimitusjohtaja, Kiinteistölakimies Group Oy

Löydät toimipisteidemme yhteystiedot tämän sivun lopusta tai täältä.

Lue seuraavaksi: Asuntokaupan virhe – mitä se tarkoittaa?
Lue seuraavaksi: Talokaupan purku ja myyjän virhevastuun kokonaan poistava vastuunrajoitus