Sisäilmaongelmaepäily omakotitalossa – ostajan ja myyjän näkökulmat

Tosielämän tapausesimerkki omalta työpöydältäni:

Ostaja epäilee, että vuosi sitten ostetussa 70-luvun omakotitalossa voisi olla sisäilmaongelma. Hän on kokenut hajuhaittaa, joka tuntuu erityisen voimakkaalta muutamassa huoneessa. Kotona oleskellessa nenässä ja kurkussa tuntuu usein ärsytystä ja päänsärky on lisääntynyt. Homekoiratutkimuksessa koirat merkkasivat lattian ja seinän liittymiä juuri niissä huoneissa, joissa hajuhaitta on erityisesti tuntunut. Rakennusterveysasiantuntija (RTA) on tulossa ensi viikolla tekemään tarkempia tutkimuksia.

Asunnon myyminen ja ostaminen ovat epäilemättä elämän suurimpia päätöksiä, joihin liittyy usein paljon tunnelatausta ja taloudellisia intressejä. Niinpä sisäilmaongelmaepäily omassa kodissa luonnollisesti huolestuttavat ostajaa, mutta usein myös myyjää, joka on saanut tietoonsa ostajan epäilykset.

Ostaja: Ikävä yllätys paljastuu muuton jälkeen

Sisäilmaongelmaepäily voi syntyä jostakin seuraavasta yksittäisestä tekijästä tai useasta niistä:

• hajuhaitta (esim. maakellarin tai mummolan haju),
• terveysoireilu asunnossa (esim. päänsärky, silmien kirvely, hengitystieoireet),
• näkyvät vauriot (esim. tyypillisesti vesivuotoihin tai kosteusvaurioihin liittyvät havainnot, kuten erilaiset valumajäljet, värimuutokset ja pintojen kupruilut, kalkkihärmä sokkelissa taikka näkyvä mikrobikasvusto)
• havaitut tuhohyönteiset (esim. reikiä talon puurakenteissa)
• ennen kaupantekoa tiedossa ollut riskirakenne, kuten valesokkelirakenne, ja epäilys, että kyseisen riskirakenteen riskit ovat konkretisoituneet

Edellä mainittuihin kiinnitetään tyypillisesti huomiota vasta kaupanteon jälkeen, kun ostaja pääsee muuttamaan asuntoon. Joskus ne voivat ilmaantua pitkänkin ajan kuluessa kaupanteosta. Hyvä on muistaa, että hajuhaitan kokeminen ja asuntoon linkittyvät terveysoireiluepäilyt ovat hyvin subjektiivisia kokemuksia.

Mikäli ostaja epäilee sisäilmaongelmaa ostamassaan asunnossa, on epäilyjä suositeltavaa selvittää tarkemmin. Tärkeää on valita oikea asiantuntija tekemään tutkimukset. Homekoiratutkimuksia teetätetään paljon, ja monesti niistä voidaankin saada alustavaa tietoa epäilyjen juurisyistä. Homekoiratutkimuksissa ei kuitenkaan avata rakenteita. Tästä syystä esimerkiksi rakennusterveysasiantuntijan (RTA) tekemät tutkimukset, joissa avataan rakenteita, kertovat tarkemmin mahdollisten vaurioiden syistä ja laajuudesta. RTA pystyy myös ottamaan kantaa asumisterveydellisiin seikkoihin. Ostaja ymmärrettävästi haluaa selvittää epäilyjensä syyt.

Sisäilmaongelmaepäily voi liittyä myös myyjän kaupanvastuuseen, josta säädetään maakaaressa. Mikäli ostaja haluaa esittää myyjälle vaatimuksia kaupan kohteen virheen vuoksi, tulee reklamaatio tehdä lain mukaan kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe on tullut ostajan tietoon. Kohtuullinen aika on lähtökohtaisesti joitakin kuukausia. Mitään tarkkoja määräaikoja ei tälle voida antaa, sillä kohtuullinen aika arvioidaan aina tapauskohtaisesti. Myyjän kaupanvastuu kestää viisi vuotta hallintaoikeuden luovutuksesta alkaen.

Myyjä: Pelko korvausvaatimuksista kasvaa

Myyjä voi kokea ostajan esittämät sisäilmaongelmaepäilyt perusteettomina. Jos myyjä ei ole omana asumisaikanaan havainnut tai kokenut minkäänlaista sisäilmaongelmaa, voivat ostajan esittämät vaatimukset tuntua perusteettomilta ja kohtuuttomilta. Ostajan esille tuomiin epäilyihin voi liittyä myös pelkoa ja ahdistusta, epätietoisuuttakin. Myyty talo voi ostajan teksteissä muuttua hometaloksi.

On myyjästä itsestään kiinni, miten paljon tai vähän hän haluaa selvittää asiaa ostajan kanssa. Myyjä voi halutessaan tilata ostajan kanssa yhteisen tutkijan tai ottaa oman tutkijan. Jos myyjä saa ostajalta reklamaation, on siihen lähtökohtaisesti hyvä vastata.

Sisäilmaongelma ja myyjän kaupanvastuu

Ostaja voi sinänsä perustellusti kokea sisäilmaongelman omassa kodissaan. Tämä ei kuitenkaan automaattisesti tarkoita sitä, että kyse olisi myyjän vastuulla olevasta kaupan kohteen laatuvirheestä (maakaari 2:17 §). Myyjän kaupanvastuun perusteet tulee aina selvittää tapauskohtaisesti. Voisi sanoa, että kaiken lähtökohtana on asianmukaiset ja tilanteeseen sopivat tutkimukset, joiden teettäminen on lähtökohtaisesti ostajan vastuulla.

Merkitystä on sillä, mitä tietoja ostaja on saanut ennen kaupantekoa ja millaiset perustellut odotukset ostajalla on ollut kaupan kohteesta ja sen kunnosta. Nämä usein liittyvät niin sanottuun kaupankäyntiaineistoon, kuten esimerkiksi myyntiesitteeseen, asuntokaupan kuntotarkastusraporttiin ja välittäjän antamiin tietoihin. Kiinteistökauppoja tehdään monesti myös ilman välittäjää ja asuntokaupan kuntotarkastusta.

Myyjän kaupanvastuun arviointiin vaikuttaa myös se, onko ostaja ollut tietoinen tai olisiko pitänyt olla tietoinen jostakin sellaisesta seikasta, mitä ostaja sittemmin väittää virheeksi.

Oleellista on myös se, onko virheperuste ollut olemassa kaupantekohetkellä ja onko reklamaatio tehty ja toimitettu oikealla tavalla.

Sanon usein yhteydenottajille ja asiakkailleni, että kolikolla on myös kääntöpuoli. Tarkoitan tällä sitä, että toisen osapuolen (vastapuolen) näkemystä on hyvä kuunnella. Taitava kiinteistölakimies pystyy ottamaan huomioon myös vastapuolen esittämän näkemyksen ja antamaan tästä oikeudellisen arvion omalle asiakkaalleen. Tämä on asian laadukasta ja asiantuntevaa ajamista.

Kiinteistölakimies auttaa asunto-/kiinteistökaupan osapuolia sisäilmaongelmaepäilyissä. Olitpa ostaja tai myyjä, voit luottaa asiantuntemukseemme.

Noora Salokangas
osakas, Kiinteistölakimies Group Oy

Löydät toimipisteidemme yhteystiedot tämän sivun lopusta tai täältä.

Lue seuraavaksi:
Myyjän vastuu asuntokaupassa – etenkin vanhan omakotitalon kaupassa
Mitä tehdä, jos asunnossa paljastuu sisäilmaongelma kaupan jälkeen?
Ostajan erityinen selonottovelvollisuus asunnon, rivitalon, omakotitalon ja kiinteistön kaupassa