Myyjän vastuu asuntokaupassa – etenkin vanhan omakotitalon kaupassa

Käytetyn asunnon kaupassa on monta mahdollisuutta mennä metsään. Eri aikakausien rakennusratkaisut tuovat haastetta kaupan jälkeen. Tässä blogikirjoituksessa käymme läpi toimistomme hoitamia oikeustapauksia: tyypillisiä vanhan asunnon kauppaan liittyviä riitatilanteita sekä miten kiinteistökaupan ongelmia on oikeudessa ratkaistu.

Myyjän vastuu asuntokaupassa on laaja ja ulottuu asunto-osakkeiden osalta kahden vuoden päähän, kiinteistöjen osalta viiden vuoden päähän. Seuraavaksi mainitut esimerkit on poimittu hoitamiemme riitatapausten joukosta selventämään myyjän vastuuta asuntokaupassa – etenkin vanhaa omakotitaloa myytäessä.

Rakentamista koskevat määräykset: Onko niistä poikkeaminen virhe?

Myyjän tulee erityisesti kiinnittää huomiota omakotitalon rakennuslupapiirustuksiin kauppaa tehtäessä. Rakenne- ja lupapiirustuksista ilmenevät poikkeukset ovat monen riidan aihe ja vahingonkorvausvaatimusten peruste. Jos ennen kauppaa tehdään kuntotarkastus, tulisi kuntotarkastajan ehdottomasti tarkastaa, vastaavatko talon eristepaksuudet lupakuviin piirrettyä. Lisäksi kannattaa tarkastaa, onko talo muutenkin rakennettu luvan mukaisesti ja lopputarkastus pidetty.

Mikäli eristepaksuuksia tai rakenteita ei voida varmentaa lupakuvien mukaisiksi, tulisi tästä tehdä selventävä merkintä kauppakirjaan.

Kiinteistön ostaja voi lähtökohtaisesti luottaa siihen, että kohde on rakennettu rakentamisajankohdan määräysten ja hyvän rakennustavan mukaisesti. Jos myyjä on urakoinut talon itse, hän ei lähtökohtaisesti voi vapautua vastuusta, vaikka työmiehet olisivat tehneet rakentamisessa virheitä. Ostaja voi lähteä siitä, että talon rakenteet erityisesti lämmöneristävyydeltään täyttävät ne määräykset, mitä rakenteille on rakentamisaikana asetettu.

Alapohjarakenteiden virheet: Onko rakennepiirustusten vastainen rakenne virhe?

Hoitamassamme riita-asiassa (Varsinais-Suomen käräjäoikeus, tuomio 22/27394) ostajat olivat vedonneet siihen, että kiinteistö ei vastaa sovittua, koska alapohjarakenne poikkesi rakennepiirustuksista ilmenevästä rakenteesta.

Ennen kauppaa tehdyssä kuntokartoitusraportissa rakennuksen alapohjarakenteen todettiin olevan maanvarainen reunavahvistettu teräsbetonilaatta, minkä päälle on tehty puukoolaus ja villaeristykset (puukorokelattia). Kaupan jälkeen oli selvinnyt, että toteutettu alapohjan rakenne olohuoneessa ja kahdessa makuuhuoneessa ei vastannut rakennepiirustuksista ilmenevää ja kuntotarkastuksessa todettua maanvaraista alapohjarakennetta.

Oikeuskäytännössä (KKO 2009:39) on lähdetty siitä, että ostajan on siedettävä tietyt vähäiset poikkeamat kaupan kohteessa myös silloin, kun kohde ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun. Myyjän suorituksen merkityksetön, kauppaan tai sen ehtoihin vaikuttamaton poikkeaminen sovitusta ei oikeuta ostajaa käyttämään kaupan kohteen virheellisyyteen liittyviä oikeussuojakeinoja.

Rakennepiirustusten mukainen alapohjarakenne olisi täyttänyt lämmöneristävyysmääräyksissä asetetut vaatimukset. Näyttämättä oli kuitenkin jäänyt, että toteutettu alapohjarakenne olisi ollut rakentamisajankohtana voimassa olleiden vaatimusten vastainen tai rakennusajankohtaan nähden lämmöneristävyydeltään riittämätön.

Vuoden 1976 C3-määräyksessä lämmittämättömälle maanvaraiselle ja lämmittämätöntä tilaa vasten olevan alapohjan lämmöneristävyydelle asetettu lämmönläpäisykertoimen enimmäisarvo on ollut sama 0,4 kummankin rakenteen kohdalla. Tämän vuoksi ja kun muutoinkaan selvitystä ei ole esitetty siitä, että toteutettu alapohjarakenne lämmöneristävyydeltään tai lämmönläpäisykertoimeltaan olisi heikompi kuin rakennepiirustusten mukainen rakenne, näyttämättä on jäänyt, että toteutettu lattiarakenne olisi lämmöneristävyydeltään alun perin suunniteltua rakennetta huonompi.

Vaikka alapohjarakenteen oli myöhemmin todettu poikkeavan rakennepiirustusten mukaisesta ja kuntotarkastuksessa todetusta rakenteesta, kauppaa edeltävästi laaditussa kuntokartoitusraportissa oli todettu, että myös oletettu rakennuksen alapohjarakenne on nykytietojen valossa ollut riskirakenne. Näyttämättä oli jäänyt, että tilanne poikkeaisi huonompaan suuntaan kantajilla kaupanteossa käsillä olleisiin tietoihin nähden.

Näyttöä ei ole myöskään siitä, että puukorokelattia olisi rakentamisvuonna ollut virheellinen rakenne. Nykytietämyksen mukaan puukorokelattia voi olla riskirakenne, mutta 1980-luvulla aivan tavanomainen lattiarakenne.

Edellä mainitussa riita-asiassa lattiarakenteen ei ole selvitetty olevan alun perin suunniteltua rakennetta huonompi. Epäselväksi ja siten näyttämättä oli jäänyt myös se seikka, että muutetun rakenteen toteuttamista ei olisi rakennustyön aikana rakennustarkastuksessa hyväksytty.

Näillä perustein näyttämättä oli jäänyt, että nyt kyseessä olevalla virheellä olisi ollut vaikutusta kauppaan tai sen ehtoihin. Vaikka kiinteistön alapohja ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin osapuolten voidaan katsoa sopineen, kysymys ei tämän vuoksi voi olla sellaisesta vaikutuksellista virheestä, joka voisi oikeuttaa hinnanalennukseen. Näyttämättä on jäänyt, että kaupan kohteessa olisi hinnanalennukseen oikeuttava laatuvirhe yksin sen perusteella, että alapohjan tosiasiallisen rakenteen on jälkikäteen todettu poikkeavan rakennepiirustusten mukaisesta kuntotarkastusraportissa todetusta rakenteesta.

Alapohjan kosteusvaurioituminen: Milloin kyseessä kiinteistön virhe?

Ostajat vetoavat usein virheperusteena alapohjan kosteus- ja homevaurioihin, joista selvityksenä yleensä esitetään testausselosteita alapohja- ja seinärakenteesta mikrobikasvuston toteamiseksi.

Asumisterveysasetuksen 20 §:n mukaan toimenpiderajan ylittymisenä pidetään muun muassa analyyseillä varmistettua mikrobikasvua rakennuksen sisäpinnalla, sisäpuolisessa rakenteessa tai lämmöneristeessä silloin, kun lämmöneriste ei ole kosketuksissa ulkoilman tai maaperän kanssa. Toimenpiderajan ylittymisenä pidetään myös mikrobikasvua muussa rakenteessa tai tilassa, jos sisätiloissa oleva voi sille altistua.

Jos rakennuksessa on mikrobikasvua alapohja- tai muussa rakenteessa, toimenpiderajan ylittyminen edellyttää, että sisätiloissa oleva voi sille altistua. Käytännössä mikrobeille voi altistua, jos vaurioituneesta rakenteesta on todettu ilmayhteys sisätiloihin.

Asumisterveysasetuksen 20 §:n soveltamisohjeen mukaan ilmayhteyden osoittamisessa voidaan käyttää esimerkiksi merkkiaineita tai merkkisavuja. Ohjeen mukaan ilmanäytteeseen liittyvän suuren epävarmuuden vuoksi sisäilman mikrobinäytettä ei suositella ilmayhteyden osoittamiseen. Ilmayhteys voidaan osoittaa myös lämpökuvaamalla seinien ja lattioiden rajapintoja ja etsiä niistä ilmavuotoja. Homekoiratutkimusta ei voida pitää asumisterveysasetuksen mukaisena riittävänä selvityksenä mikrobi- tai homevauriosta.

Mitä vanhempi rakennus, sitä epätiiviimpiä rakenteet yleensä ovat. Uusissakaan taloissa lattian ja seinien liitoskohdat eivät aina ole tiiviitä vaan niissä esiintyy ilmavuotoja. Ilmavuotoja syntyy muun muassa kuivuessaan kutistuvan pintabetonilaatan ja seinien välistä. Lattia- ja seinärakenteiden liitoskohtien epätiiveyden vuoksi alapohjasta on ilmayhteys sisäilmaan, jolloin alapohjassa todetut mikrobit pääsevät sisätiloihin aiheuttaen asukkaille terveyshaittaa. Myös erilaiset maakellarimaiset hajuhavainnot voivat tukea rakenteiden ilmayhteyden olemassaoloa.

Alapohjassa todettujen mikrobikasvustojen korjaamatta jättämisen on arvioitava olevan omiaan altistamaan asukkaat haitallisille terveysvaikutuksille. Oikeuskäytännössä kosteus- ja homevaurioita arvioitaessa todetuin tavoin mahdollisten oireiden laatu ja voimakkuus riippuvat henkilön vastustuskyvystä sekä altistuksen kestosta ja voimakkuudesta (KKO 2015:58).

Alapohjan mikrobivaurioitumisen syynä on usein alapohjarakenteen heikko tuulettuvuus, heikko lämmöneristävyys sekä maaperäinen kosteus. Jos mikrobeja on tutkittu vain rajoitetussa osin tai vain muutamassa huoneessa, mikrobivaurioitumisen ulottumista muihin kuin tutkittuihin tiloihin ei voida lähtökohtaisesti kokemusperäisesti päätellä. Tämän johdosta mikrobinäytteitä tulisi aina ottaa useampi ja eri kohdista tutkittavaa rakennusta.

Ostaja on velvollinen näyttämään vaatimustensa perusteet. Seuraukset vaurioihin ja niiden laajuuteen liittyvästä epävarmuudesta koituvat ostajan vahingoksi.

Jos ennen kauppaa pidetyssä kuntotarkastuksessa on tehty vaurioepäilyjä, ostajalle voi syntyä velvollisuus tehdä lisätutkimuksia. Tällöin puhutaan ostajan korostetusta selonottovelvollisuudesta. Korostettu selonottovelvollisuus ei kuitenkaan synny mistä tahansa lisätutkimusta edellyttävästä seikasta, vaan oikeuskäytännön mukaan korostettu selonottovelvollisuus edellyttää (kuntotarkastuksessa) tehtyä vaurioepäilyä.

Korkeimman oikeuden ratkaisun KKO 2019:16 (kohta 7) mukaan ostaja voi tyytyä rakennuksen esteettömästi saavutettavissa olevien tilojen aistinvaraiseen tarkastukseen silloin, kun ostajan myyjältä saamat tiedot tai kiinteistön tarkastuksessa tehdyt havainnot eivät anna aihetta epäillä sellaisia vikoja tai vaurioita, joiden olemassaoloa tai laajuutta ei tällaisessa tarkastuksessa voida selvittää.

Esimerkiksi silloin, kun rakennuksessa havaitut vauriojäljet tai tieto rakennuksen vaurioille altistavista rakennusvirheistä antavat aiheen epäillä rakennuksen vaurioituneen, ostajan tarkastusvelvollisuuteen kuuluu myös olosuhteisiin nähden asianmukaisella huolellisuudella selvittää tarkemmin rakennuksen kuntoa. Ostaja voi joko myyjän suostumuksella ryhtyä itse toimenpiteisiin kiinteistön kunnon selvittämiseksi tai edellyttää myyjältä riittävää selvitystä kiinteistön kunnosta ennen kaupan tekemistä.

Turun hovioikeuden tuomiossa S20/1640 (5.4.2022) kuntotarkastaja oli kuntotarkastustilaisuudessa suositellut selvittämään puuhellan alimmalla tiilirivillä havaitun kosteuden aiheuttajan. Siitä, että kuntotarkastaja oli kuntotarkastustilaisuudessa suositellut lattian avaamista, oli näyttönä vain myyjän kertomus.

Kuntotarkastusraportin sisältö sekä kertomukset kuntotarkastajan antamista suosituksista huomioon ottaen asiassa on jäänyt näyttämättä, mitä kuntotarkastaja oli tarkoittanut puuhellan alimman tiilirivin kosteushavaintoon liittyvillä lisätutkimuksilla. Kuntotarkastusraporttiin olisi pitänyt kirjata selvitysten laajuus sekä mainita siitä, jos rakenteita olisi pitänyt rikkoa.

Myyjillä ei ollut kosteushavainnosta ja sen merkityksestä ennen kaupantekoa saamiensa tietojen perusteella ollut aihetta epäillä rakennuksen alapohjan olleen kosteusvaurioitunut. Myyjien ei ole myöskään näytetty ilmoittaneen ostajille, että he tekevät rakenneavauksia lattiaan ennen kaupantekoa tai että siitä olisi ostajien ja myyjien kesken sovittu ja sitä varten talon avain olisi annettu. Näin ollen ostajilla ei ole ollut maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentissa tarkoitettua erityistä syytä ryhtyä kiinteistön tarkastuksessa rakenteita rikkoviin toimenpiteisiin eivätkä he olleet menettäneet oikeuttaan vedota laatuvirheenä rakennuksen alapohjan kosteusvaurioihin.

Ostaja voi joutua korvaamaan myyjän oikeudenkäyntikulut, vaikka myyjä tuomittaisiin hinnanalennukseen  

Ostaja vaati edellä mainitussa käräjäoikeuden käsittelemässä asiassa omakotitalokaupan jälkeen hinnanalennusta ja vahingonkorvausta vioista ja puutteista, jotka ostajan mukaan kuuluivat myyjän korvattaviksi. Hinnanalennusta vaadittiin muun muassa alapohjan, seinien ja katon korjauskustannuksista. Ostajan mukaan alapohjassa oli kahdesta kohtaa löydetty hometta, katto ei tuulettunut ja oli mikrobivaurioitunut. Lisäksi seinissä ei ollut sellaista määrää eristettä, kuin 1980-luvun rakennuslupakuvissa oli merkitty.

Asia eteni tuloksettomien sovintoneuvottelujen jälkeen käräjäoikeuteen, jossa kuultiin sekä ostajan että myyjien asiantuntijoita todistajina. Ainoastaan kahden huoneen osalta käräjäoikeus katsoi alapohjan mikrobivauriot toteennäytetyiksi. Toimistomme suosituksen mukaisesti myyjät tekivät 10.000 euron sovintotarjouksen, jonka tekninen asiantuntijamme katsoi hyvin riittävän paikallisiin korjauksiin. Tämän ylittävältä osin ostajan vaatimukset olivat ylimitoitettuja ja aiheettomia, mikä ilmoitettiin myös oikeudelle. Myyjät vaativat oikeudenkäyntikulujaan ostajilta, mikäli oikeus katsoisi myyjän esittämän sovintosumman riittäväksi edellä mainittuihin korjauksiin.

Käräjäoikeus katsoi tuomiossaan omakotitalon virheiden ja puutteiden oikeuttavan 9000 euron hinnanalennukseen. Koska myyjä oli kuitenkin tehnyt sovintotarjouksen jo hyvissä ajoin ennen oikeuskäsittelyä, ostajan aloittama oikeudenkäynti oli turha. Ostajat tuomittiin maksamaan myyjän oikeudenkäyntikulut täysimääräisinä.

Ostajilla oli ollut mahdollisuus hyväksyä tehty sovintotarjous. Ostajat olivat kuitenkin arvioineet pääsevänsä sitä parempaan lopputulokseen oikeudenkäynnin avulla. Valinta oli osoittautunut virheelliseksi.
Oikeudenkäynnin jatkaminen sovintotarjouksen jälkeen oli näin ollen ollut tarpeetonta. Koska myyjän tekemä sovintotarjous oli ylittänyt ostajien maksettavaksi tuomitun korvausmäärän, ostajat olivat hävinneet asiansa niin suurelta osalta, ettei ollut perusteita määrätä vastaajia pitämään oikeudenkäyntikulujaan vahinkonaan.

Asiaa oikeudessa ajettaessa myyjän asiamiehen on aina olennaista arvioida omilla asiantuntijoillaan virheen merkitystä ja korjauskustannuksia ja tarjota sovintona sellaista määrää, johon voisi arvioida oikeudenkin päätyvän. Tämä onnistuu tietenkin vain silloin, kun asiamiehellä on luotettava selvitys vaurioista ja niiden korjauskustannuksista sekä juridisesti vankka henkilökohtainen kokemus kiinteistöriitojen hoidosta.

Lopuksi: Muistathan, että myyjän vastuu voi vähentyä, jos ostaja ei poikkeaman ilmetessä ole ottanut selvää viasta tai hän on muuten myötävaikuttanut vahingon laajenemiseen. Ostajalla on velvollisuus selvittää viivyttelemättä virheen korjaamisen hinta. Ostajalla ei kuitenkaan ole velvollisuutta tarkastaa kiinteistöä kaupan jälkeen, toisin kuin esimerkiksi irtaimen esineen kaupassa on tehtävä. Kaupasta tai netistä ostetut irtaimet tavarat on aina tarkastettava virheiden varalta tavara vastaanotettaessa. Lue lisää asuntokaupan reklamaation tekemisestä.

Jos olet myymässä asuntoasi tai kiinteistöäsi tai saanut kaupassa reklamaation, ota heti yhteyttä kiinteistöjuridiikan ammattilaiseen. Älä jää ongelmasi kanssa yksin. Me Kiinteistölakimies Groupissa olemme kaikki kiinteistöjuridiikkaan erikoistuneita juridiikan ammattilaisia, jotka osaamme tien ongelmasta parhaaseen ratkaisuun.

Lue seuraavaksi: Suunnitteletko omakotitalon ostamista? Huomioi nämä asiat
Lue seuraavaksi: Kauppakirjamalli – näin teet kiinteistön tai asunnon kauppakirjan