Riskirakenteet asuntokaupassa – Mitä ostajan tulee tietää?
Vanhoja rakennuksia ostettaessa on tärkeää arvioida, tarviiko riskirakenteet ottaa huomioon. Riskirakenne on rakenne, joka on ollut aikanaan yleisesti käytössä ja hyväksyttävä, mutta jonka myöhemmät käyttökokemukset ovat osoittaneet kosteusteknisesti toimimattomaksi ja vaurioherkäksi.
Miten riskirakenteet ilmenevät?
Riskirakenteissa esiintyy usein kosteus- ja mikrobivaurioita, joita voi syntyä esimerkiksi ulkopuolelta tulevan kosteuden, maaperän kosteuden tai sisäilman kosteuden tiivistymisen seurauksena. On kuitenkin hyvä huomata, että riskirakenteista puhuttaessa se ei automaattisesti tarkoita vaurioitunutta rakennetta. Riskirakenteita esiintyy kaikilta vuosikymmeniltä, mutta erityisesti 1950–1990-luvuilla rakennetuissa omakoti- ja rivitaloissa.
Asuntokaupoissa riidat liittyvät usein siihen, havaitaanko rakenteesta kaupan jälkeen vaurio, jonka korjausvastuusta myyjä ja ostaja ovat eri mieltä. Alla on koottu keskeisimmät riskirakenteet ja niiden merkitys asuntokaupassa.
Yleisimmät riskirakenteet
Riskirakenteella tarkoitetaan rakennetta, jonka on todettu olevan tavanomaista alttiimpi kosteus- ja vauriokehitykselle. Monet yleisimmistä riskirakenteista liittyvät erityisesti ennen vuotta 2007 rakennettuihin kohteisiin, jolloin rakenteiden kosteusteknistä toimivuutta ei aina ole suunniteltu tai määritelty nykyisten vaatimusten mukaisesti. Pelkkä silmämääräinen arvio ei useinkaan riitä, vaan rakenteiden kunto voi olla tarpeen selvittää tarkemmin.
Tyypillisiä riskitekijöitä ovat riittämätön ilmanvaihto, puutteellinen tuuletus, maaperästä tuleva kosteus sekä kellari- ja maanvastaiset rakenteet. Myös tasakatot ja heikosti tuulettuvat yläpohjat voivat lisätä vaurioriskiä. Alla on esitelty yleisimmät riskirakenteet ja niiden keskeiset ominaispiirteet.
Valesokkeli (piilosokkeli)
Ulkoseinän puurunko alkaa maanpinnan tasolta tai sen alapuolelta. Riskinä valesokkelissa on puurakenteiden ja lämmöneristeiden vaurioituminen maaperästä tulevan kosteuden tai sisäilman kosteuden takia. Rakennetta on käytetty paljon erityisesti 1970–1990-luvuilla rakennetuissa taloissa. Koska puurunko jää sokkelin alareunan alapuolelle, vauriot voivat kehittyä pitkään piilossa. Rakenteiden kunto on usein selvitettävä rakenneavauksin, jos epäillään kosteusvauriota.
Huonosti tuulettuva rossipohja
Ryömintätilainen alapohja, jossa tuuletus on puutteellinen tai tila liian matala. Heikko ilmanvaihto lisää kosteus- ja lahovaurioiden riskiä. Mikäli alapohjan tuuletus ei toimi riittävästi, maaperästä nouseva kosteus voi tiivistyä rakenteisiin. Riskiä lisäävät myös orgaaninen aines ryömintätilassa sekä puutteellinen kosteudenhallinta.
Betonilaatan päälle puukoolattu lattia
Betonilaatan päällä on puukoolaus ja lämmöneristeet. Rakenteeseen voi päästä kosteutta maaperästä tai sisäilmasta, jolloin puurakenteet ja eristeet voivat vaurioitua. Erityisesti ilman riittävää kapillaarikatkoa tai kosteuseristystä toteutettu rakenne on altis vaurioille. Mahdolliset ongelmat eivät aina näy päällepäin, vaan voivat ilmetä hajuhaittoina tai sisäilmaongelmina.
Kaksoisbetonilaatta
Pohjalaatan ja sen yläpuolisen laatan välissä on lämmöneriste ja usein putkistoja. Vaurioita voi syntyä esimerkiksi putkien rikkoutuessa. Rakenteen sisään päässyt kosteus kuivuu hitaasti, mikä voi pitkittää vaurioiden kehittymistä. Mikäli kosteuden lähdettä ei havaita ajoissa, vauriot voivat laajentua alapohjarakenteisiin.
Maanvastaiset puukoolatut ja eristetyt seinät
Tyypillisiä kellareissa. Ulkopuolinen kosteusrasitus sekä puutteelliset salaojat ja vedeneristykset voivat vaurioittaa puurakenteita ja eristeitä. Kellarin seinärakenteissa kosteusrasitus on jatkuvaa, ja mikäli ilmanvaihto on riittämätön, kuivuminen ei ole tehokasta. Vauriot voivat jäädä verhousten taakse piiloon pitkäksi aikaa.
Tuulettumaton puurunkoinen ulkoseinä
Rakenteeseen päätyvä kosteus ei pääse kuivumaan riittämättömän tuuletuksen vuoksi, mikä lisää vaurioriskiä. Jos rakenteessa ei ole toimivaa tuuletusrakoa tai höyrynsulku ei ole tiivis, sisäilman kosteus voi siirtyä seinärakenteeseen. Pitkällä aikavälillä tämä voi heikentää rakenteiden kuntoa merkittävästi.
Tuulettumaton yläpohja
Vesikaton suuntaisen sisäkaton yläpuolella on liian pieni tai olematon tuuletusrako. Kosteus voi tiivistyä rakenteisiin ja aiheuttaa vaurioita. Riskiä lisäävät tasakatto- ja loivakattoiset ratkaisut, joissa vedenpoisto ja tuuletus eivät toimi riittävästi. Mikäli yläpohjan ilmanvaihto on puutteellinen, kosteus voi kertyä rakenteisiin erityisesti talviaikaan.
Miksi lisätutkimukset kannattaa tehdä ennen kauppaa?
Asuntokaupan yhteydessä tehtävä kuntotarkastus suoritetaan yleensä pintapuolisesti ja rakenteita rikkomatta. Tarkastajan tehtävä on tunnistaa riskirakenteiden riskit ja kertoa niistä.
Jos tarkastaja havaitsee riskirakenteen, hänen tulee suositella lisätutkimuksia silloin, kun rakenteen kuntoa ei pystytä muuten luotettavasti arvioimaan. Lisätutkimukset tehdään yleensä rakenneavauksin, kosteusmittauksin ja mahdollisin materiaalinäyttein.
Ostajan erityinen selonottovelvollisuus
Mikäli tarkastaja suosittelee lisätutkimuksia, ostajalle syntyy maakaaren mukaan erityinen selonottovelvollisuus.
Jos ostaja ei teetä suositeltuja lisätutkimuksia ja rakenteesta löytyy kaupan jälkeen vaurio, vastuu jää usein ostajalle. Ostaja on tällöin ottanut tietoisen riskin rakenteen kunnosta.
Mitä jos myyjä ei suostu lisätutkimuksiin?
Jos myyjä ei hyväksy lisätutkimuksia:
- Ostajan kannattaa harkita kaupan ehdollistamista tai jopa vetäytymistä kaupasta.
- Vaihtoehtoisesti voidaan sopia riskien ja kustannusten jaosta kauppakirjassa.
- Vastuunjaon tulee olla tarkasti laadittu, jotta myöhemmiltä riidoilta vältytään.
Jos lisätutkimukset tehdään eikä vaurioita löydy
Vastuu ei tällöin yleensä siirry ostajalle. On kuitenkin muistettava, että lisätutkimukset eivät ole täysin aukottomia, eivätkä takaa sitä, ettei vaurioita voisi esiintyä muualla rakenteessa. Tämä voidaan huomioida esimerkiksi hinnanalennusten arvioinnissa.
Entä jos kuntotarkastaja ei huomaa riskirakennetta?
Jos ammattilainenkaan ei tunnista riskirakennetta, ei ostajalta tai myyjältä voida kohtuudella odottaa sen havaitsemista. Tällöin vastuu ei yleensä siirry ostajalle, ja hän voi esittää vaatimuksia myyjälle.
Tietyissä tapauksissa kuntotarkastaja voi olla myös itse vastuussa, jos hänen olisi pitänyt toimia suoritusohjeen mukaisesti ja havaita riskirakenne.
Lue seuraavaksi: Mummonmökin haju – Ongelma, joka voi johtaa riitaan kiinteistökaupassa
Lue seuraavaksi: Riskirakenne: Milloin kiinteistökaupan virhe?
