Näin vältät myyjän vastuun asuntokaupassa

Asuntokaupassa myyjän ja ostajan oikeudet ja vastuut ovat laissa ja oikeuskäytännössä määritellyt. Jos kaupasta tulee riitaa ja ostaja haastaa myyjän käräjäoikeuteen haastehakemuksella, käräjäoikeus käsittelee asuntokaupan riita-asian. Käräjäoikeuden tuomioon voi hävinnyt osapuoli hakea muutosta hovioikeudelta. Jos hovioikeus myöntää muutoksenhakuluvan, asiassa saadaan lainvoimainen ratkaisu oikeudenkäynnin jälkeen. Asuntokauppariidan voittanut kaupan osapuoli, ostaja tai myyjä, voi siirtää tuomion ulosmitattavaksi. Lue tästä artikkelista, kuinka myyjä välttää vastuun asuntokaupassa.

Asuntokaupassa voi syntyä ongelmia kaupanteon jälkeen. Vaikka ongelmia pyritään aina asiamiesten ja osapuolten välillä sovittelemaan, joskus asuntokaupan tai kiinteistökaupan riitaa ei saada sovittua, vaan asia siirtyy käräjäoikeuden käsiteltäväksi. Toki sovittelua voidaan jatkaa käräjäoikeudessa asian valmistelun yhteydessä tai siirtämällä asia tuomioistuimen sisällä tuomioistuinsovitteluun.

Ostaja voi haastaa myyjän oikeuteen asuntokaupan riidassa käräjäoikeuteen tehtävällä haastehakemuksella. Haastehakemuksessa asunnon tai kiinteistön ostaja ilmoittaa vaatimuksensa ja niiden perusteet sekä esittää vaatimuksia tukevat todisteet. Todisteet voidaan ilmoittaa kirjallisina tai suullisesti. Kirjallista todistajanlausuntoa käräjäoikeus ei ota vastaan, vaan henkilötodistelu on aina toimitettava suullisena näyttönä oikeudessa.

Asunnon ja kiinteistön myyjä voi välttyä vastuulta asuntokaupassa

Eniten ongelmia myyjälle syntyy asuntokaupassa ja kiinteistökaupassa, jossa kuntotarkastus ja kauppakirja on tehty puutteellisesti. Myyjä voi välttyä vastuulta asuntokaupassa ja kiinteistökaupassa teettämällä laadukkaan kuntotarkastuksen ja kauppakirjan.

Puutteellisuus kuntotarkastuksessa ja kauppakirjan laadinnassa valitettavan usein johtuu kiinteistönvälittäjien intresseistä saada kaupat nopeasti tehtyä. Myyjä voi itsekin vaikuttaa oikeusturvaansa vaatimalla kiinteistön perusteellista kuntotutkimusta sekä juristin käyttöä asunnon tai kiinteistön kauppakirjan laadinnassa.  

Kauppakirjaan lisättävillä vastuunrajoitusehdoilla myyjä voi rajoittaa vastuutaan asunnon tai kiinteistön yksilöityjen virheiden osalta. Ehdoilla voidaan tietyin edellytyksin rajata myyjän vastuu myös kiinteistön piilevien eli salaisten virheiden varalta. 

Vastuunrajoituksen tulee olla yksilöity ja kattaa ne virheet, joista asunnon tai kiinteistön ostaja on saanut tiedon. Tietyissä tapauksissa asunnon tai kiinteistön myyjä voi rajoittaa vastuunsa myös tulevaisuudessa havaittavien piilovirheiden osalta. Niistä tarkemmin seuraavassa kappaleessa.

Asunnon ja kiinteistön myyjä voi välttää vastuun piilovirheistä

Kiinteistön myyjällä on kiinteistön hallinnan luovutuksesta alkava, pääsääntöisesti viiden vuoden pituinen vastuu talon virheistä. Asuntokaupassa asunnon myyjän vastuu on kaksi vuotta. Myyjä ei kuitenkaan vapaudu vastuusta, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti esimerkiksi salaamalla virheen tai rakentamalla talon rakennusluvan vastaisesti tai laaduttomin rakennusmateriaalein. Tämä tarkoittaa, että myyjää vastaan voidaan esittää virhevaatimuksia vielä hyvinkin pitkän aikaa kaupasta. Edellytyksenä, että virhe tai siihen johtaneet syyt ovat olleet olemassa kaupantekohetkellä.

Piilovirhe ei välttämättä paljastu pian kaupanteon jälkeen, jos kysymys on rakennusvirheestä ja siitä johtuvasta, kiinteistön hiljalleen etenevästä vaurioitumisesta. Myös piilovirheestä asunnon tai kiinteistön myyjälle syntyvää vastuuta voidaan kauppakirjassa rajata vastuunrajoitusehdolla, kunhan kaupan osapuolet ovat tasavertaisesti asiasta sopineet.

Helsingin hovioikeuden 7.4.2020 (S 18/1767, 445) antaman päätöksen mukaan kauppakirjan vastuunrajoitusehdon tulee olla niin selvä, että ostaja tietää, miten asunnon tai kiinteistön myyjän vastuu poikkeaa laissa säädetystä ja mitä taloudellisia seuraamuksia myyjän vastuun rajoittamisesta voi hänelle tulla. Kun vastuunrajoitusehto on selvä, ostaja voi arvioida vastuunrajoitusehdon merkityksen omalta kannaltaan ja ottaa sen huomioon esimerkiksi kauppahinnassa. 

Tämä tarkoittaa sitä, että asunnon tai kiinteistön myyjän tulisi ensin teettää kunnollinen kuntotarkastus tai kuntotutkimus, jossa kiinteistön tutkitaan huolellisesti. Havaitut virheet kirjataan kauppakirjaan ja vastuu niiden osalta rajoitetaan myyjän osalta. Tällöin ostaja ottaa virheen vastuulleen eikä myyjä vastaa havaituista virheistä. Myös piilovirheiden eli salaisten virheiden osalta asunnon tai kiinteistön myyjän vastuuta voidaan rajata, vaikka virhettä ei olisi kuntotarkastuksessa havaittu.

Tapausesimerkki: Hovioikeus rajasi kiinteistön myyjän vastuuta piilovirheestä

Hovioikeuden 7.4.2020 ratkaisemassa riidassa oli kyseessä perinnönjakoon liittyvä sukulaiskauppa. Ostajat olivat itse ehdottaneet kauppaa tehtäväksi ehdolla, että kuolinpesä vapautuu kaikesta vastuusta. Näin ollen ostajien oli täytynyt ymmärtää, mitä heidän itsensä käyttämä ilmaisu ”kuolinpesä vapautuu kaikista asuntoon liittyvistä vastuista” ja kaupan tekeminen ilman reklamaatio-oikeutta tarkoittaa. Ostajat olivat sitoutuneet kantamaan riskin kaupan jälkeiseltä ajalta ilmenneistä virheistä tai puutteista eivätkä voineet vedota kaupan jälkeen paljastuneisiin lisäkustannuksiin tai korjaustoimiin.

Hovioikeuden päätöksen mukaan kiinteistön myyjän vastuun täydellinen rajoittaminen oli mahdollista. Vaatimus kaikkien ostajan vastuulle jäävien virheiden yksilöinnistä rajoittaisi liikaa sopimusvapautta tilanteessa, jossa tasavertaiset sopijakumppanit haluavat tietoisesti sopia riskinjaosta hinnanalennusta vastaan.

Vastuunrajoitusehdon pätevyys on arvioitava tapauskohtaisesti ottamalla huomioon aina kulloinkin kyseessä olevan kaupan olosuhteet. Ensisijaisesti on kiinnitettävä huomiota siihen, miten selvä ja yksiselitteinen vastuunrajoitusehto on. Merkitystä on myös sillä, onko ostajalla ja myyjällä tasavertaiset mahdollisuudet arvioida vastuunrajoitusehdon merkitystä ja seurauksia omalta kannaltaan tai ovatko ostajat saaneet asunnon alemmalla hinnalla vastuunrajoitusehdon vuoksi.

Näillä perusteilla kauppakirjaan kirjattu, myyjän virhevastuun kokonaan poistava ehto oli pätevä. Ostajat eivät voineet vedota virheenä alapohjan kosteus- ja mikrobivaurioihin, vaikka uskottavaa olikin, että he eivät olisi ostaneet asuntoa, jos he olisivat tienneet kosteus- ja mikrobivaurioista. Jos hinnanalennusta annetaan, asunnon tai kiinteistön myyjän on tärkeää tämä lisätä kauppakirjaan.

Näin asunnon tai kiinteistön myyjä välttää vastuun huonosta kuntotarkastuksesta

Kiinteistönvälittäjä ei yleensä halua lisätä kauppakirjaan ostajaa ”pelottavia” ehtoja, jotka voisivat johtaa kaupanteon peruuntumiseen. Kuntotarkastuksia tehdään aivan liian pintapuolisesti, jolloin ilmiselvätkin mikrobi- ja homevauriot jäävät piilovirheiksi. Raporttiin on voitu kirjata havainto ”mikrobiperäisestä hajusta”, mutta asunnon tai kiinteistön myyjä ei ole halunnut lähteä asiaa paremmin selvittämään eikä välittäjäkään ole siihen osapuolia kehottanut. Näin ei pitäisi toimia.

Hyvin monessa asuntokaupan ja kiinteistökaupan riidassa riidellään siitä, mikä merkitys kuntotarkastuksessa tehdyllä hajuhavainnolla on kaupassa. Jos ongelmaa olisi aikanaan paremmin tutkittu ja syyt selvitetty, ostaja olisi saanut paremman selvyyden talon kunnosta. Kauppa olisi voinut hyvinkin syntyä, vaikka alemmalla kauppahinnalla.

Ongelmien välttämiseksi myyntikohteen kunto tulisi tarkoin selvittää ennen kauppaa ja havaitut virheet ja puutteet kirjata kauppakirjaan. Asunnon tai kiinteistön myyjän tulee teettää laadukas kuntotutkimus pintapuolisen kuntotarkastuksen sijaan ja käyttää kuntotutkijana mieluiten rakennusterveysasiantuntijaa.

Jos asunnon tai kiinteistön myyjä päätyy laskemaan kauppahintaa kuntotarkastuksessa havaittujen puutteiden vuoksi, tulee hinnanalennus ja sen syyt kertoa selkeästi kauppakirjassa. Tällöin asunnon tai kiinteistön ostaja saa selkeän näkemyksen siitä, mitä hän on ostamassa, eikä kiinteistön virheeseen voi vedota kuin aivan poikkeustilanteissa.

Asunnon tai kiinteistön myyjän vastuu voidaan rajata kauppakirjassa siltä osin, kuin kaupan osapuolilla on yhteisymmärrys talon riskirakenteista, mahdollisista piilovirheistä ja korjaustarpeista. 

Jos olet tekemässä asuntokauppaa tai kiinteistökauppaa, ota yhteyttä Kiinteistölakimieheen. Avustamme kauppakirjan teossa ja pätevän kuntotutkijan valinnassa. Jos olet myynyt asunnon tai kiinteistön, josta olet saanut reklamaation, muista, että Kiinteistölakimies hoitaa myös riitaiset kauppojen sovittelut ja oikeudenkäynnit.

Lue seuraavaksi: Taloudellinen virhe asuntokaupassa ja myyjän vastuu virheestä

Lue seuraavaksi: Välitysliike vastaa antamistaan ja antamatta jättämistään tiedoista

Kiinteistölakimies

Kiinnostuitko?

Lähetä viesti, otamme yhteyttä.
Alkukartoitus on maksuton.