Rakennusvirheet asunto- ja kiinteistökaupan virheinä
Rakentamisessa tapahtuu virheitä, joista myyjä saattaa joutua vastaamaan asuntokaupan tai kiinteistökaupan jälkeen. Rakennusvirheet voivat vaikuttaa merkittävästi asunnon laatuun, turvallisuuteen ja jälleenmyyntiarvoon. Tässä blogikirjoituksessa tutustumme rakennusvirheisiin, niiden vaikutuksiin ja siihen, millä edellytyksillä myyjä vastaa rakennusvirheistä asunto- tai kiinteistökaupassa.
Rakennusvirheet voivat ilmetä monin eri tavoin eri-ikäisissä asunnoissa. Asuntokaupassa syntyvät riidat useimmiten johtuvat rakennusvirheistä, joita on eri aikakausina tehty.
Ajan saatossa rakentamista koskevat säännökset ja määräykset ovat muuttuneet, kun rakentamisalalla on tultu tietoisemmiksi kunkin aikakauden tyypillisistä rakennusvirheistä. Esimerkiksi valesokkeliratkaisut 1960–1980-luvulla ovat käyttöiältään nykyhetkellä tiensä päässä ja vaativat korjausta tai uusimista, vaikka mainittavaa vaurioitumista ei olisikaan tapahtunut. Valesokkelirakenne, jossa lattiarakenteita on rakennettu maanpinnan tason alapuolelle, ovat helposti kosteudesta vaurioituvia, vaikka rakenteet olisi rakennettu rakentamishetkellä voimassa olevien rakentamismääräysten ja rakennuslupapiirustusten mukaisesti.
Valesokkelirakenteet voivat olla kosteusvaurioituneita tai homevaurioituneita, jolloin tyypillinen korjaustapa on vaurioituneen seinämateriaalin poisto ja uuden seinä- ja lattiarakenteen rakentaminen nykyaikaisin rakennusmateriaalein, jotka kestävät kosteusrasitusta vaurioitumatta.
Rakennusvirheiden taustalla työn huono laatu
Rakennustyön huono laatu aiheuttaa suurimman osan rakennusvirheistä. Jos työ on huolimattomasti tehty, ei juurikaan ole merkitystä käytettyjen materiaalien laadulla tai kestävyydellä. Useissa kiinteistön virhettä koskevissa tapauksissa ongelmia ovat aiheuttaneet puutteelliset sokkelin ulkopuoliset eristykset, salaojien huono rakentaminen tai salaojasorana käytetty vääränlainen maa-aines. Pahimmissa tapauksissa omakotitalon salaojien täyttöaineena on käytetty samaa maa-aineista, jota on salaojien ympäriltä putkien asennuksen aikana kaivettu. Sanomattakin on selvää, etteivät näin tehdyt salaojat voi täyttää käyttötarkoitustaan eli veden johtamista pois rakenteiden ympäriltä. Myös sokkelin vesieristeenä käytetty patolevy tai muu vedeneriste voi olla huonosti asennettu, jolloin aukkopaikkojen välistä kosteus pääsee suoraan rasittamaan sokkelin rakenteita aiheuttaen rakenteiden kastumista ja homeiden kasvua sisätiloihin.
Rakennuspiirustusten vastaisesta rakentamisesta voi tulla ongelma asunnon tai kiinteistön myynnin jälkeen. Rakennuspiirustusten mukaista vähempi eristeiden määrä, tulee usein aiheeksi asuntokauppariitoja selvitettäessä. Esimerkiksi seinien eristemäärä voi mitattaessa osoittautua ohuemmaksi kuin rakennuslupapiirustuksiin oli merkitty.
Jos eristeitä on liian vähän, saattaa tämä aiheuttaa kylmyyttä ja vedontunnetta, mikä voi olla terveydensuojelulain mukainen terveyshaitta. Terveyshaitta voi oikeuttaa ostajan saamaan hinnanalennusta tai jopa purkamaan kaupan. Tosin eristeiden painuessa seinistä tai talon yläpohjasta mitattu, rakennuslupapiirustuksia vähempi eristemäärä voi myös johtua eristeiden painumisesta ajan mittaan. Tällainen painuminen on enemmänkin eristeiden ominaisuus kuin virhe.
Rakennusvirheet ja asuntokauppa
Asuntokaupassa rakennusvirheet muodostavat usein monimutkaisen tilanteen. Myyjällä on velvollisuus ilmoittaa ostajalle kaikista tiedossaan olevista virheistä, mutta joskus virheet voivat jäädä huomaamatta. Tällöin kyse on salaisesta tai piilevästä virheestä. Ostajalla on oikeus saada myyjän tiedossa olevista virheistä asianmukaista tietoa. Jos tietoa ei ole annettu, ostajalla voi olla mahdollisuus vaatia hinnanalennusta tai kaupan purkua.
Kun rakennusvirheitä ilmenee asuntokaupan jälkeen, korjaustoimenpiteet ovat usein välttämättömiä vaurioiden korjaamiseksi ja lisävaurioiden ehkäisemiseksi. Tässä vaiheessa on tärkeää määrittää, kuka on vastuussa korjauksista. Uuden asunnon kaupassa rakentaja, urakoitsija tai rakennuttaja on vastuussa virheistä takuuaikana. Jos takuuaika on kulunut umpeen, tilanteen selvittäminen voi vaatia oikeudellisia toimenpiteitä. Vanhan asunnon kaupassa virheistä vastaa asunnon tai kiinteistön myyjä.
Kun myydään omakotitalo tai muu kiinteistö, myyjä on vastuussa virheistä enintään viiden vuoden ajan. Asunto-osaketta ostettaessa kerrostalosta tai rivitalosta, vastuuaika on kaksi vuotta. Jos myyjä on toiminut kunnianvastaisesti tai arvottomasti, kuten salannut tietämänsä virheen, myyjän vastuuaika ei kuitenkaan voi ylittää kymmentä vuotta.
Rakennusvirheitä voidaan ennaltaehkäistä hyvällä rakennusvalvonnalla, ammattitaitoisen työvoiman käytöllä sekä laadukkaiden materiaalien valinnalla. Ostajien kannattaa myös vaatia perusteellisia rakennuksen kuntoon kohdistuvia tarkastuksia ennen asuntokauppaa varmistaakseen, ettei asunnossa ole piileviä rakennusvirheitä. Kuntotarkastusraportissa mainitut varaumat kannattaa ottaa todesta ja tehdä suositeltavat jatkotutkimukset ennen kaupantekoa
Rakennusvirheet voivat tuoda haasteita niin myyjille kuin ostajillekin. Avainasemassa on avoin kommunikaatio, jossa myyjä ilmoittaa ostajalle kaikista tiedossaan olevista virheistä. Ostajien puolelta taas on tärkeää perehtyä huolella ostettavaan kohteeseen.
Mikäli olet kuitenkin ostanut asunnon tai kiinteistön, jossa on rakennusvirheitä, tulee virheet paitsi asianmukaisesti tutkia ja niiden merkitys selvittää sekä reklamoida virheistä heti myyjälle. Reklamoinnissa ja vaatimusten esittämisessä kannattaa käyttää Kiinteistölakimiehen apua alusta alkaen.
Lue seuraavaksi: Mitä asuntokaupan virheellä tarkoitetaan?
Lue seuraavaksi: Laiminlyöty lopputarkastus voi olla kiinteistön virhe
