Miten jakaa taloyhtiön autopaikat? Laki määrää osakkeenomistajien yhdenvertaisuudesta

Asunto-osakeyhtiölain mukaan kaikkien osakkeenomistajien on oltava samassa asemassa

Osakkeenomistajien yhdenvertaisuus on kirjattu asunto-osakeyhtiölakiin. 6 luvun 14 §:n yhdenvertaisuusperiaatteen mukaan yhtiökokouksessa ei saa tehdä 1 luvun 10 §:ssä tarkoitetun yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista päätöstä:

Kaikki osakkeet tuottavat yhtiössä yhtäläiset oikeudet, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin (1 luku 10 §). Yhtiökokous, hallitus tai isännöitsijä eivät saa tehdä päätöstä tai ryhtyä muuhun toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella.

Mitä yhdenvertaisuusperiaate tarkoittaa?

Käytännössä yhdenvertaisuusperiaate tarkoittaa sitä, ettei yhtiössä saa tehdä päätöksiä, jotka loukkaavat osakkeenomistajien yhdenmukaisen kohtelun vaatimusta. Näin ollen kenelläkään osakkeenomistajalla ei voi olla parempaa oikeutta esimerkiksi yhtiön hallussa oleviin autopaikkoihin. Autopaikkojen jaossa ei voida kohdella saman yhtiön osakkaita erilaisin perustein.

Yhdenvertaisuutta voidaan loukata vain kaikkien suostumuksella  

Osakkeenomistajien yhdenvertaisuus on yksi asunto-osakeyhtiölain keskeisistä periaatteista ja sen päällimmäisenä tarkoituksena on suojata vähemmistö osakkeenomistajia. Periaatteen noudattaminen ei estä enemmistövallan käyttämistä, mutta estää enemmistö osakkeenomistajien suosimisen vähemmistön kustannuksella.

Yhtiökokous ei saa tehdä yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista päätöstä ilman sen osakkeenomistajan suostumusta, jonka kustannuksella epäoikeutettua etua annetaan (AsOyL 6 luku 28 §). Osakkeenomistajalla on oikeus luottaa siihen, että hänen osakkeensa tuottavat samat oikeudet kuin muutkin osakkeet.

Mitkä toimet ovat yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista?

Epäoikeutetun edun antaminen osakkeenomistajalle yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella on kielletty. Tällainen etu voi olla esimerkiksi tiettyä osakkeenomistajaa hyödyttävä yhtiön tilojen käyttöoikeuden luovutus käypää korvausta alhaisemmalla hinnalla.

Yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista on asettaa yhtiön rakennuksessa asuvat ja muut osakkeenomistajat erilaiseen asemaan, jollei erilaisista oikeuksista määrätä yhtiöjärjestyksessä.

Ovatko taloyhtiön autopaikkasäännöt epäselkeät?

Suositaanko taloyhtiössä asuvia osakkaita sijoittajaosakkaiden vuokralaisten kustannuksella?

Sijoittajaosakkaan on voitava luovuttaa vuokralaiselleen lähtökohtaisesti samanlainen oikeus yhtiön autopaikkoihin kuin talossa asuvilla osakkeenomistajilla, jollei yhtiöjärjestyksessä rajoiteta huoneiston luovuttamista toisen käyttöön tai määrätä talossa asuvien osakkeenomistajien etuoikeudesta.

Tällainen rajoitus voidaan yleensä sisällyttää yhtiöjärjestykseen vain yhtiön perustamisvaiheessa, koska myöhemmin sen lisäämiseen yhtiöjärjestykseen vaaditaan käytännössä kaikkien osakkeenomistajien suostumus (AsOyL 6 luku 35 §).

Lue lisää autopaikkasäännöistä.

Esimerkkitapaus: Autopaikkojen jako taloyhtiössä

Lounais-suomalaisessa taloyhtiössä oli otettu käyttöön uudet autopaikkasäännöt, jotka asettivat talossa vakituisesti asuvat osakkaat ja sijoitusasunnon ostaneet osakkaat eriarvoiseen asemaan. Autopaikat haluttiin jakaa asunnon hallinnan perusteella. Tällöin sijoitusasunnon omistava osakas olisi menettänyt autopaikan aina kun sijoitusasunnon vuokralainen vaihtui. Käytännössä sijoitusasunnolla ei olisi ollut enää lainkaan autopaikkaa, koska yhtiöllä ei ollut antaa autopaikkaa jokaiselle talon asukkaalle.

Uudet autopaikkasäännöt muotoiltiin seuraavasti

”Siinä tapauksessa, ettei paikkoja riitä kaikille, muodostetaan jonotuslista. Sijoittajaosakkaan vuokralainen asettuu itse jonoon. Vuokralaisen vaihtuessa uusi vuokralainen asettuu jonoon viimeiseksi eikä saa hyväkseen edeltäjänsä jonotuspaikkaa.”

”Sijoittajaosakkaiden vuokralaiset tekevät suoraan sopimuksen taloyhtiön kanssa ja maksavat myös autopaikasta suoraan taloyhtiölle sopimuksen allekirjoituksen jälkeen. Huoneiston myynnin yhteydessä tai vuokrasopimuksen loputtua autopaikka luovutetaan taloyhtiölle, joka hoitaa edelleen vuokrauksen näiden sääntöjen mukaisesti.”

Vuokralainen joutuisi aina jonon hännille – yhdenvertaisuus ei olisi täyttynyt

Sijoittajaosakkaan oikeutta taloyhtiön vuokraamaan autopaikkaan ei kuitenkaan voida siirtää asunnon vuokralaiselle asunto-osakeyhtiölain yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisesti. Mikäli uudet autopaikkasäännöt olisivat tulleet voimaan, osakkaalle kuuluva oikeus autopaikkaan olisi luovutettu vuokralaiselle. Vuokralaisen vaihtuessa uusi vuokralainen olisi joutunut autopaikkojen jonotuslistan hännille.

Toteutuessaan muutos olisi johtanut tilanteeseen, jossa talon vakituisille asukkaille olisi jäänyt käytännössä ikuinen oikeus autopaikkaan, kun sijoittajaosakkaan vuokralaisen vaihtuessa uusi vuokralainen olisi aina joutunut jonon hännille. Asuntoa olisi ollut lähes mahdotonta enää vuokrata ilman autopaikkaa.

Sijoittajaosakas moitti yhtiökokouksen päätöstä 

Tässä esimerkkitapauksessa sijoittajaosakkaan näkemykset uusien sääntöjen laittomuudesta sivuutettiin ja yhtiökokous päätti uudet säännöt voimaan. Sijoittajaosakas vaati käräjäoikeudelta päätöksen julistamista pätemättömäksi sekä täytäntöönpanon kieltämistä. Asia sovittiin ennen oikeuden käsittelyä. Taloyhtiön hallituksessa ymmärrettiin, että selkeästi lainvastaisista autopaikkasäännöistä riitely olisi johtanut turhiin kuluihin. Sovintosopimuksessa määriteltiin uudet autopaikkasäännöt, jotka eivät aseta yhtiön osakkaita eriarvoiseen asemaan.

Kiinteistölakimies ratkaisee taloyhtiön ja osakkaiden väliset riidat

Osakkaiden yhdenvertaisuuteen kajottaessa olisi tärkeää selvittää suunniteltujen toimien lainmukaisuus ennen päätöksentekoa. Varomaton yhtiökokouksen päätös voi aiheuttaa pitkiä riitoja ja ylimääräisiä kustannuksia. Mikäli epäilet, että taloyhtiössä toimitaan yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisesti, ota yhteyttä Kiinteistölakimieheen.

Henri Alinen
toimitusjohtaja, Kiinteistölakimies Group Oy

Lue seuraavaksi: Tupakointikielto – asunto-osakeyhtiö savuttomaksi?
Lue seuraavaksi: Sähköautojen latauspisteet taloyhtiössä