Onko asunnon kuntotarkastuksesta hyötyä?

Kuntotarkastus tehdään asuntokauppaa edeltävästi, pintapuolisin ja aistinvaraisin menetelmin asunnon kunnon ja riskirakenteiden selvittämiseksi. Rakenneavaukset eivät tyypillisesti kuulu kuntotarkastukseen, ellei niihin ole jotain perusteltua syytä, kuten home-epäily. 

Meille tulevista riitatapauksista suurimmassa osassa on tehty ihan asianmukainen kuntotarkastus ja silti asunnosta tai kiinteistöstä paljastuu kaupan jälkeen mittavia home- tai kosteusvaurioita. Ongelma ei useinkaan ole kuntotarkastajan suorituksessa.

Missä sitten on ongelma, jos kuntotarkastus on pätevästi tehty, mutta silti asunnossa tai kiinteistössä paljastuu kaupan jälkeen virheitä?

Jatkotutkimussuositukset kannattaisi ottaa todesta 

Ongelman juurisyy on siinä, että kuntotarkastuksen tarkoitus on olla pintapuolinen, rakenteisiin kajoamaton tutkimusmenetelmä. Kuntotarkastuksessa ei mennä syvemmälle rakenteisiin ilman rakenteen vaurioepäilyä ja toimeksiantoa avata rakenteita. 

Usein vaurioepäily kirjataan raporttiin lisätutkimustarpeena, esimerkiksi suositellaan lisätutkimuksia rakenteesta tulevan mikrobiperäisen hajun vuoksi. Sitten näitä lisätutkimuksia ei kuitenkaan tehdä, koska parempi tutkiminen edellyttäisi rakenneavauksia, joihin myyjä ei halua ryhtyä. 

Tällaisessa tilanteessa ostajan kannattaisi perääntyä kaupasta, koska mikrobipitoinen haju saattaa olla indikaatio laajemmista rakenteellisista ongelmista, jotka pahimmassa tapauksessa voivat myöhemmin johtaa suuriin hinnanalennuksiin tai jopa kaupan purkuun.

Kuntotarkastajan syyttäminen siitä, ettei asunnon omistaja halua tehdä suositeltuja lisätutkimuksia ja rakenneavauksia, ei ole reilua. 

”Pelkkä lisätutkimustarve ei suojaa myyjää”

Toki kuntotarkastaja voisi selkeämmin kirjata raporttiinsa, jos lisätutkimustarve johtuu vaurioepäilystä. Oikeuskäytännön mukaan pelkkä lisätutkimustarve ilman vaurioepäilyä ei suojaa myyjää riitaoikeudenkäynnissä. Ostaja voi menestyksekkäästi vedota virheeseen, joka on kuntotarkastusraportissa vain ylimalkaisesti ilmaistu lisätutkimustarpeena tai -suosituksena.

Toisaalta kuntotarkastuksessa tutkitaan kosteista tiloista pintakosteuksia, jotka eivät kerro mitään rakenteen vesitiiveydestä eli onko kosteutta vesieristeen sisäpuolisissa rakenteissa.

Pintakosteusmittarilla tehtävä pintapuolinen kosteuksien mittailu ei kerro mitään siitä, onko kosteutta päässyt vesieristeen lävitse rakenteisiin. 

Laajempi kuntotutkimus kuntotarkastusta parempi 

Miksi kuntotarkastetuista taloista ja asunnoista syntyy myöhemmin riitoja, vaikka kuntotarkastus olisi hyvin tehty? 

Käytännössä kuntotarkastusten laatuun vaikuttaa yksinkertaisesti raha. Jos tarkastuksesta ei haluta maksaa ylimääräistä eikä suositeltuja rakenneavauksia tehdä, on aivan sama, kuinka monta tuntia tarkastaja viettää tutkimuskohteessa listoja koputellen ja ilmaa haistellen.

Jotta tutkimuskohteen kunnosta haluttaisiin saada oikea kuva, tulisi kuntotarkastuksista siirtyä laadukkaampiin kuntotutkimuksiin, jossa asunnon kunto tutkitaan paitsi silmämääräisesti, tarvittaessa myös rakenteesta otettavin mikrobinäyttein. Aina ei tarvitse tehdä isoja rakenneavauksia, vaan esimerkiksi jalkalistan taakse tai kynnyksen alle voidaan porata reikä, josta näyte otetaan. 

Rakennusterveysasiantuntija avuksi

Kuntotutkimuksen tekee rakennusterveysasiantuntijaksi (RTA) kouluttautunut ammattilainen, joka laatii käynnistä ja tutkimustuloksista raportin. 

Tämä tietenkin maksaa enemmän kuin pelkkä pintapuolinen ja aistinvarainen kuntotarkastus, mutta jos halutaan tarkkaa tietoa myyntikohteen kunnosta, suosittelemme ehdottomasti kuntotutkimuksen tekemistä aina kun asuntoa ollaan ostamassa tai myymässä.

Henri Alinen
Toimitusjohtaja, Kiinteistölakimies Group

Löydät toimipisteidemme yhteystiedot tämän sivun lopusta tai täältä.

Lue seuraavaksi: Avoimuutta asuntokauppoihin – näin vältät lihavat riidat
Lue seuraavaksi: Haiseeko asunnossasi? Käytä asiantuntijaa homekoiran sijaan