Taloudellinen virhe asuntokaupassa ja myyjän vastuu virheestä

Asuntokauppalain 6. luvun 20 §:n mukaan kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, jos myyjä on antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon taloudellisista velvoitteista tai vastuista, kuten yhtiövastikkeesta.

Taloudellinen virhe on kyseessä myös, jos asunto-osakeyhtiön taloudellisesta tilasta annetaan väärä tieto. Virhe voi johtaa korvauksiin riippumatta siitä, tiesikö myyjä taloudellisesta tilasta tai velvoitteista vai ei.

TAPAUSESIMERKKI taloudellisesta virheestä asuntokaupassa

Ostajat olivat hankkineet asunnon taloyhtiöstä, jossa oli tehty mittavia rakenteiden korjaustöitä ennen kauppaa. Ostajat eivät olleet saaneet ennen kauppaa tietoa korjauksista, jotka olivat myöhemmin havaitulla tavalla epäonnistuneet. Vauriot ja niiden korjaustarve olivat osoittautuneet laajoiksi, koko taloyhtiötä koskeviksi. Myyjillä oli oikeus saada korvausta vahingosta, joka heille oli aiheutunut osuutena yhtiön tekemistä korjauksista.

Myyjä voi joutua vastuuseen kaupasta, mikäli hän on antanut asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyvistä taloudellisista velvoitteista tai vastuista virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon tai laiminlyönyt tällaisen tiedon antamisen. Virhe voi olla myös salainen, jolloin myyjä ei ole tiennyt mainitusta tiedosta.

Mitä taloudellinen virhe asuntokaupassa tarkoittaa?

Käytännössä taloudellisessa virheessä kyse on siitä, että taloyhtiön omistaman rakennuksen huono kunto johtaa korjauskustannuksiin, minkä vuoksi yhtiövastiketta joudutaan korottamaan. Myydyssä asunnossa oleva laatuvirhe voi tulla arvioitavaksi taloudellisena virheenä.

Myös muiden osakkeenomistajien hallitsemissa huoneistossa olevat puutteet voivat aiheuttaa yhtiölle kustannuksia ja siten vaikuttaa osakkeenomistajan velvollisuuteen maksaa suurempaa vastiketta.

Hoitamassamme oikeustapauksessa ostajat eivät olleet tienneet taloyhtiössä tehdyistä alapohjan laajoista korjaustöistä, joiden johdosta pilaantuneita ja homeisia rakenteita oli poistettu. Korjaukset eivät olleet onnistuneet, jolloin ongelma oli uusiutunut. Asunnossa oli ilmennyt kaupanteon jälkeen muun muassa maakellarin hajua, joka aiheutui alapohjan homeisista ja lahonneista rakenteista. Ostajille asunto oli myyty kuitenkin hyväkuntoisena.

Kun korjaukset kuuluivat asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle, ostajalle syntyy yhtiövastikkeen kautta oikeus korvaukseen kaupassa (taloudellinen virhe). Osakkeenomistajalle tuleva maksuosuus korjauksista korottaa heidän maksettavakseen tulevaa yhtiövastiketta. Ostajilla oli oikeus saada tästä taloudellisesta virheestä myyjältä korvausta.

entä vastuunjako?

Asunnon, osakehuoneiston tai rivitalo-osakkeen kaupassa asunto-osakeyhtiö normaalisti omistaa asuinrakennusten rakenteet. Asuntokaupassa myydään osakekirja, joka oikeuttaa hallitsemaan taloyhtiön omistamaa huoneistoa. Tällöin pääsäännön mukaan taloyhtiö myös vastaa omistamiensa huoneistojen rakenteellisista korjauksista.

Aina vastuunjako ei ole edellä mainitun kaltainen. Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä on voitu sopia toisin. Asukkaalla saattaa olla vastuu osasta rakenteista, kuten parvekkeet tai ullakolle tai kellariin rakennettavat laajennukset. Vanhoissa puutaloyhtiöissä on tavallista, että yhtiö vastaa alkuperäisestä perustasosta (ns. hellahuone). Jos osakas on halunnut laajentaa asuintiloja taloyhtiön kellaritilaan tai ullakolle, vastaa asukas paitsi tilojen rakentamisesta myös niiden ylläpidosta ja korjaamisesta.

Ongelmia voi syntyä silloin, kun asunto myydään ulkopuoliselle. Asuintiloja on voitu laajentaa ilman rakennuslupaa tai lopputarkastusta ei ole tehty. Mikäli myyjä ja rakentaja ovat yksi ja sama henkilö, myyjä voi syyllistyä kaupassa tiedonantovirheeseen.

Tiedonantovirheeseen voi syyllistyä myös huoneiston välittäjä, koska hyvän välitystavan mukaan välittäjällä on velvollisuus selvittää myytävän kohteen lupatilanne ja kertoa siitä ostajalle.

Käytetyn asunnon kaupassa pelkkä ikääntyminen ei ole virhe

Asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n mukaan myyjän antamien tietojen on oltava riittävän konkreettisia, jotta niistä voisi seurarata virhevastuu. Yleisluonteisilla lausumilla esimerkiksi asunnon laatu- tai varustelutasosta saattaa olla merkitystä arvioitaessa, millaista yleistä tasoa ostajalla on oikeus edellyttää.

Tämä tarkoittaa sitä, että myyjän on ennen kaupan tekoa kerrottava ostajalle tiedossaan olevista, merkittävimmistä vioista ja puutteista. Ilmoitusvelvollisuus koskee vikoja ja puutteita, jotka eivät ole ostajan havaittavissa tavanomaisessa tarkastuksessa.

Ostajalta vaaditaan huolellisuutta

Tavanomainen tarkastus tarkoittaa sellaisten asunnon kuntoa koskevien havaintojen tekemistä, jotka huolellinen ostaja tekisi ennen kauppaa. Tähän ei kuulu rakenteiden sisäisiä tarkastuksia, ellei ostajalla ole ollut jotain perusteltua syytä sellaisia tehdä tai vaatia. Esimerkiksi näkyvä vesiläikkä katossa pitäisi herättää ostajan epäilyn mahdollisista laajemmista rakenteellisista vaurioista. Huolelliselta ostajalta edellytetään silloin virhe-epäilyn selvittämistä uhalla, ettei ostaja voi tällaisiin seikkoihin myöhemmin vedota virheenä.

Mitä ostaja on voinut perustellusti olettaa asuntohuoneistolta, on kiinnitettävä huomiota kaupan olosuhteisiin kokonaisuudessaan. Erityistä merkitystä on asunnon iällä ja tehdyillä peruskorjauksilla. Mitä uudemmasta asunnosta on kyse, sitä parempaa kuntoa ja nykyaikaisempaa rakennusteknistä tasoa ostaja voi edellyttää.

Mitä iäkkäämmästä asunnosta on kyse, sitä suurempi syy ostajalla on odottaa kulumisesta aiheutuneita vikoja ja korjaustarpeita. Tämä tietenkin edellyttäen, ettei asuntoa ole juuri äskettäin kunnostettu.

Joka tapauksessa ostajalla on oikeus edellyttää myytävän asunnon olevan kuntonsa ja varustuksensa puolesta asumiskelpoinen. Jollei muusta ole sovittu, ostajalla on oikeus edellyttää, ettei asunnossa ole sen käyttöön olennaisesti vaikuttavia puutteita.

Jos asunto on myyty asumiskäyttöön, tulee sen tietenkin soveltua myytyyn käyttötarkoitukseen.

Ostaja vastaa korjausten aiheuttamasta tasonparannuksesta

Mikäli kaupan kohteessa todettujen virheiden merkittävyyttä arvioidaan pelkästään virheiden korjaamisesta aiheutuvien kustannusten perusteella, on huomioitava vain ne kustannukset, jotka aiheutuvat kohteen korjaamisesta vastaamaan kaupassa sovittua tasoa. Tasonparannuksesta vastaa asunnon ostaja.

Tämä tarkoittaa sitä, että esimerkiksi peruskuntoisessa 1980-luvun asuntohuoneiston kaupassa ostaja on tiennyt ostavansa 1980-luvulla valmistuneen asunnon, jonka tekninen toteutus vastaa tuon aikakauden tasoa.

Peruskorjauksen yhteydessä ei kuitenkaan voida korjata asuntoa tuon aikakauden tasoa vastaavaksi, vaan hyvä rakennustapa edellyttää rakentamista ajanmukaisten rakentamista koskevien ohjeiden ja määräysten mukaisesti. Myyjä ei kuitenkaan tällaisesta tasonparannuksesta vastaa, jos kaupassa ei ole tällaisesta sovittu.

Mikäli ostaja on tiennyt virheestä tai puutteesta ennen kaupantekoa, ei ostaja voi vedota sellaisiin puutteisiin ja virheisiin, joista hän on ollut tietoinen. Jos kaupan kohteessa on tehty kuntotarkastus tai jokin muu tarkastus, ei ostaja pääsääntöisesti voi vedota virheisiin tai puutteisiin, joista on saanut kuntotarkastuksessa tehdyssä raportissa tai muussa asiakirjassa tiedon.