Miten taloyhtiö hyötyy lisä- ja täydennysrakentamisesta?
Onko taloyhtiöösi tulossa peruskorjauksia tai laajempia remontointihankkeita? Tiesitkö, että lisä- ja täydennysrakentaminen voivat olla erinomaisia rahoitus- ja arvonnostattamiskeinoja?
Lisärakentamisella tarkoitetaan sitä, kun olemassa olevaa rakennusta korotetaan tai jatketaan. Taloyhtiöillä voi olla tiloja, joita ei hallita yhtiön osakkeiden omistamisen perusteella. Tällaisten yhtiön hallinnassa olevien tilojen, kuten liike- ja toimistotilojen, ullakon tai talonmiehen asunnon muuttaminen käyttötarkoitukseltaan asuinhuoneistoksi on lisärakentamista.
Täydennysrakentamisessa puolestaan taloyhtiön tontille rakennetaan kokonaan uusi rakennus.
Lisä- ja täydennysrakentaminen voivat olla taloyhtiölle erinomaisia mahdollisuuksia rahoittaa esimerkiksi tulevia peruskorjauksia tai muita isompia hankkeita. Mikäli yhtiö sijaitsee arvokkaalla ja kysytyllä alueella, voi lisärakentaminen olla taloudellisesti hyvin kannattavaa.
Suin päin hankkeisiin ei kuitenkaan kannata ryhtyä. Jos lisä- ja täydennysrakentaminen kiinnostavat, huomioithan muun muassa seuraavat asiat:
- Selvitä, onko lisä- tai täydennysrakentaminen kannattavaa. Onko uusille asunnoille kysyntää ja jos, niin mihin hintaan?
- Tutustu alueen asemakaavaan. Mahdollistaako se lisärakentamisen?
- Lisä- ja täydennysrakentaminen ovat pitkäkestoisia projekteja, jotka sisältävät useita eri vaiheita ja tahoja, joten oikeudellista ja teknistä asiantuntemusta on suositeltavaa hyödyntää hankkeen alkumetreiltä saakka.
Lisärakentamisen kaksi tapaa
Lisärakentaminen voidaan toteuttaa myymällä rakennuttajalle joko osa kiinteistöstä tai pelkästään kiinteistön jäljellä oleva rakennusoikeus.
Rakennusoikeuden myynti
Tyypillisesti lisärakentaminen tapahtuu myymällä kiinteistön jäljellä oleva rakennusoikeus tai osa kiinteistöstä rakennusoikeuksineen. Lisärakentamisessa taloyhtiö ei pääsääntöisesti voi itse toimia rakennuttajana, sillä rakennuttaminen on taloyhtiön toimialan ulkopuolella olevaa toimintaa, joten tyypillisesti yhtiö myy rakennusoikeuden ulkopuoliselle rakennuttajalle. Käyttämättömän rakennusoikeuden myynti tapahtuu suunnatulla osakeannilla rakennuttajalle, jolloin taloyhtiön tulee uusia osakashallinnassa olevia huoneistoja. Uusien osakkeiden merkintähintana saadut varat eivät ole taloyhtiön veronalaista tuloa vaan verovapaata pääomansijoitusta.
Tontin lohkominen ja myynti
Mikäli taloyhtiö haluaa myydä osan tontistaan uuden taloyhtiön perustamista varten, voidaan myyty kiinteistön osa erottaa kantakiinteistöstä esimerkiksi lohkomalla. Mikäli taloyhtiö saa myydyn tontin ja siihen liittyvän rakennusoikeuden myynnistä luovutusvoittoa, on luovutusvoitto taloyhtiön veronalaista tuloa. Vaihtoehto tontin lohkomiselle voi olla, että uusi rakennus rakennetaan olemassa olevan rakennuksen kanssa samalle tontille hallinnanjakosopimuksella.
Taloyhtiöissä päätös kiinteistön osan myynnistä voidaan lähtökohtaisesti tehdä yhtiökokouksessa enemmistöllä, mutta mikäli kiinteistön osan luovuttamisen johdosta yhtiöjärjestykseen joudutaan tekemään muutoksia, tulee muutokseen saada 2/3 määräenemmistö yhtiökokouksessa annetuista äänistä ja edustetuista osakkeista. Enemmistöpäätös on siten mahdollinen vain tilanteissa, joissa luovutus koskee pelkästään sellaista kiinteistön osaa, jossa ei ole osakkeenomistajien hallinnassa olevia tiloja, eikä luovutus vaikuta olennaisesti osakkeenomistajien huoneistojen käyttämiseen. Mikäli nämä kriteerit eivät täyty, vaaditaan päätökseen kaikkien osakkeenomistajien suostumus. Lisäksi joissain tilanteissa asunto-osakeyhtiölain yhdenvertaisuusperiaate saattaa vaatia yhden tai useamman osakkeenomistajan nimenomaista suostumusta. Tällainen tilanne voi tulla eteen esimerkiksi, jos uusi rakennus peittäisi jonkin yksittäisen asunnon näköalan.
Riskit minimiin
Lisä- ja täydennysrakennushankkeet ovat aina pitkiä projekteja ja vaativat onnistuakseen huolellista suunnittelua, joten oikeudellista ja teknistä asiantuntemusta on suositeltavaa hyödyntää hankkeen alkumetreiltä saakka. Tällaisiin hankkeisiin liittyy paljon asunto-osakeyhtiölaissa määriteltyjä asioita, joten teknisen osaamisen lisäksi lisärakentamisessa tarvitaan kattavaa oikeudellista osaamista alkaen hankkeen valmistelusta ja kestäen läpi koko projektin.
Lisä- ja täydennysrakentamisessa tulee runsaasti tehtäväksi erinäisiä sopimuksia, kuten aie- ja esisopimuksia sekä merkintä-, kauppa-, hallinnanjako-, maankäyttö- tai maanvuokrasopimuksia. Käytännön asioiden lisäksi sopimuksissa on erityisen tärkeää määritellä eri toimijoiden vastuut ja velvoitteet sekä aikataulut ja sanktiot. Sopimukset ovatkin hyvin iso ja tärkeä osa lisärakentamisessa. Hyvin laaditut sopimukset ennaltaehkäisevät valtavia riitoja ja vahinkoja, joita matkan varrella saattaa syntyä.
Juuso Lahti
Kiinteistölakimies (OTM)
Löydät toimipisteidemme yhteystiedot tämän sivun lopusta tai täältä.
Lue seuraavaksi: Hallituksen ja isännöitsijän vastuu taloyhtiön korjaushankkeessa
Lue seuraavaksi: Avustusta kiinteistön, taloyhtiön tai talon energiatehokkuuden parantamiseen?
