Mitä kuolinpesän osakkaiden täytyy huomioida asuntoa myydessä?
Kun henkilö menehtyy, hänen omaisuutensa muodostaa kuolinpesän, jota hallinnoivat kuolinpesän osakkaat. Kuolinpesä voi periä esimerkiksi asunnon tai kiinteistön ja kuolinpesän osakkaiden on päätettävä, mitä omaisuudelle tehdään. Usein järkevin vaihtoehto on myydä peritty asunto, mutta ennen myyntiä on tärkeää ymmärtää myyjän vastuut ja velvollisuudet. Tässä artikkelissa käsittelemme, mitä kuolinpesän asunnon myyntiin liittyy ja mitä kuolinpesän osakkaiden tulee huomioida myyntiprosessin aikana.
Asuntokauppalaki ja maakaari määräävät raamit
Kuolinpesän myyntiä ohjaavat asuntokauppalaki ja maakaari, jotka sääntelevät eri tyyppisten kauppojen ehtoja. Asuntokauppalaki koskee asunto-osakeyhtiön osakkeiden myyntiä, kun taas maakaari säätelee kiinteistön, kuten omakotitalon, kauppaa.
Lainsäätäjä on pyrkinyt yhdenmukaistamaan asunnon ja kiinteistön kauppaa koskevia säännöksiä siten, ettei asunnon tai asuinkiinteistön kaupan osapuolten asemaan vaikuta se, onko kaupan kohteena asunto vai kiinteistö. Tämän vuoksi on katsottu, että myyjän täytyy selvittää ostajalle kaupan kohteesta samankaltaisia tietoja sekä asunnon että kiinteistön kaupassa.
Kuolinpesän virhevastuu myynnissä
Lähtökohtaisesti asuntokauppalain ja maakaaren mukaan kuolinpesän toimiminen myyjänä ei vapauta myyjää vastuusta tiedottaa ostajalle olennaisia asioita kaupan kohteesta. Kuolinpesän virhevastuuta arvioidaan samojen periaatteiden mukaisesti kuin yksityishenkilön, joka on saattanut asua myytävässä kohteessa vuosia.
Kuolinpesän virhevastuussa on tulkinnanvaraa
Toisaalta oikeuskirjallisuudessa on esitetty, että myyjän tiedonantovelvollisuuden osalta merkitystä voidaan antaa myyjän asumisajan pituudelle sekä sille, että myyjä ei ole lainkaan asunut asunnossa ja myyjänä on esimerkiksi kuolinpesä. Kyseinen maininta osoittaa, että kuolinpesänä olevan myyjän virhevastuun arviointi ei ole aina täysin yksinkertaista.
Kuolinpesän osakkaiden vastuu asunnon myynnissä
Kuolinpesän asunnon myynti voi olla monimutkainen prosessi erityisesti silloin, kun kuolinpesän osakkaat eivät ole itse asuneet myytävässä kohteessa eivätkä ole täysin perillä sen kunnosta tai ominaisuuksista. Tässä tilanteessa kuolinpesän osakkaat haluavat usein tietää, millaisia tietoja heidän on annettava ostajalle.
Myyjän tiedonanto- ja selonottovelvollisuudet
Myyjän velvollisuudet voidaan jakaa kahteen ryhmään: myyjän tiedonantovelvollisuuteen sekä myyjän selonottovelvollisuuteen. Tiedonantovelvollisuus tarkoittaa, että myyjän on annettava ostajalle kaikki tiedossa olevat seikat, jotka vaikuttavat kaupan kohteeseen. Selonottovelvollisuus merkitsee sitä, että myyjä ottaa selvää kohteesta, jos jokin merkittävä seikka ei ole vielä tiedossa.
Selonottovelvollisuus tarkoittaa myös, että jos myyjä selvittää jonkin tiedon kaupattavasta kohteesta, hänen on aina annettava tämä tieto myös ostajalle. Kuitenkaan tiedoista, jotka kuuluvat ainoastaan myyjän tiedonantovelvollisuuden piiriin, myyjän ei tarvitse erikseen ottaa selvää. Myyjän velvollisuuksien täyttämisessä on olennaista myös, että ostajalle annettu tieto on oikeanlainen.
Lue lisää omakotitalon myynnistä
Kuolinpesän osakas on vastuussa myös kuolinpesän laadusta tiedottamisesta
Kuolinpesän osakas vastaa esimerkiksi asunnon tai kiinteistön laatuun liittyvistä ominaisuuksista sekä siitä, että kyseisistä ominaisuuksista on annettu tarpeellinen ja oikeanlainen tieto ostajalle. Ostaja voi myös olettaa saavansa tiedon esimerkiksi puuttuvista rakennusluvista.
Asunnon kaupassa myyjän vastuulla on antaa ostajalle oikeanlainen tieto asuntoon kohdistuvista taloudellisista velvoitteista, kuten yhtiövastikkeesta tai taloyhtiössä myöhemmin toteutettavista kunnossapitotöistä, kuten julkisivuremontista, jotka voivat tulevaisuudessa korottaa vastiketta.
Kuolinpesän piilevät virheet
Asunnon ja kiinteistön kaupassa voi olla myös niin sanottu salainen eli piilevä virhe. Tällöin sekä kuolinpesän osakkaat että ostaja ovat toimineet kaupanteossa huolellisesti eikä kummankaan osapuolen olisi pitänyt tietää kyseisestä virheestä ennen kaupantekoa. Salainen virhe voi olla kyseessä esimerkiksi tilanteessa, jossa kaupan kohteen rakenteiden sisällä ilmenee kaupanteon jälkeen mikrobivaurio, josta myyjä tai ostaja ei ole voinut tietää. Kun kuolinpesä myy asuntoa tai kiinteistöä, vastaa se myös salaisista virheistä. Kuolinpesän osakkaat voivat vaikuttaa tällaisiin tilanteisiin pyrkimällä selvittämään kuolinpesän kunnon mahdollisimman tarkasti.
Miten kuolinpesän osakkaat voivat toimia myynnissä?
Mikäli kuolinpesän osakkailla ei ole myytävästä kohteesta tarkempia tietoja, kannattaa heidän pyytää ammattilaisia auttamaan oikeanlaisten tietojen selvittämisessä.
Kuntotarkastaja selvittää kuolinpesän kunnon
Kaupan kohteen laadullisten ominaisuuksien sekä kunnon selvittämisessä avuksi kannattaa pyytää kuntotarkastaja. Kuntotarkastuksessa kaupan kohteesta saadaan selville mahdollisia vikoja ja puutteita eikä ostaja voi näihin ilmenneisiin seikkoihin enää jälkikäteen vedota virheenä. Mikäli mahdollista, kuntotarkastuksessa kannattaa tarvittaessa tehdä myös rakenneavauksia, jotta rakenteiden kunto saadaan selville.
Välittäjä varmistaa myynnin käytännöt
Lisäksi kuolinpesän osakkaiden kannattaa tehdä toimeksianto välitysliikkeen kanssa. Kun kaupan kohdetta markkinoi ja myy välittäjä, on välittäjä sidottu hyvään välitystapaan ja hänen tehtävänään on selvittää ja antaa ostajalle hyvinkin tarkkoja tietoja kaupan kohteesta.
Mikäli välitysliike laiminlyö sille kuuluvat velvollisuudet, lähtökohtaisesti suhteessa ostajaan myyjä vastaa myös välitysliikkeen laiminlyönneistä. Kuitenkin, mikäli myyjälle aiheutuu virhevastuu välittäjän laiminlyönnin vuoksi, on myyjällä oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus myyjälle aiheutuneista vahingoista.
Lakitoimisto huolehtii oikeudellisista velvollisuuksista
Kuolinpesän osakkaat voivat myös kääntyä lakitoimiston puoleen varmistamaan, että myyntiprosessi etenee lainmukaisesti. Lakitoimisto auttaa kuolinpesän osakkaita täyttämään heidän tiedonanto- ja selonottovelvollisuutensa sekä hoitaa kauppaan liittyvät oikeudelliset asiat, kuten kauppakirjojen laatimisen ja varmistaa, että kaikki tarvittavat asiakirjat ovat kunnossa.
Esimerkki oikeustapauksesta: kuolinpesä asunnon myyjänä
Eräässä asuntokauppaa koskevassa riita-asiassa oli kyse tilanteesta, jossa asunto-osake oli periytynyt kuolinpesälle. Kuolinpesän osakkaat olivat teettäneet asunnossa ennen kaupantekoa kuntotarkastuksen sekä antaneet välitysliikkeelle toimeksiannon myydä asunnon. Asunnolle löytyi pian halukas ostaja.
Reklamaatio kuolinpesän kaupanteon jälkeen
Kaupanteon jälkeen ostaja reklamoi kuolinpesän osakkaita muun muassa siitä, että asunnossa oli tehty muutostöitä ilman tarvittavia rakennuslupia sekä siitä, että virheellisten rakenneratkaisujen vuoksi kaupan kohteessa oli kosteusvaurioita. Ostajan mukaan kuolinpesän osakkaiden olisi pitänyt antaa kyseisistä seikoista tieto ennen kaupantekoa.
Kuolinpesän osakkaista ei kukaan ollut asunut asunnossa eikä heillä ollut tietoa puuttuvista rakennusluvista tai asunnossa tehdyistä rakenneratkaisuista. Tämän vuoksi he olivat teettäneet kaupan kohteessa kuntotarkastuksen ja palkanneet ammattitaitoisen välittäjän, jotta ostajalle saadaan annettua tarpeelliset sekä oikeanlaiset tiedot kaupan kohteesta.
Autamme tarvittaessa kuolinpesän asioiden hoitamisessa
Vaikka asuntoa tai kiinteistöä myydessä myyjä olisi toiminut hyvin ja huolellisesti, kaupanteon jälkeen voi kuitenkin paljastua ikäviä yllätyksiä kaupan kohteesta.
Tällaisissa tilanteissa osaamme auttaa oikeudenmukaiseen ratkaisuun pääsemisessä.
Mikko Mäki-Ikola
Lakimies
Lue seuraavaksi: Kauppakirjamalli – näin teet kiinteistön tai asunnon kauppakirjan
Lue seuraavaksi: Mitä asuntokaupan virheellä tarkoitetaan?