Miten taloyhtiö hyötyy lisä- ja täydennysrakentamisesta?

Mitä tarkoittaa lisärakentaminen?

Lisärakentamisella tarkoitetaan sitä, kun olemassa olevaa rakennusta korotetaan tai jatketaan. Taloyhtiöillä voi myös olla tiloja, joita ei hallita yhtiön osakkeiden omistamisen perusteella. Näitä tiloja ovat esimerkiksi liike- ja toimistotilat, ullakot tai talonmiehen asunto. Niiden muuttaminen asuinhuoneistoksi on mahdollista tehdä lisärakentamisen avulla.

Valitse sopiva lisärakentamisen toteutuskeino

Lisärakentaminen toteutetaan usein seuraavilla tavoilla: joko myymällä rakennuttajalle osa kiinteistöstä tai kiinteistön jäljellä olevan rakennusoikeuden, tai lohkomalla tontti ja myymällä sen osa.

Rakennusoikeuden myynti

Lisärakentamisessa taloyhtiö ei pääsääntöisesti voi itse toimia rakennuttajana, sillä rakennuttaminen on taloyhtiön toimialan ulkopuolella olevaa toimintaa. Usein yhtiö myy rakennusoikeuden ulkopuoliselle rakennuttajalle. 

Käyttämättömän rakennusoikeuden myynti tapahtuu suunnatulla osakeannilla rakennuttajalle, jolloin taloyhtiön tulee uusia osakashallinnassa olevia huoneistoja. Uusien osakkeiden merkintähintana saadut varat eivät ole taloyhtiön veronalaista tuloa vaan verovapaata pääomansijoitusta.

Tontin lohkominen ja myynti

Mikäli taloyhtiö haluaa myydä osan tontistaan uuden taloyhtiön perustamista varten, voidaan myyty kiinteistön osa erottaa kantakiinteistöstä esimerkiksi lohkomalla. Mikäli taloyhtiö saa myydyn tontin ja siihen liittyvän rakennusoikeuden myynnistä luovutusvoittoa, on luovutusvoitto taloyhtiön veronalaista tuloa. 

Vaihtoehto tontin lohkomiselle voi olla, että uusi rakennus rakennetaan olemassa olevan rakennuksen kanssa samalle tontille hallinnanjakosopimuksella. Lue lisää hallinnanjakosopimuksen tekemisestä.

Miten taloyhtiö päättää kiinteistön osan myynnistä?

Taloyhtiöissä päätös kiinteistön osan myynnistä voidaan lähtökohtaisesti tehdä yhtiökokouksessa enemmistön päätöksellä. Mikäli kiinteistön osan luovuttamisen johdosta yhtiöjärjestykseen joudutaan tekemään muutoksia, tulee muutokseen saada 2/3 määräenemmistö yhtiökokouksessa annetuista äänistä ja edustetuista osakkeista. 

Enemmistöpäätös on siten mahdollinen vain tilanteissa, joissa luovutus koskee pelkästään sellaista kiinteistön osaa, jossa ei ole osakkeenomistajien hallinnassa olevia tiloja, eikä luovutus vaikuta olennaisesti osakkeenomistajien huoneistojen käyttämiseen. Mikäli nämä kriteerit eivät täyty, vaaditaan päätökseen kaikkien osakkeenomistajien suostumus. 

Lisäksi joissain tilanteissa asunto-osakeyhtiölain yhdenvertaisuusperiaate saattaa vaatia yhden tai useamman osakkeenomistajan nimenomaista suostumusta. Tällainen tilanne voi tulla eteen esimerkiksi, jos uusi rakennus peittäisi jonkin yksittäisen asunnon näköalan.

Mitä täydennysrakentaminen tarkoittaa?

Täydennysrakentamisella tarkoitetaan, että taloyhtiön tontille rakennetaan kokonaan uusi rakennus. Tämä voi tapahtua olemassa olevan rakennuksen yhteyteen tai sen tilalle. Täydennysrakentamiseen liittyy usein purkavaa täydennysrakentamista, jossa vanha, elinkaarensa päässä oleva rakennus puretaan uuden tieltä.

Uuden rakennuksen rakentaminen täytyy perustella osakkaille taloudellisena hyötynä, kuten asumiskustannusten pienenemisenä, varallisuuden lisääntymisellä tai tontin tehokkaamman käytön kautta saatavilla tuloilla. Täydennysrakentaminen voi myös parantaa asumisviihtyisyyttä ja energiatehokkuutta, kun vanhat ja mahdollisesti huonokuntoiset rakennukset korvataan nykyaikaisilla rakennuksilla. 

Täydennysrakentaminen edellyttää yleensä myös muutoksia kaavoitukseen sekä se vaatii osakkaiden hyväksynnän yhtiökokouksessa.

Lisä- ja täydennysrakentaminen – huomioi ensin nämä asiat

Täydennysrakentamisen tai lisärakentamisen suunnittelua varten on hyvä myös selvittää, onko se taloyhtiölle kannattavaa ja hyvä mahdollisuus. Huomioi ainakin nämä asiat ennen uuden hankkeen aloittamista:

• Selvitä, onko lisä- tai täydennysrakentaminen kannattavaa. Onko uusille asunnoille kysyntää ja jos on, niin mihin hintaan?
• Tutustu kaupungin asemakaavaan. Mahdollistaako se lisä- ja täydennysrakentamisen?
• Lisä- ja täydennysrakentaminen ovat pitkäkestoisia projekteja, jotka sisältävät useita eri vaiheita. Ovatko projektin vaiheet selkeitä ja tarvitsetko apua esimerkiksi hallinnanjakosopimuksen solmimiseksi?

Seuraavaksi kerromme erilaisista sopimuksista, joita kannattaa harkita koko projektin onnistumisen kannalta.

Hyödynnä olemassa olevaa tonttia ja minimoi riskit erilaisilla sopimuksilla

Lisä- ja täydennysrakennushankkeet ovat aina pitkiä projekteja ja vaativat onnistuakseen huolellista suunnittelua, joten oikeudellista ja teknistä asiantuntemusta on suositeltavaa hyödyntää hankkeen alkumetreiltä saakka. Tällaisiin hankkeisiin liittyy paljon asunto-osakeyhtiölaissa määriteltyjä seikkoja. Teknisen tietämyksen lisäksi lisärakentamisessa ja täydennysrakentamisessa tarvitaan kattavaa oikeudellista osaamista koko projektin ajan, alkaen aina hankkeen valmistelusta asti.

Lisä- ja täydennysrakentamisessa tulee tilanteesta riippuen tehdä erilaisia sopimuksia. Näitä ovat esimerkiksi:

• aiesopimus
• esisopimus
• merkintäsopimus
• kauppasopimus
• hallinnanjakosopimus
• maankäyttösopimus
• maanvuokrasopimus

Käytännön asioiden lisäksi sopimuksissa on erityisen tärkeää määritellä eri toimijoiden vastuut ja velvoitteet sekä aikataulut ja sanktiot. Sopimukset ovatkin hyvin iso ja tärkeä osa lisärakentamisessa. Hyvin laaditut sopimukset ennaltaehkäisevät valtavia riitoja ja vahinkoja, joita matkan varrella saattaa syntyä. Täydennysrakentamisella ja lisärakentamisella saavutettavat mahdollisuudet ovat kuitenkin niin merkittäviä, että kaikki sopimukset kannattaa laatia huolella asiantuntevan juristin avulla.

Juuso Lahti
Kiinteistölakimies (OTM)

Löydät toimipisteidemme yhteystiedot tämän sivun lopusta tai täältä.

Lue seuraavaksi: Maankäyttösopimus ja esisopimus alueen luovuttamisesta

Lue seuraavaksi: Avustusta kiinteistön, taloyhtiön tai talon energiatehokkuuden parantamiseen?