Kiinteistön ja asunto-osakkeen kauppakirja – Mitä tulee ottaa kauppakirjassa huomioon?

Muista tilata isännöitsijäntodistus

Asunto-osakkeiden myynnin kohdalla koraostuvat myyjän tekemät tai teettämät huoneiston muutostyöt sekä yhtiön taloudellinen tilanne, joka selviää tilinpäätösasiakirjoista. Muutostöiden tulisi selvitä ajan tasalla olevasta isännöitsijäntodistuksesta.

Hyvä on huomioida myös tehdyt ja suunnitteilla olevat peruskorjaukset, joista saattaa esimerkiksi olla tiedossa kaupantekohetkellä yhtiön ottaman lainan määrä, mutta ei vielä huoneistokohtaista jyvitettävää lainaosuutta. Nämä asiat olisi tärkeää huomioida jo ennen ostotarjouksen tekemistä, mutta myös kauppakirjassa. 

Huomioi kuntotarkastus

Kiinteistön kauppakirjaan ja ylipäätänsä kaupantekoprosessiin liittyy usein tehty kuntotarkastus, vaikka laki ei velvoita tällaista teettämään. Voidaan kuitenkin ajatella, että laadukkaasti tehdystä kuntotarkastuksesta hyötyy sekä myyjä että ostaja ja ennaltaehkäisee mahdollisia myöhempiä riitoja osapuolten välillä – etenkin jos nämä asiat asunnon kauppakirja jo huomioi. Hieman yleistäen voidaan todeta, että kuntotarkastuksia tehdään lähestulkoon aina, kun kaupan kohteena on omakotitalo.

Asunto-osakkeiden kohdalla kaupan kohteeseen teetetään enemmän kosteusmittauksia märkätiloissa. Toki yhtiön toimesta on saatettu teettää kaikkia yhtiön rakennuksia koskeva kuntotutkimus tai muu kartoitus, josta saatu dokumentti on hyvä ottaa osaksi kaupankäyntiaineistoa. 

Tarkasta asuintilan ja muun tilan neliöt

Kauppakirjassa kannattaa erityistä huomiota kiinnittää asuinpinta-alan ilmoittamiseen. Asumiskäyttöön myytävän huoneiston tai rakennuksen kohdalla tuleekin pinta-ala jaotella asuintiloihin ja muihin tiloihin. Tämä pitää tehdä jo myyntiesitteessä etenkin, jos kyse on välittäjäkaupasta. Pinta-alan jaottelua ohjaa puolestaan SFS-standardi, jossa on selitetty termien sisältö varsin yksityiskohtaisesti esimerkkien avulla.  

Asunto-osakkeiden kohdalla asuinpinta-alan ilmoittamisen osalta harvoin tulee epäselvyyttä silloin, kun puhutaan kerrostalohuoneistosta. Rivitaloissa ja muissa pientaloissa on syytä tarkastaa, mitä tiloja yhtiöjärjestyksen mukaiseen pinta-alaan on otettu mukaan.

Perehdy rakennuslupapiirustuksiin 

Omakotitalojen kohdalla ei aina ole itsestään selvää, mitä tiloja tulee lukea SFS-standardin mukaisesti asuintiloiksi ja muiksi tiloiksi. Tämä johtuu siitä, että hyväksytyt rakennuslupapiirrokset eivät automaattisesti kerro vastausta asiaan. Kyseisistä piirustuksista ei välttämättä selviä asuintilojen pinta-ala. Lisäksi on huomattava, ettei omakotitaloja ole aina rakennettu tai remontoitu myönnetyn luvan mukaisesti. Klassinen esimerkki lienee sellainen, jossa kellariin rakennettua matalaa tilaa myydään makuuhuoneena eli asuintilana vaikka kyseessä on pikemminkin varasto- tai harrastetilaa.

Pinta-alavirhetilanteissa ostaja voi joutua maksamaan ylimääräistä sellaisesta tilasta, jota ei SFS-standardin mukaan tulisi lukea asuintilaksi. Täytyy tosin muistaa, että hyvin harvoin asunto- ja kiinteistökaupoissa kauppahinnat ovat pinta-alaan perustuvia. Kauppakirjassa yleensä todetaan, ettei kauppahinta perustu pinta-alaan. Tästä huolimatta pinta-alavirhe voi olla merkittävä ja vaikutuksellinen, ja se saattaa tulla ajankohtaiseksi ostajan myydessä taloa. 

Myyjä vastaa kaupan kohteen kunnosta 

Huomiota kannattaa kiinnittää siihen, millä tavalla kauppakirjassa puhutaan myyjän vastuusta liittyen kaupan kohteen kuntoon.  

Tilanne korostuu omakotitalojen ja usein myös asunto-osakeyhtiömuotoisten erillistalojen ja puutalojen kohdalla, joissa on voitu poiketa lain pääsäännön mukaisesta vastuunjaosta.  

Lähtökohtaisesti myyjän kaupanvastuu (vastuu kaupan kohteen kunnosta) määräytyy lain (maakaari tai asuntokauppalaki) pääsäännön mukaisesti. Kaupanvastuu tarkoittaa vastuuta kaupan kohteen mahdollisista virheistä.  

Myyjän vastuuta on kuitenkin mahdollista rajata lain pääsäännöstä, jos tämä on osapuolten yhteinen tahto. 

Vastuunrajoituslausekkeilla rajoitetaan myyjän vastuuta

Omakotitalojen kohdalla ennen kaupantekoa tehty asuntokaupan kuntotarkastus voi vaikuttaa vastuunjakoon, joka näkyy myös kauppakirjassa. Nimittäin kuntotarkastuksessa on saattanut tulla esille jotain sellaista, jonka myyjä haluaa nostaa esille kauppakirjassa. Kiinteistön ja asuntojen kaupassa myyjä ja ostaja saavat vapaasti sopia siitä, millä tavalla myyjä vastaa kaupan kohteen kunnosta. Asiasta täytyy kuitenkin sopia yksimielisesti ja lain edellyttämällä tavalla yksilöidysti, jotta myyjän vastuuta koskeva rajaus olisi pätevä.

Asunto-osakkeiden kohdalla merkitystä on sillä, kenellä on kunnossapitovastuu tietystä rakenteesta, sen osasta tai järjestelmästä. Laki kertoo pääsäännön, josta on voitu poiketa yhtiöjärjestyksen määräyksellä. Tällaiset poikkeukset ovat hyvin tyypillisiä erillis- tai paritalojen ja puutalohuoneistojen kohdalla. Ostajan on oltava siis tarkkana asian suhteen, eikä pahitteeksi ole, jos tämä otetaan mainintana myös kauppakirjassa.  

Vastuunrajauslausekkeet ovat usein sellaisia, joihin tarvitaan kiinteistönvälittäjän apua. Aina välittäjätkään eivät osaa auttaa asiassa, sillä heiltä puuttuu juridinen koulutus. Hyvä on myös muistaa, että välittäjä toimii sekä oman toimeksiantajansa (usein myyjä) että tämän vastapuolen (usein ostaja) ”asialla”, joten yksityiskohtaisempaa perehtymistä vastuunrajauslausekkeiden tulkitsemiseen ja muotoiluun ei häneltä välttämättä voi odottaa. 

Mikäli tarvitset apua kauppakirjan tekoon tai sen tarkastukseen tai vastuun rajoittamiseen kauppakirjassa, ota yhteyttä Kiinteistölakimieheen, jotta myöhemmin ei tulisi riitaa epäselvistä kaupan ehdoista.

Lue seuraavaksi: Virhevastuu kiinteistökaupassa: Mitä ostajan ja myyjä tulee tietää?

Lue seuraavaksi: Asunto-osakkeen ja kiinteistön ostaminen – Ehdollinen ostotarjous