Asunto-osakkeen ja kiinteistön ostaminen – ehdollinen ostotarjous
Asunto-ja kiinteistökaupan kohdalla suuri merkitys on sillä, onko kyse niin sanotusta välittäjäkaupasta eli kiinteistönvälittäjä välittää huoneistoa tai kiinteistöä vai oman asunnon myynti itse. Jos kiinteistönvälittäjä hoitaa kaupan, välittäjä hankkii tarvittavat tiedot ja dokumentit sekä laatii tarvittavat dokumentit, kuten ehdollisen asunnon ostotarjouksen.
Ostotarjousta tehdessä tulee olla tarkkana
Ostotarjous on syytä tehdä kirjallisesti ja tiettyä muotosisältöä noudattaen, vaikka laki ei määrää asunto-osakkeiden ostotarjouksen sisällöstä. Myös suullisesti tehty ostotarjous sitoo asuntokaupassa ostajaa.
Yleensä ostotarjouksen sisällön riittävyys ei ole ongelma välittäjäkaupassa. Asian merkitys korostuu tilanteissa, joissa osakekaupasta sovitaan esimerkiksi hyvien tuttujen välillä ilman välittäjää.
Ostotarjouslomake voi olla välittäjien käyttämä vakiomuotoinen, itse laadittu tai sähköisessä järjestelmässä tehty. Usein ostotarjous tehdään ehdollisena. Ehdollinen ostotarjous sitoo ostajaa vasta ehdon täytyttyä (esimerkiksi lainansaanti).
Kiinteistönvälittäjien laatimissa ostotarjouksissa käytetään poikkeuksetta sopimussakkolauseketta (normaalisti 10 % kauppahinnasta), mikäli kauppaa ei synny kaupan osapuolista johtuvista syistä. Tämä usein voi johtaa suuriin, jopa kohtuuttomiin sakkoihin kaupasta vetäytyvälle osapuolelle.
Ehdollisen ostotarjouksen sisältö
Erityisen tärkeää on sopia ainakin myyntikohteesta, kauppahinnasta, omistus- ja hallintaoikeuden siirtymisestä, tarjouksen voimassaoloaika sekä mahdollisista seurauksista, jos jompikumpi osapuoli vetäytyy kaupasta. Jos tarjous halutaan tehdä ehdollisena, on tämäkin kirjattava selkeästi. Tärkeää on välttää mahdolliset tulkintaepäselvyydet.
Ostotarjous voidaan tehdä ehdollisena, jolloin lopullinen kauppa tehdään vasta, kun ehto on täyttynyt, esimerkiksi saatu pankilta lainalupaus. Ostotarjouksen ehdollisuus voi liittyä myös kuntotarkastukseen. Tällöin kaupan teko edellyttää yleensä ”hyväksyttyä” kuntotarkastusta.
Ongelmallista käsitteessä ”hyväksytty” kuntotarkastus on se, mitä sillä tarkoitetaan? Onko esimerkiksi vähäinen kosteus rakenteissa seikka, jonka johdosta ostotarjous voidaan peruuttaa tai purkaa? Asunnon ehdollisen ostotarjouksen tulisikin aina sisältää tarkemmat määritelmät siitä, mitä milläkin ehdolla tarkoitetaan ja milloin ostotarjouksen peruminen on mahdollista.
Lue lisää aiheesta: Sisäilmatutkimus – Miksi se on tärkeää kiinteistönomistajille?
Ostotarjouksen peruminen
Lähtökohtaisesti tehty ostotarjous sitoo kumpaakin osapuolta kaupassa, jos ostotarjouksen voimassaoloaikana tarjous on hyväksytty. Tällöin kaupasta vetäytyvä yleensä joutuu maksamaan toiselle ostotarjouksessa sovitun sanktion (yleensä puhutaan vakiokorvauksesta).
Seuraamus voi liittyä myös käsirahaan, jos tällaisesta on ostotarjouksessa sovittu. Asuntokauppalain mukaan ostajan menettämän käsirahan suuruus voi kuitenkin olla enintään 4 % tarjouksen mukaisesta kauppahinnasta. Tässä täytyy muistaa, että kaupasta vetäytyvä osapuoli voi olla myös myyjä, jota koskee samat, etukäteen sovitut seuraamukset ostotarjouksesta vetäytymisestä.
Vaikka ostotarjouksessa ei olisi sovittu vakiokorvauksesta tai käsirahasta, ostaja voi joutua korvaamaan myyjälle sopimusrikkomuksesta aiheutuneet vahingot. Tällöin myyjän on näytettävä todellisen vahingon syntyneen.
Minkäänlaisia seuraamuksia ei voi tulla silloin, jos ostotarjous on tehty ehdollisena eikä ehto ole täyttynyt.
Milloin ehdollinen ostotarjous voidaan perua?
Tietyissä tilanteissa ostaja voi perääntyä kaupasta hyväksytyn ostotarjouksen jälkeen. Tilanne voi olla käsillä esimerkiksi silloin, jos ostaja on saanut virheellistä tai puutteellista tietoa kaupanteon kannalta vaikutuksellisista asioista ennen ostotarjouksen tekemistä. Asiaa on kuitenkin aina arvioitava tapauskohtaisesti.
Ostotarjous voidaan perua tai purkaa, jos kaupan ehdot eivät ole täyttyneet (esimerkiksi lainansaanti) tai ehtona ollut ”hyväksytty” kuntotarkastus ei ole toteutunut hyväksyttävällä tavalla. Esimerkkinä tilanteet, joissa tarkastettavasta kiinteistöstä on löytynyt terveyshaittaa aiheuttavaa kosteutta tai hometta.
Onko kuntotarkastuksessa havaittu syitä, joiden perusteella ostaja voi vetäytyä kaupasta, on kuitenkin usein tulkinnanvaraista ja edellyttää kiinteistöjuridiikkaan erikoistuneen lakimiehen tulkintaa siitä, voidaanko annettuun ostotarjoukseen edelleen vedota myyjän puolelta.
Milloin kiinteistön ostotarjous sitoo ostajaa?
Kiinteistön ostotarjous ei ole samalla tavalla sitova kuin asunnon ostotarjous. Asunnon ostotarjous voidaan aina tehdä myös suullisesti.
Jos ostotarjous on tehty lain edellyttämät muotovaatimukset täyttävänä esisopimuksena, on esisopimuksessa tehty ostotarjous molempia kaupan osapulolia sitova. Tällainen esisopimus muotovaatimuksiltaan muistuttaa lopullista kauppakirjaa. Esisopimus voidaan tehdä joko kirjallisesti, jolloin tarvitaan julkista kaupanvahvistajaa, tai sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä.
Kiinteistön ostotarjouksessa sovitaan usein seuraamuksista, jos toinen osapuoli vetäytyy kaupasta aiheetta. Sopimus sitoo sekä ostajaa että myyjää, mikäli ostotarjous täyttää maakaaren edellytykset.
Jos osapuolet ovat sopineet tekevänsä kiinteistön kaupan (esisopimus tai ostotarjous), mutta sopimusta ei ole tehty maakaaressa säädetyllä tavalla, kaupan tekemisestä kieltäytyneen osapuolen on korvattava toiselle osapuolelle ilmoittelusta, kiinteistöön tutustumisesta ja muista kaupantekoon liittyvistä tarpeellisista toimista aiheutuneet kohtuulliset kustannukset. Jos käsiraha on maksettu, osapuolen on palautettava siitä osa, joka ylittää edellä mainitut kustannukset.
Osapuolet voivat myös sopia siitä, että kaupasta aiheetta vetäytyvä osapuoli suorittaa toiselle osapuolelle ennalta määrätyn korvauksen (sopimussakko).
Sopimussakko tulee suorittaa riippumatta siitä, onko toiselle osapuolelle aiheutunut edellä mainittuja kustannuksia ilmoittelusta, kiinteistöön tutustumisesta tai muista kaupantekoon liittyvistä toimista.
Kiinteistölakimiehen vinkit onnistuneeseen kaupantekoon:
- Mikäli olet ostamassa asuntoa tai kiinteistöä, kannattaa kiinnittää huomiota ja tarkastaa huolellisesti ostotarjouksen muut ehdot, etenkin sopimussakkolausekkeen osalta.
- Huomaa, että sopimussakko voi tarkoittaa kaupasta aiheetta vetäytyvälle osapuolelle huomattavaa sanktiota (yleensä 10% kauppahinta)
- Sopimussakkolauseke ei edellytä, että vahinkoa on toiselle osapuolelle aiheutunut. Sakko erääntyyy maksettavaksi vaadittaessa
- Hyväksyttävä kuntotarkastus kaupan ehtona on monimerkityksellinen ja ostajalle epäedullinen ehto. Kuntotarkastus kannattaakin teettää ennen kaupantekoon ryhtymistä
- Jos ongelmia syntyy, kannattaa olla heti yhteydessä Kiinteistölakimieheen ongelmatilanteen arvioimiseksi. Alkukartoitus on ilmainen eikä sitouta sinua mihinkään. Ota yhteyttä!
Lue seuraavaksi: Taloudellinen virhe asuntokaupan purun tai hinnanalennuksen perusteena
Lue seuraavaksi: Hometuktimuksen hinta – Voiko mikrobitutkimuksen tehdä itse?
