Asuntokaupan virheet ja reklamointi

Asuntokauppa on usein ihmisen yksi suurimmista hankinnoista. Siksi siihen kannattaa valmistautua mahdollisimman hyvin, koska myös unelma-asunnossa voi joskus muutaman kuukauden asumisen jälkeen paljastua asioita, jotka olisi ollut hyvä havaita ennen kaupan tekoa.

Jos havaitset virheitä, täytyykö sinun siis vain niellä ne sellaisenaan?

Onneksi ei.

Tähän artikkeliin tutustumisen jälkeen tiedät, mitä virheitä asuntokaupassa voi olla ja miten toimia, jos sellaisen havaitset.

Uuden ja käytetyn asunnon kaupassa sovelletaan eri virhesäännöksiä

Yleisen virhesäännöksen mukaan asunnossa on virhe, jos se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun; ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta, ja tämä on vaikuttanut kauppaan, tai myyjä on jättänyt antamatta tällaisia tietoja.

Asunnossa on virhe myös, jos se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso yms.

Taitava kiinteistölakimies pystyy auttamaan sinua varmistamaan, täyttyykö ehto asuntokaupan virheistä.

Vaikka asuntokaupan virheet voidaan tulkita yleisen virhesäädöksen mukaan, lain eri kohdat koskevat uusia ja vanhoja asuntoja. On siis tärkeätä huomata, että uuden ja käytetyn asunnon kauppaan sovelletaan eri virhesäännöksiä. Asuntokauppalain luku 4 koskee uusia ja luku 6 vanhoja asuntoja.

Uuden asunnon kauppa

Uuden asunnon kaupassa sovellettavan yleisen virhesäännöksen (4:14) mukaan asunnossa on virhe,

• jos se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun,
• ei vastaa asetettuja vaatimuksia,
• sen ominaisuuksista aiheutuu haittaa terveydelle,
• rakentamista ei ole suoritettu hyvän rakentamistavan mukaisesti tms.,
• käytetty materiaali ei ole kestävyydeltään tai muilta ominaisuuksiltaan tavanomaisen hyvää laatua tai
• asunto ei muuten vastaa sitä, mitä aihetta olettaa.

Annettujen tietojen vaikutusta kauppaan käsitellään 4 luvun 15 §:ssä.

Muista tehdä reklamaatio ajoissa asuntokaupan virheistä

Myyjä vastaa muun muassa siitä, että kaupan kohteesta annetaan oikeaa tietoa, kuten myös siitä, että tällaista tietoa on jätetty antamatta. Virhevastuuta arvioitaessa voidaan kysyä, olisiko kauppa syntynyt tai jäänyt tekemättä annetuilla (tai antamatta jätetyillä) tiedoilla.

Annetun tai antamatta jätetyn tiedon pitää olla vaikutuksellista, eli että tiedolla on ollut vaikutusta kauppaan. Tämä koskee paitsi myyjän myös välitysliikkeen antamia tietoja.

Uuden asunnon kaupassa asuntokaupan virheet tulee ilmoittaa viimeistään vuositarkastuksessa, jos virhe olisi pitänyt havaita. Muuten siitä on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa havaitsemisesta tai kun se olisi pitänyt havaita.

Tässä yhteydessä on huomattava, ettei ole olemassa mitään takuuaikaa, jonka kuluessa rakentaja hoitaisi kaikki korjaukset yhtiössä.

Kaikista virheistä on aina reklamoitava kohtuullisessa (3-4 kk) ajassa. Samassa ajassa on myös ilmoitettava virheeseen perustuvat vaatimukset. Jos reklamaatiota ei tehdä, jokainen virhe vanhenee itsenäisesti eikä siihen voi vedota kohtuullisena pidettävän ajan jälkeen.

Rakentaja tai rakennuttajaosakas on toki rakennusurakan yleisten sopimusehtojen (YSE98) mukaan vastuussa asunnon piilevistä rakennusvirheistä vielä takuuajankin jälkeen, enintään 10 vuotta asunnon luovutushetkestä. Tämä vastuu kuitenkin rajoittuu vain selkeisiin rakennusvirheisiin, jotka eivät vuositarkastushetkellä ole olleet kohtuudella havaittavissa.

Lue lisää milloin reklamaatio on tehty oikeaan aikaan

Käytetyn asunnon kauppa

Kuten aikaisemmin mainitsin, käytetyn asunnon kaupassa sovelletaan asuntokauppalain 6 luvun säännöksiä.

Yleisen virhesäännöksen mukaan asunnossa on virhe, jos se

• ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun,
• ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja tämä on vaikuttanut kauppaan tai myyjä on jättänyt antamatta tällaisia tietoja.

Asunnossa on virhe myös, jos se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso yms.

Virheilmoitus on aina tehtävä kohtuullisessa ajassa vaatimuksineen, enintään 2 vuoden kuluessa hallinnan luovuttamisesta tai kaupanteosta.

Ainoastaan jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnian vastaisesti, virheeseen voi vedota tämän määräajan jälkeen.

Ostaja ei voi vedota seikkaan, jonka hänen oletetaan asunnosta tienneen.

Muista siis ottaa nämä asiat huomioon, kun havaitset virheen ostamassasi asunnossa ja ota laki puolellesi.

Milloin voi tehdä reklamaation käytetyn asunnon kaupasta?

Käytetyn asunnon ostajan on paitsi reklamoitava virheestä viimeistään kahden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta myös reklamoitava virheestä kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta.

Kuten uudenkin asunnon kaupassa kohtuullinen reklamaatioaika on noin 3-4 kuukautta siitä milloin virhe olisi pitänyt havaita ja milloin ostaja on saanut selon virheen merkityksestä. Esimerkiksi home- ja kosteusvauriotapauksissa kohtuullisena aikana on pidetty muutamaa kuukautta.

Kun kaupassa myydään asunto-osakeyhtiön osakkeet, ostaja saa osakkeitten kautta hallinnan kaupan kohteena olevaan huoneistoon. Ostajalla ei ole oikeutta kajota taloyhtiön omistamiin rakenteisiin ilman taloyhtiön (hallituksen tai isännöitsijän) antamaa lupaa.

Koska ostajalla ei ole oikeutta kajota rakenteisiin ilman yhtiön lupaa, tämä merkitsee myös sitä, ettei ostajalla voi olla selonottovelvollisuutta kaupan kohteena olevan huoneiston rakenteista. Ostajalta ei voida edellyttää rakenteisiin meneviä tarkastuksia kaupan kohteesta. Myöskään myyjällä ei ole oikeutta kajota rakenteisiin ilman asunto-osakeyhtiön lupaa.

Jos asunnossa ilmenee kaupan teon jälkeen laatuvirhe, kuten kosteusvaurioita tai sisäilmaongelma, korjauksista vastaa lähtökohtaisesti aina asunto-osakeyhtiö. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että ostaja voi joutua maksamaan ylimääräisiä vastikkeita yhtiön tekemistä korjauksista. Näitä maksamiaan ylimääräisiä rahoitusvastikkeita myyjä voi myöhemmin vaatia taloudellisen virheen johdosta takaisin asunnon myyjältä.

Mitä puolestaan tarkoittaa taloudellinen virhe asuntokaupassa?

Lue lisää salaisesta taloudellisesta virheestä asuntokaupassa Kiinteistölakimiehen blogista! 

Milloin virhe on sitten havaittu ”oikeaan aikaan”? 

Oikeuskäytännössä ratkaisevana on pidetty ajankohtaa, jona ostaja on päässyt tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä. Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että virheen laatu ja laajuus pitää ymmärtää ainakin jollain tasolla – lähtökohtaisesti reklamaatiota ei voi rakentaa siis pelkkien arvailujen varaan.

Tässä kohtaa puhutaan reklamaation oikea-aikaisuudesta, mikä usein voi olla yksi riidan aihe: onko ostaja reklamoinut myyjää liian myöhään?

Edellä mainituilla asuntokauppalakiin ja maakaareen kirjatuilla ilmauksilla on siten yllättävänkin suuri merkitys jatkon kannalta.

Myyjä voi tosin tietyissä, asuntokauppalaissa ja maakaaressa säädetyissä tilanteissa vedota virheeseen vielä siinä vaiheessa, kun ”kohtuullinen aika” on ohitettu.

Reklamaation on oltava siis oikea-aikainen, mutta myös asianmukainen, millä viitataan sen sisällön vähimmäisedellytyksiin: reklamaatiossa tulee esittää havaittu/todettu virhe sekä vaatimukset, mieluiten euromääräiset. Monesti vaatimukset voivat vielä alkuvaiheessa olla arvioita, ja niitä tuleekin täydentää ja täsmentää, sillä reklamaation tehneellä osapuolella on aktiivinen selvitysvelvollisuus virheen suhteen.

Reklamaatiota voidaan siis täydentää, mutta uusista havaituista/todetuista virheistä on tehtävä aina uusi reklamaatio. Esimerkiksi home-ja kosteusvaurioriidoissa ostaja yleensä haluaa rakennusterveysasiantuntijan tutkimaan kaupan kohteen. Saadun lausunnon jälkeen reklamaatiota on syytä täydentää.

Me näemme, että laadukas reklamaatio aloittaa virallisen vuoropuhelun osapuolten välillä.

Reklamaation sisällön lisäksi tärkeässä asemassa ovat myös reklamaation rakenne ja kirjoitusasu: mitä paremmin vastapuoli ymmärtää asian ytimen, sitä helpommin hedelmällinen keskustelu osapuolten välillä alkaa.

Jesse Niemi
lakimies

Löydät toimipisteidemme yhteystiedot tämän sivun lopusta tai täältä.

Lue seuraavaksi: Taloudellinen virhe asuntokaupassa ja myyjän vastuu virheestä
Lue seuraavaksi: Milloin asuntokaupassa on kyse tiedonantovirheestä?