Asunnon salainen taloudellinen virhe edellyttää virheen merkittävyyttä

Ostajan mahdollisuus vedota asunnon salaiseen virheeseen on rajoitetumpaa kuin tiedonantovirheen osalta. Virheeltä edellytetään merkittävyyttä, jotta myyjä olisi virheen johdosta velvollinen maksamaan hinnanalennusta tai vahingonkorvausta tai purkamaan kaupan. 

Tapauksessa ostaja vaati hinnanalennusta myyjältä asunnon salaisen virheen johdosta. Virheestä aiheutui ostajille terveyshaittaa. Koska virhe kauppahinta huomioonottaen ei ollut merkittävä, hovioikeus hylkäsi ostajan kanteen.

Asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 4 kohdan mukaan asunnossa on virhe, jos se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat.

Asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 3 kohdan mukaan asunnossa on taloudellinen virhe, jos asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet tai vastuut ovat asunnossa tai kiinteistön muissa osissa kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.

Muiden kuin tiedonantovirheiden ollessa kyseessä asunnossa ilmenevältä virheeltä tai puutteelta edellytetään siis merkittävää poikkeamaa. 

Ostajan mahdollisuus vedota sellaisiin virheisiin, joista kaupan osapuolilla ei ole ollut tietoa, on siten rajoitetumpaa kuin muiden virhetyyppien kohdalla. Salaisen virheen osalta myyjän virhevastuu ei edellytä tuottamusta myyjän puolelta.

Virhearvioinnissa on kysymys kokonaisharkinnasta yksittäistapauksessa. Arvioinnissa on otettava huomioon muun muassa asunnon ikä ja siinä suoritetut korjaukset, asunnon hinta, havaitun vian korjauskustannukset, arvonnousu virheen korjaamisen seurauksena, kolmannen vastuulla olevat viat, ostajalle mahdollisesti aiheutunut asumis- ja terveyshaitta, vian ennalta arvaamattomuus sekä se, mitä tietoja myyjä on kaupan kohteesta antanut. 

Kosteusvaurion aiheuttaman virheen merkittävyyttä voidaan tarkastella myös virheen seurausten arvioinnin kautta. Tältä osin arvioitaviksi tulevat erityisesti ostajien vetoamat kosteusvaurion aiheuttamat terveyshaitat ja sisäilmaongelmat, kosteusvaurion uusiutumisriski sekä kosteusvaurion taloudelliset seuraukset.

Ostajien osuus asunto-osakeyhtiön teettämistä kosteusvaurion sisäpuolisista korjauksista oli ollut noin 865 euroa. Lisäksi ostajille oli syntynyt kustannuksia heidän omalle korjausvastuulleen kuuluneista tasoittamattomien seinien tasoittamisesta, olohuoneen parketin uusimisesta ja kaikkien alakerran parkettien yhtenäistämisestä. 

Ostajien valituksen mukaan heidän omalle vastuulleen kuuluneiden töiden kokonaiskustannukset ovat olleet 4.346,99 euroa.

Johtopäätökset virheen merkittävyydestä

Terveyshaitalla tarkoitetaan ihmisessä todettavaa sairautta, muuta terveyden häiriötä tai sellaisen tekijän tai olosuhteen esiintymistä, joka voi vähentää väestön tai yksilön elinympäristön terveellisyyttä. Terveyshaitalla tarkoitetaan muun muassa sairauden oiretta, tautia ja pitkätai lyhytkestoista altistumista terveydelle vaaralliselle kemialliselle aineelle siinä määrin, että sairauden tai muun terveyshaitan syntyminen on mahdollista. 

Lähtökohtana on pidettävä objektiivista haitallisuutta. Jos asunnon ominaisuuksista aiheutuu haittaa vain pienelle erityisen herkästi reagoivalle ihmisryhmälle, asuntoa ei näiden ominaisuuksien vuoksi voi pitää virheellisenä.

Terveyshaittaa tulee arvioida objektiivisin perustein. Oli mahdollista, että ostaja aiemman homealtistumisen perusteella kuuluu herkästi reagoivaan ihmisryhmään. Asiassa jäi näyttämättä, että kosteusvaurio olisi aiheuttanut sisäilmaongelmia tai terveyshaittaa. 

Lääketieteellistä selvitystä oireista ei ole esitetty. Asunto-osakeyhtiön teettämien korjausten jälkeen ostajilla ei enää ole ollut oireita.

Ostajien osuus asunto-osakeyhtiön teettämän kosteusvaurion korjaamisesta aiheutuneista kustannuksista on ollut 4.346,99 euroa, mikä vastaa noin 1,4 prosenttia ostajien maksamasta 290.000 euron kauppahinnasta. 

Ostajat ovat kertomansa mukaan myyneet asunnon vuonna 2013 alhaisemmalla hinnalla kuin he itse olivat siitä kaksi vuotta aikaisemmin maksaneet, koska he olivat kertoneet uusille ostajille salaojien puuttumisesta ja kosteusvaurion uusiutumisriskistä. 

Oikeuskirjallisuuden mukaan kauppahintojen erotuksen käyttöön virheen merkittävyysarvioinnissa tulee suhtautua varovaisesti. Kauppa on kahden osapuolen välinen sopimus, jossa hinnanmuodostumiseen vaikuttavat useat kauppojen yksilölliset ehdot, kuten esimerkiksi kaupanteon nopeus.

Kokonaisuutena arvioiden asunto ei ole poikennut merkittävästi siitä, mitä ostajat ovat voineet asunnon ikä, kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen kauppaa tehdessään perustellusti edellyttää. Asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät velvoitteet eivät myöskään ole osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajilla on ollut perusteltua aihetta edellyttää. 

Vaatimus hinnanalennuksesta salaisen virheen perusteella on hylättävä. (Helsingin hovioikeus, tuomio 30.6.2016 nro 850)