Pakkolunastus vai kunnan ostotarjous – kumpi parempi?
Kaavoituksen yhteydessä kunnalle syntyy velvollisuus hankkia yleiset alueet, kuten tiet ja puistoalueet kunnan omistukseen. Käytännössä maanomistaja saa kunnalta näistä, yleiseen käyttöön tarkoitetuista maa-alueista ostotarjouksen sen jälkeen, kun uusi kaava on tullut voimaan. Ostotarjoukset ovat olleet usein alimitoitettuja hankittavan maan oikeaan arvoon nähden.
Perustuslaki turvaa omistamisen oikeutta
Omistusoikeus on perustuslaissa turvattu oikeus. Kunnan kaavoittaessa maa-alueita yhteiskunnan yleisen tarpeen vaatimiin palveluihin ja tarkoituksiin, kunta hankki näihin tarkoituksiin tarkoitetut maa-alueet omistukseensa pääsääntöisesti vapaaehtoisin kaupoin.
Kunnan intressissä on hankkia maa-alueita mahdollisimman halvalla omistukseensa. Voiko neuvottelemalla tai muulla tavoin saada omistamastaan maasta kunnan tarjoamaa korvausta paremman hinnan?
Jos maanomistaja ei hyväksy kunnan ostotarjousta, kunnan on hankittava yhteiskunnallisiin tarkoituksiin kaavoitetut maa-alueet omistukseensa pakkolunastamalla.
Kunta voi hankkia maata pakkolunastamalla
Perustuslain mukaan omaisuuden pakkolunastuksesta yleiseen tarpeeseen täyttä korvausta vastaan säädetään lailla. Lunastuslain mukaan pakkolunastus voidaan tehdä, jos yleinen tarve sitä vaatii. Täyden korvauksen vaatimus on ymmärretty siten, että lunastuksesta aiheutuvat menetykset on hyvitettävä täysimääräisesti eli luovuttajan varallisuusaseman on pysyttävä muuttumattomana.
Perustuslaista ei toisaalta johdu estettä säätää lunastuskorvauksen perusteista tavalla, joka johtaisi luovuttajan kannalta parempaan lopputulokseen.
”Lunastusta ei kuitenkaan saa tehdä, jos lunastuksen tarkoitus voidaan yhtä hyvin saavuttaa jollain muulla tavalla tai jos lunastuksesta yksityiselle edulle koituva haitta on suurempi kuin siitä yleiselle edulle tuleva hyöty.”
Lunastuslain mukaan lunastettavan omaisuuden omistajalla on oikeus saada täysi lunastuskorvaus taloudellisista menetyksistään. Maanomistajan varallisuusasema ei saa lunastuksen vuoksi huonontua eikä myöskään parantua.
Lunastuskorvaus muodostuu kohteenkorvauksesta, haitankorvauksesta ja vahingonkorvauksesta
Kohteenkorvaus tulee sovellettavaksi yleensä silloin, kun kunta lunastaa teitä ja yleisiä alueita omistukseensa. Haitankorvausta maksetaan, kun kiinteistön käyttöä rasittaa esimerkiksi kävely- tai pyörätie tai ”rantaraitti”.
Lunastuslain mukaan lunastettavasta omaisuudesta on määrättävä omaisuuden käyvän hinnan mukainen täysi korvaus (kohteenkorvaus). Mikäli käypä hinta ei vastaa luovuttajan täyttä menetystä, arvioiminen on perustettava omaisuuden tuottoon tai siihen pantuihin kustannuksiin.
Kohteenkorvaus määritetään käytännössä useimmiten kauppa-arvomenetelmällä hyödyntäen Maanmittauslaitoksen ylläpitämää kauppahintarekisteriä. Kauppa-arvomenetelmässä haetaan kauppahintarekisteristä samalla paikkakunnalla tehtyjä kauppoja, joissa kaupan kohde vastaa ominaisuuksiltaan lunastuksen kohdetta.
Lunastettavan omaisuuden omistajalla on oikeus vahingonkorvaukseen, kun lunastuksesta aiheutuu tälle muuttamisen, liikkeen tai ammatin harjoittamisen keskeytymisen taikka muun syyn vuoksi tappiota, kustannuksia tai muuta vahinkoa.
Miten lunastettavan omaisuuden arvo on laskettava?
Korvauksen määrittelyyn liittyy olennaisella tavalla kysymys siitä, minkä ajankohdan mukaan omaisuuden arvo on määrättävä. Lunastuslain mukaan omaisuus tulee arvostaa sellaisena kuin se on lunastuspäätöksen julistamishetkellä. Korvaus lunastettavasta omaisuudesta on pääsääntöisesti määrättävä lunastuspäätöksen julistamisen ajankohdan arvon mukaan.
Kohteenkorvauksesta on poistettava lunastusyrityksen vaikutus lunastettavan kohteen arvoon. Tämä tarkoittaa sitä, ettei kaavoituksesta tulevaa arvonnousua huomioida lunastuskorvausta määrättäessä. Lunastuskorvaus on määrättävä sellaisena, kuin maan arvo oli ennen asemakaavoitukseen ryhtymistä.
Mikäli lunastettavalle maa-alueelle olisi kunnan noudattaman poikkeuslupakäytännön mukaan saanut rakentamiseen poikkeusluvan ennen uutta kaavaa, tulee maan lunastustamisessa huomioida tällaisen rakennuspaikan arvo.
Kuka määrää korvauksen lunastettavasta kiinteistöstä?
Lunastuskorvauksen määrää lunastustoimikunta, johon kuuluu toimitusinsinööri ja kaksi uskottua miestä.
Pääsäännön mukaan lunastuskorvausta koskevat kysymykset tutkitaan ja ratkaistaan viran puolesta. Virallisperiaatteesta huolimatta asianosaiset esittävät käytännössä usein korvauksen määrittelyn tueksi vaatimuksia sekä näyttöä lunastettavan omaisuuden arvosta.
Kunta ja maanomistaja voivat sopia korvauksesta. Lunastustoimikunnan on vahvistettava sopimus, jollei korvausta ole sovittu ilmeisesti pienemmäksi kuin miksi se muutoin olisi määrättävä. Pääsäännön mukaan korvauksen on oltava kertakaikkinen rahakorvaus. Lunastaja ja luovuttaja voivat kuitenkin sopia korvauksen suorittamisesta osaksi tai kokonaan kiinteänä tai muuna lunastettua omaisuutta vastaavana omaisuutena esimerkiksi vaihtamalla kiinteistöjä.
Lunastuskorvaukselle on määrättävä suoritettavaksi kuuden prosentin korko siitä päivästä, jolloin hakija on saanut oikeuden lunastettavan alueen haltuunottoon. Lunastuskorvaukseen eivät kuulu välttämättömät edunvalvontakulut, jotka määrätään lunastusta hakevan maksettavaksi.
Lunastuskorvaukselle tulossa kiinteä korotus
Mikäli hallituksen esitys lainmuutoksesta keväällä 2025 toteutuu, lunastuskorvauksen päälle olisi tulossa 25 prosentin korotus. Tällä pyritään varmistamaan, että maanomistaja saa täyden korvauksen lunastettavasta maa-alueestaan.
Korotus olisi määrättävä kohteenkorvaukselle ja haitankorvaukselle. Vahingonkorvaukselle korotusta ei määrättäisi.
Mikäli korotusta koskeva laki (HE 218/2024) tulee esitetysti voimaan, tämä tulisi vaikuttaa myös kuntien maa-alueista tarjoamiin ostohintoihin. Maanomistajan olisi entistä perustellumpaa alihintaisen ostotarjouksen hyväksymisen sijaan saattaa maakauppa lunastustoimituksen ratkaistavaksi.
Kunta velvollinen maksamaan asiamiehen käytöstä
Lunastustoimituksessa kannattaa käyttää asiamiestä apuna, koska kunta on yleensä velvollinen maksamaan maanomistajan välttämättömät edunvalvontakulut asiamiehen käytöstä. Jos kuntasi tekee sinulle ostotarjouksen omistamastasi kiinteistöstä, sinun kannattaa olla yhteydessä Kiinteistölakimieheen mahdollisimman hyvän hinnan neuvottelemiseksi.
Koska kuntien ostotarjoukset ovat tavanomaisesti alihinnoiteltuja, maa-alueen luovutus kunnalle kannattaa usein viedä lunastustoimitukseen. Tällöin maa-alueen arvo ratkaistaan maanmittauslaitoksen lunastustoimituksessa ja tarvittaessa toimituksesta voi valittaa maaoikeuteen.
Jos kunta velvoitetaan maksamaan maanomistajan edunvalvontakulut, kunta maksaa asiamiehen palkkiot paitsi lunastustoimituksessa myös maaoikeuteen valitettaessa.
Artikkelin kirjoitti kiinteistölakimies Henri Alinen, jolla on yli viiden vuoden työkokemus Espoon kaupungin tonttiyksikön kiinteistölakimiehenä.
Henri Alinen
Konsernijohtaja, Kiinteistölakimies Group
Lue seuraavaksi: Pakkolunastus ja maan hinta: Pakkolunastuskorvaus maksettava maapohjan todellisen arvon mukaan
Lue seuraavaksi: Maankäyttösopimus – Saitko kutsun maankäyttösopimusneuvotteluihin?
