Pakkolunastus ja maan hinta: Pakkolunastuskorvaus maksettava maapohjan todellisen arvon mukaan

Kaupunki teki ostotarjouksen uuden asemakaavan mukaisesta maanomistajan omistamasta puistoalueesta. Korvaus noudatti kaupungin puistoalueista tavanomaisesti maksamaa hintaa, joka oli noin viidesosa maapohjan arvosta alueella. Asia eteni lunastustoimitukseen, jossa kiinteistön lunastuskorvaus vahvistettiin maapohjan todellista arvoa vastaavaksi. Kaupunki valitti päätöksestä maaoikeuteen, joka vahvisti lunastustoimikunnan päätöksen.

Lunastuslain mukaan omaisuus on arvioitava maapohjan käyvän arvon mukaisesti. Korvauksen lähtökohdaksi tulee ottaa ennen asemakaavoitusta vallinnut tilanne. Arvioinnin lähtökohta ei siten voi olla esimerkiksi voimassa olevan asemakaavan mukainen maan arvo puistoalueena. Alueen kaavoitus puistoalueeksi ei ole lunastuslaissa tarkoitettu yritys, jonka toteuttamiseksi lunastus toimeenpannaan.

Korvaus on määrättävä sellaisen maan käyttötarkoituksen tai käyttömahdollisuuden mukaisen arvon perusteella, johon lunastettavaa aluetta joko käytettiin tai olisi voitu käyttää ennen kuin se tuli asemakaavoituksessa osoitetuksi yleiseksi alueeksi.

Mahdollisuus lisärakentamiseen otettava pakkolunastuskorvauksessa huomioon

Espoon kaupunki oli rakentamassa Espoon Muulon kaupunginosaan maanomistajan kiinteistöstä lunastettavaan puistoalueelle kevyen liikenteen väylää. Maanomistaja ei vastustanut lunastus- eikä ennakkohaltuunotto-oikeuden myöntämistä kaupungille. Maanomistaja kuitenkin vastusti kaupungin esittämää lunastushintaa, jota hän piti liian alhaisena.

Kaupungin näkemyksen mukaan kohtuullinen korvaus asemakaavan mukaisesta puistoalueesta olisi ollut 27 €/m2. Maanomistajan mukaan pakkolunastuksen hinnan perusteena olisi pidettävä mahdollisuutta lisärakentamiseen ja sitä kautta muodostuvaa korkeampaa maan arvoa.

Asiaa lunastustoimituksessa käsiteltäessä lunastustoimikunta katsoi, että pakkolunastettavat tilat olivat olleet jo ennen asemakaavoitusta rakennettuja asuinkiinteistöjä. Lunastustoimikunta arvioi, että Espoossa noudatetun rakentamisen poikkeuslupakäytännön mukaisesti kummallekin tilalle erikseen olisi mahdollista rakentaa ilman asemakaavaa kaksi asuntoa. Korvaus oli lähtökohtaisesti arvioitava tällaisten asemakaava-alueen ulkopuolisten asuinrakennuspaikkojen käyvän hinnan perusteella.

Kaupungin maaoikeudelle tekemän valituksen mukaan poikkeusluvilla ei ole vakiintunutta käytäntöä, koska kysymys on poikkeamisesta tavanomaiseen tilanteeseen nähden. Kaupungin mukaan pakkolunastuksesta maksettavaa korvausta ei voisi määrätä rakennusmaan arvon perustella ottaen huomioon, että maanomistaja oli saanut uudessa asemakaavassa lisää rakennusoikeutta.

Maaoikeus vahvisti pakkolunastuksessa korvauksen perustuvan maapohjan todelliseen, käypään arvoon

Vantaan käräjäoikeuden yhteydessä toimivan maaoikeuden tuomion 12/19770 (5.12.2012) mukaan pakkolunastettavan omaisuuden omistajalla on oikeus saada täysi lunastuskorvaus pakkolunastuksen johdosta aiheutuvista taloudellisista menetyksistä. Lunastuskorvaus muodostuu kohteenkorvauksesta, haitankorvauksista ja vahingonkorvauksesta.

Lunastuslain mukaan omaisuus on arvioitava sellaisena kuin se on pakkolunastusta koskevan päätöksen julistamishetkellä. Korvaus on määrättävä lunastushetken arvon perusteella. Pakkolunastettavat tilat olivat ennen kaavoitusta olleet osia suuremmista rakennuspaikoista.

Kaupunki katsoi, että korvausarvioinnin perusteena tulisi olla voimassa oleva asemakaava. Koska asemakaavassa on tilojen alueelle osoitettu rakennusoikeutta enemmän kuin tilojen alueelle olisi voitu ilman asemakaavaa rakentaa, asemakaava on myös korottanut molempien tilojen arvoa.

Korkeimman oikeuden ennakkopäätöksen 1990:98 perusteella asemakaavassa yleisiksi alueiksi osoitettujen alueiden lunastuksissa on vakiintunut periaate, jonka mukaan korvaus on pakkolunastuksessa määrättävä sellaisen maan käyttötarkoituksen tai käyttömahdollisuuden mukaisen arvon perusteella, johon lunastettavaa aluetta joko käytettiin tai olisi voitu käyttää, ennen kuin se tuli asemakaavoituksessa osoitetuksi yleiseksi alueeksi.

Tässä tapauksessa yritys, jonka toteuttamiseksi lunastus toimeenpannaan, on lähivirkistysalueen toteuttaminen ja kyseessä on alueen ensimmäinen asemakaava. Korvaus oli siten määrättävä sen käyttötarkoituksen tai käyttömahdollisuuden mukaan, joka lunastettavilla alueilla oli ennen asemakaavoitusta. Asemakaavalla ja siinä osoitetuilla korttelialueilla ja rakennusoikeudella ei näin ollen myöskään ole vaikutusta korvauksen arviointiin.

Mahdollisuus kahden asunnon rakentamiseen nosti pakkolunastuskorvausta

Maaoikeuden päätöksen mukaan korvaus lunastettavasta alueesta oli maksettava ennen asemakaavaa vallinneen tilanteen mukaisena. Ennen asemakaavaa kiinteistölle olisi voitu saada lisärakennusoikeutta. Lunastettavat alueet olivat rakennettuja asuinkiinteistöjä, joten lunastuskorvaus maapohjasta oli maksettava kaavan ulkopuolisen rakennuspaikan arvon mukaisesti.

Nyt kysymyksessä olevat rakennuspaikat ovat aiemmin laillisesti tapahtuneen rakentamisen seurauksena jo aiemmin asuinrakennuspaikkoja. Tässä tapauksessa oli kysymys niiden käytön tehostumisesta. Espoon kaupungin valituksesta ei käynyt ilmi mitään yksittäistä syytä, miksi nyt kysymyksessä oleville tiloille ei suunnittelutarveharkinnan perusteella olisi voitu rakentaa kahta asuntoa. Asiassa ei näytä tarvittavan edes poikkeamislupaa vaan pelkästään suunnittelutarveharkintaa.

Koska kaupunki ei myöskään ole näyttänyt, että lunastustoimikunnan selvitys Espoossa vallitsevasta suunnittelutarveharkintakäytännöstä olisi virheellinen, pakkolunastuskorvaus oli arvioitava pitäen lähtökohtana sellaisia asemakaava-alueen ulkopuolisia rakennuspaikkoja, joille saa rakentaa kaksi asuntoa. Pakkolunastettavien kiinteistöjen osien lunastushinnaksi vahvistettiin toisen tilan osalta 80 €/m2 ja toisen osalta 110 €/m2.

Lisätietoa kaikissa pakkolunastamiseen ja kaavoitukseen liittyvissä asioissa Kiinteistölakimies Henri Aliselta: henri.alinen@kiinteistolakimies.fi, puh. 020 752 8406

Lue seuraavaksi: Liikekiinteistöjen transaktioprosessi
Lue seuraavaksi: Kaupan purkukynnyksen ylittyminen, kun virhe on asunto-osakeyhtiön vastuulla olevassa rakenteessa