Yhtiön piha-alueiden kunnossapito- ja korvausvastuu
Hyvin hoidettu piha-alue tunnetusti lisää asumisviihtyvyyttä ja kiinteistön arvoa, mutta se on myös yhtiön lakisääteinen velvollisuus, jonka laiminlyönti saattaa johtaa merkittäviin taloudellisiin seuraamuksiin.
Kuka vastaa piha-alueesta?
Kiinteistön omistaja vastaa siitä, että piha-alue ei rumenna ympäristöä ja on turvallinen kiinteistön käyttäjille. Asunto-osakeyhtiöissä pääsääntöisesti piha-alueiden kunnossapidosta vastaa yhtiö, joskin esimerkiksi yhtiöjärjestyksellä on voitu määrätä myös jossain määrin poikkeavista järjestelyistä. Kunnossapitovastuun merkitys korostuu erityisesti silloin, kun piha-alueella sattuu tapaturma, joka johtaa vahingonkorvauskysymyksiin ja sitä kautta kunnossapidon riittävyyteen turvallisuusnäkökulmasta.
Talvikunnossapito ja liukastumiset aiheuttavat haasteita
Tilanteet voivat olla hyvinkin kiperiä; päivällä piha on ollut sula, mutta alkuyön aikana pintaan on muodostunut jäätä. Asukas juoksee yöaikaan pihan poikki kotiin, liukastuu ja lyö päänsä. Kuka on vastuussa? Mahdollista korvausta vaativan on näytettävä toteen, että vahinko johtui liukkaudesta. Kiinteistön omistajalla on kuitenkin korostunut huolellisuusvelvollisuus, joka käytännössä tarkoittaa usein sitä, että mikäli liukastujan vammat ovat tyypillisiä liukastumisvammoja ja säätietojen perusteella voidaan pitää liukkautta todennäköisenä, oletetaan vahingon syntyneen liukkauden takia, jolloin tässä tilanteessa yhtiön pitää pystyä näyttämään, että se on toiminut huolellisuusvelvoitteensa vaatimalla tavalla.
Lue toinen artikkelimme Lumitöistä taloyhtiössä.
Kunnossapidon ulkoistaminen ja kiinteistön omistajan vastuu
Entä sitten, jos yhtiö on kyseisen kaltaisessa tilanteessa ulkoistanut talvikunnossapidon huoltoyhtiölle? Kiinteistön omistajan vastuu suhteessa kiinteistön käyttäjiin on erillinen oikeussuhde kiinteistön omistajan ja palveluntarjoajan välisestä sopimussuhteesta. Vaikka huoltoyhtiö luonnollisestikin vastaa sen laiminlyönneistä aiheutuneista vahingoista tilaajalle, automaattisesti huoltosopimuskaan ei vapauta kiinteistön omistajaa korvausvastuusta. Tässäkin tapauksessa yhtiöllä on lähtökohtaisesti velvollisuus valvoa sopimusvelvoitteiden noudattamista sekä varmistua siitä, että yhtiö ja palveluntarjoaja ovat yksimielisiä sopimusvelvoitteiden laajuudesta. Erityisen tärkeää on muistaa, että kunnossapitovelvollisuus on ympärivuorokautista, ja ennalta-arvattaviin jäätymismekanismeihin tulee tarvittaessa reagoida myös yöaikaan. Silloinkin, jos olosuhteet ovat olleet ylivoimaisia ja ennalta-arvaamattomia, tulee yhtiön vastuusta vapautuakseen näyttää tämä toteen.
Pitkän aikavälin vastuukysymykset voivat olla epäselviä
Haastavimman elementin huolellisuusvelvollisuuden täyttymisen osoittamiseen muodostavat ne tilanteet, joissa vahinko ilmenee vasta vuosien päästä. Ei ole tavatonta, että välittömästi vahinkotapahtuman jälkeen liukastuneen henkilön vammat ovat vaikuttaneet lieviltä, mutta vuosia myöhemmin ilmenee, että vammalla on pitkäaikaisvaikutuksia ja esimerkiksi henkilön työkyky on niiden takia heikentynyt, mikä voi johtaa yhtiön korvausvastuuseen pitkänkin ajan jälkeen – oikeudessa on puitu jopa yli kymmenen vuotta sitten tapahtuneita liukastumistapaturmia. Pystyykö yhtiö tällöin vastaamaan haasteeseen ja osoittamaan, milloin ja minkälaisiin toimenpiteisiin se oli tuolloin ryhtynyt liukkauden torjunnan osalta? Ainakin osaratkaisuja ongelmaan on jo pitkään ollut olemassa meistä lähes jokaisen kulkiessa kamerapuhelin taskussa, jolla on helppo dokumentoida ja myös arkistoida talvikunnossapidon toteutusmenetelmät, mutta edelleen useat taloyhtiöt ja myös huoltoyhtiöt jättävät näitä hyödyntämättä.
Katso myös artikkelimme Puutteellinen kunnossapitotarveselvitys – voiko taloyhtiö joutua vastuuseen?
Uudet toimintamallit vastuunhallintaan ja turvallisuuden parantamiseen
Joskus piha-alueiden kunnossapidon osalta on toimittu samalla tavalla vuosikausia, ja kehitystarpeisiin havahdutaan vasta, kun korvausvastuu aktualisoituu. Toisaalta yhtiöt ovat myös aktiivisemmin hakeneet tietoa viime vuosina, ja sitä on myös entistä helpommin tarjolla. Yhtiöiden olisikin syytä aika ajoin varmistaa, että käsitys vastuun laajuudesta on ajan tasalla ja haastaa vakiintuneita toimintamalleja kunnossapidossa innovatiivisella asenteella erityisesti mahdollisen näyttötaakan näkökulmasta, jotta voidaan minimoida riskejä ja myös parantaa entisestään kiinteistöjen turvallisuutta.
Lue myös muita artikkeleitamme aiheesta ja sen läheltä:
