Puutteellinen kunnossapitotarveselvitys – voiko taloyhtiö joutua vastuuseen?

Kunnossapitotarveselvityksen laatiminen ja esittäminen perustuu asunto-osakeyhtiölakiin (AOYL 6:3 §). Kunnossapitotarveselvitys tarkoittaa hallituksen arviota sellaisista yhtiön rakennusten ja kiinteistön kunnossapitoon liittyvistä tarpeista, jotka vaikuttavat olennaisesti osakehuoneistojen käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin. Kunnossapitotarpeita on tarkasteltava yhtiökokousta seuraavan viiden vuoden ajanjaksolta. Varsinaiset remonttipäätökset tehdään yhtiössä erikseen. 

Kunnossapitotarveselvitys kiinnostaa lähtökohtaisesti taloyhtiön osakkaita, mutta se on tärkeä dokumentti myös asuntokauppaa harkitsevalle, asuntokaupan tekijälle ja asunto-osakkeen ostajalle.

Tapausesimerkki virheellisestä kunnossapitotarveselvityksestä

Parin vuoden takaisessa hovioikeuden ratkaisussa (Vaasan hovioikeus S 18/730, annettu 6.6.2019) oli kyse siitä, mikä merkitys väitetyillä virheellisillä tiedoilla kunnossapitotarveselvityksessä oli asunto-osakkeen ostajalle. Samalla tarkasteltiin taloyhtiön vastuita.  

Ostajan näkemys ja vaatimukset

Ostajan väitteen mukaan isännöitsijäntodistus sisälsi virheellisiä ja harhaanjohtavia tietoja putkiremontista. Tiedot putkiremontista oli otettu isännöitsijäntodistukseen kunnossapitotarveselvityksestä. Asiakirjojen mukaan ”putkiremontti ei ole tällä hetkellä ajankohtainen”. Lisäksi ostaja huomautti, että isännöitsijäntodistuksessa oli virheellinen tieto liittyen taloyhtiön vakuutuksiin (väärä vakuutusyhtiön nimi). Ostajalle oli jälkeenpäin selvinnyt, että taloyhtiön kiinteistövakuutuksen kattavuutta oli rajoitettu siten, että putkistojen mahdolliset vuotovahingot eivät kuuluneet korvauksen piiriin.

Ostajan väitteen mukaisesti vaadituilta kustannuksilta olisi kokonaan vältytty, mikäli isännöitsijäntodistuksessa olisi totuudenmukaisesti kerrottu, että linjasaneeraus oli käynyt välttämättömäksi, koska taloyhtiö oli putkiston iän ja kunnon vuoksi jo menettänyt mahdollisuutensa saada vakuutuksesta edes osittaista korvausta mahdollisista vuotovahingoista. Taloyhtiö oli perustettu 60-luvun alussa ja putkistot olivat alkuperäiset. Ostaja oli kertomansa mukaan tiedostanut, että linjasaneeraus ja tilapäisasunnon järjestäminen olisi ajankohtainen lähitulevaisuudessa, mutta ei vielä muutaman vuoden kuluttua kauppojen tekemistä.

Ostaja vaati käräjäoikeudessa taloyhtiöltä noin 4 000 euroa vahingonkorvausta, joka koostui pääosin sijaisasumiskustannuksista tulevan putkiremontin vuoksi. Oikeudenkäyntikulut olivat hänellä tuossa vaiheessa noin 10 000 euroa.

Toissijaisesti korvausvaatimus oli perustanut siihen, että väitetty virheellinen ja harhaanjohtava tieto isännöitsijäntodistuksessa ja kunnossapitotarveselvityksessä oli suoraan vaikuttanut ostajan maksamaan kauppahintaan korottavasti. Ostajan väitteen mukaisesti maksettu kauppahinta olisi ollut vähintään korvattavaksi vaadittavan summan verran alhaisempi, jos hän ei olisi saanut isännöitsijäntodistuksesta asunnon käypään arvoon vaikuttanutta virheellistä tietoa.

Taloyhtiön vastaus

Yhtiö kiisti ostajan vaatimukset ja painotti vastauksessaan muun muassa rakennusten ja putkien korkeaa ikää sekä sitä, että vaikka ostajan väittämät tiedot katsottaisiinkin virheellisiksi ja harhaanjohtaviksi, ei niillä ole syy-yhteyttä väitettyyn vahinkoon. Yhtiön mukaan vakuutusyhtiö ei ollut hyväksynyt mahdollisia putkistojen vuotovahinkoja korvauksen piiriin siitä syystä, että putket olivat jo yli 50 vuotta vanhat.

Käräjäoikeuden käsittely

Käräjäoikeus muistutti ratkaisunsa perusteluissa niin sanotusta todistustaakasta eli siitä, kumman asianosaisen on kannattava haitallinen seuraamus jonkin (oikeustosiseikka)väitteen jäämisestä vaille riittävää näyttöä. Ostajan tulee osoittaa, että on olemassa korvauskelpoinen vahinko, joka on (ennalta-arvattavassa) syy-yhteydessä vahingonaiheuttajan toimintaan. Lisäksi ostajan tulee osoittaa korvausperuste, eli se, miksi hän itse vahingonkärsijänä ei ole vastuussa vahingosta. Yhtiöllä on puolestaan näyttötaakka siitä, että se on toiminut huolellisesti. Oikeudellisesti kyse on ennen kaikkea yhtiön vahingonkorvausvastuun syntymisen arvioinnista (ASOYL 24:6 §).

Käräjäoikeuden ratkaisu

Käräjäoikeus katsoi näytetyksi, että kunnossapitotarveselvityksessä ollut kirjaus oli ollut virheellinen ja harhaanjohtava, eikä sitä ollut tehty riittävällä huolellisuudella. Tässä kohtaa tuomioistuin korosti kunnossapitotarveselvityksen laatimiseen liittyvää huolellisuusvelvoitetta. Vaikka laissa itsessään ei määrätä sitä, millä tavalla kunnossapitotarveselvitys tulee laatia tai mitä sen tulee sisältää, lain esityöt lähtevät siitä, että kunnossapitotarvetta on selvitettävä hyvän kiinteistöhoitotavan mukaisesti ja tarvittaessa selvitykseen liittyen on hankittava asiantuntijalausunto tai tehtävä kuntotarkastus (hallituksen esitys HE 24/2009 vp, s. 115). Hallituksen menettelyä pidettiin tältä osin huolimattomana.

Käräjäoikeus piti myös isännöitsijäntodistuksessa ollutta tietoa yhtiön vakuutuksiin liittyen virheellisenä ja merkityksellisenä. Tätä perusteltiin muun muassa sillä, että taloyhtiön vakuutusturvalla on olennainen merkitys sen kannalta, millaisia taloudellisia rasitteita erilaiset vahingot voivat osakkaille aiheuttaa. Vakuutusturvalla on myös vaikutusta osakkaan oman vakuutusturvan kattavuuteen, kuten tässäkin tapauksessa.

Käräjäoikeuden antaman ratkaisun mukaan annetuilla virheellisillä ja harhaanjohtavilla tiedoilla oli syy-yhteys ostajan väittämään vahinkoon. Tuomioistuin päätyi ostajan kannalle siinä, että oikeanlainen tieto putkistojen tilanteesta olisi vaikuttanut kauppahintaan. Perusteluissa myös korostettiin sitä, miten vanhoihin putkiin liittyy huomattava vahinkoriski, minkä hallitus oli sivuuttanut.

Ostajan vaatimukset hyväksyttiin käräjäoikeudessa sellaisenaan, eli ostaja voitti riidan.

Tapaus etenee hovioikeuteen

Asian käsittely ei kuitenkaan jäänyt tähän, sillä yhtiö haki jatkokäsittelylupaa hovioikeudesta ja sai sellaisen.

Hovioikeuden mukaan ostajan vaatimuksia ei voinut ratkaista ensisijaisella vaatimusperusteella. Vaaditut kustannukset olivat aiheutuneet viemäriputken rikkoutumisesta (eli sijaisasumisen tarve), eikä siitä syystä, että ostaja oli ostanut asunnon.

Mielenkiintoinen ero käräjäoikeuden näkemykseen on se, ettei hovioikeus pitänyt isännöitsijäntodistuksessa olevaa merkintää yhtiön vakuutuksia koskien virheellisenä. Hovioikeus muistuttaa, että isännöitsijäntodistuksessa on oltava tiedot yhtiön omaisuuden vakuuttamisesta, mutta tietojen tarkemmasta sisällöstä ei ole säädetty. Hovioikeus pitää selvänä, ettei esimerkiksi täsmällisiä vakuutusehtoja ole tarve merkitä isännöitsijäntodistukseen. Merkintää ei ole siten pidettävä virheellisenä.

Oleellisimmat asiat

Kunnossapitotarvetta koskevan merkinnän kohdalla hovioikeus korosti seuraavia seikkoja:

• kiinteistön kunnon seurannan ja hoidon suunnitelmallisuutta,
• selvityksen perustumista tarvittaessa hankittavaan asiantuntijalausuntoon tai teetettävään kuntotarkatukseen sekä
• hallituksen yleistä huolellisuusvelvoitetta asian suhteen.

Ratkaistavana olevan riidan kannalta merkityksellistä oli se, mihin putkiremontin tarvetta koskeva kirjaus perustui. Hovioikeus päätyi katsomaan, että yhtiö oli ottanut riskin kunnossapitotarveselvityksessä ilmoitetun tiedon virheellisyydestä. Tätä perusteltiin sillä, että

”kiinteistön iän vuoksi huolellinen menettely olisi edellyttänyt ainakin kiinteistön tärkeimpien järjestelmien ja rakenteiden kunnon selvittämistä. Putkivuotojen poikkeuksellinen vähäisyys ei ole sellainen seikka, jonka perusteella voitaisiin ilman muita tietoja tehdä riittävällä varmuudella johtopäätös putkiremontin tarpeettomuudesta usean vuoden aikavälillä. Yhtiö ei ole toteuttanut sellaista asianmukaista kiinteistön kunnon seurantaa, jota laissa on tarkoitettu.”

Hovioikeus katsoi näytetyksi, että yhtiö oli aiheuttanut ostajalle vahingon, koska putkien uusiminen oli toteutunut aiemmin kuin ostajalla oli ollut isännöitsijäntodistuksen liitteeseen kirjatun tiedon perusteella ollut aihetta olettaa. Yhtiö ei ollut näyttänyt menetelleensä huolellisesti, koska kirjaus ei ole perustunut riittävin selvityksiin putkien tilasta.

Vaaditun (vahingon)korvauksen määrän osalta hovioikeus uskoo ostajan esittämää näyttöä (putkiremontin ajankohdan vaikutus kauppahintaan).

Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden antamaa tuomiota. Taloyhtiö velvoitettiin korvaamaan ostajan oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa. Taloyhtiö haki valituslupaa korkeimmalta oikeudelta, mutta sitä ei myönnetty. Näin ollen hovioikeuden antama tuomio tuli lainvoimaiseksi.

Kunnossapitotarveselvityksen tärkeys

Annettu ratkaisu korostaa suunnitelmallisen ja huolellisen kiinteistönpidon merkitystä. Tulevien tutkimusten ja korjaustarpeiden ennakointi voi ulottua pidemmällekin kuin viideksi vuodeksi.

Taloyhtiön hallituksen jäsen, muistathan nämä:

• Oleellista on, että kunnossapitotarveselvityksen tulee perustua johonkin konkreettiseen, selvitettyyn tietoon. Hallitus voi käyttää tässä apuna esimerkiksi tilattua asiantuntijalausuntoa tai relevanttia kuntotutkimusta.
• Kunnossapitotarveselvityksen laatiminen on nimenomaan hallituksen vastuulla oleva lakisääteinen tehtävä. Tarkalleen ottaen hallituksen on huolehdittava kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä (ASOYL 7:2 §).
• Hallituksen työparina toimii isännöitsijä, joka lain mukaan huolehtii kiinteistön ja rakennusten pidosta ja hoitaa yhtiön muuta päivittäistä hallintoa hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti (ASOYL 7:17 §).
• Paljon on siis merkitystä sillä, miten hallitus ja isännöitsijä suhtautuvat yleisesti ottaen kiinteistönpitoon ja hoitoon.

Lisäksi on hyvä muistaa, että väitetyn vahingonkorvausvastuun perusteet arvioidaan aina tapauskohtaisesti.

Kiinteistölakimies tuntee kiinteistöjuridiikan kuin omat taskunsa. Autamme mielellämme taloyhtiöitä ja isännöitsijöitä vastuukysymysten selvittämisessä ja tarvittaessa myös riitojen ratkaisemisessa.

Noora Salokangas
osakas, Kiinteistölakimies Group Oy

Löydät toimipisteidemme yhteystiedot tämän sivun lopusta tai täältä.

Lue seuraavaksi: Taloyhtiön hallituksen vastuu

Lue seuraavaksi: Kunnossapitovastuun jakautuminen osakkaan ja taloyhtiön välillä