Taloyhtiön ja osakkaan väliset riidat – tutustu tapausesimerkkeihin

Taloyhtiön kannattaa välttää turhia riitelyitä osakkaittensa kanssa, koska lopulta riidan maksumiehiksi joutuvat asunto-osakeyhtiön kaikki osakkaat. Tyypillisiä riitoja ovat peruskorjauksista, kuten julkisivu- tai putkiremonteista syntyvät erimielisyydet, jotka toisinaan sovitaan vasta käräjäoikeudessa.

Tapaus 1: Riita parvekkeen oven vaihdosta

Toimistomme hoitamassa riidassa oli kyse Helsingin kantakaupungissa sijaitsevan kivitaloyhtiön osakkaan parvekkeen oven asentamisesta. Asukas oli hakenut rakennusvalvonnasta lupaa takapihalle johtavan parvekkeensa oven vaihtamiseksi vanhan, huonokuntoisen oven tilalle. Taloyhtiön hallitus oli hakenut luvan, mutta asettanut rakennusvalvonnalle lupahakemuksen liitteeksi ehtoja, joiden täyttyessä lupa voitiin myöntää. Rakennusvalvonta myönsi toimenpideluvan, mutta ei ottanut kantaa taloyhtiön esittämiin edellytyksiin päätöksessään. Taloyhtiö ei valittanut lupapäätöksestä.

Osakkaan ryhtyessä luvan mukaiseen toimenpiteeseen, taloyhtiö kielsi osakasta vaihtamasta ovea, koska rakennusvalvonta ei ollut kiinnittänyt huomiota taloyhtiön hallituksen edellyttämiin ehtoihin luvan saannille. Oliko taloyhtiöllä oikeus edellyttää, että rakennusvalvonnan olisi pitänyt ottaa nämä ehdot huomioon lupapäätöstä tehdessään?

Osakas vetosi tosiseikkaan, ettei taloyhtiö ollut hakenut annettuun lupapäätökseen muutosta vaan lupa oli tullut lainvoimaiseksi. Osakas oli voinut ryhtyä suunniteltuun korjaustyöhön lainvoimaisen toimenpideluvan perusteella ilman taloyhtiön erikseen antamaa suostumusta, olihan taloyhtiö lupaa hakenut ja lupa oli myönnetty.

Asiassa käytyjen neuvottelujen jälkeen taloyhtiö ja osakas pääsivät sopuratkaisuun, jossa ovi voitiin asentaa suunnitellusti, mutta mikäli yhtiö ryhtyisi myöhemmin korjaustyöhön, jossa kaikki taloyhtiön parvekkeiden ovet päätettäisiin vaihtaa, osakas vastaisi muiden osakkaiden lailla toimenpiteestä aiheutuvista kustannuksista. Osakas ei voisi myöskään saada hyvitystä jo aiemmin asentamastaan ovesta.

Tapaus 2: Julkisivu-urakan epäonnistuminen

Vantaalla sijaitseva taloyhtiö oli tilannut julkisivu-urakan, jossa kerrostalon elementtien vanhat saumat poistettiin ja uusittiin. Samalla kerrostalo maalattiin. Julkisivuremontti oli kuitenkin epäonnistunut, koska uusi saumausaine ei ollut tarttunut elementtien pintoihin puutteellisen pohjustusten vuoksi.

Toimistomme avulla taloyhtiö reklamoi urakoitsijaa, joka aluksi kiisti vaatimukset perusteiltaan ja määrällisesti. Urakoitsijan mukaan työ oli tehty oikein ja urakan ehtojen mukaisesti. Urakassa oli noudatettu YSE 1998 -ehtoja.

Riita-asiassa käytyjen neuvottelujen jälkeen sovinnon saavuttaminen vaikutti poissuljetulta, jonka jälkeen toimistomme laati haastehakemuksen käräjäoikeuteen. Haastehakemuksessa taloyhtiö vaati epäonnistuneen urakan korjaamisesta aiheutuneita kulujaan sekä vahingonkorvausta oikeudenkäyntikuluistaan. Vasta haastehakemuksen jättämisen jälkeen vastapuoli suostui sopimaan asian oman asiamiehensä välityksellä. Asiassa laadittiin taloyhtiölle edullinen sovintosopimus, jonka jälkeen kanne käräjäoikeudessa jätettiin sillensä.

Tapaus 3: Kerrostalon katto vuosi osakkaan huoneistoon

Vantaalla sijaitsevan kerrostalon ylimmän kerroksen osakas oli havahtunut kattovuotoon, jonka seurauksena vettä valui seiniä pitkin olohuoneeseen. Alkoi pitkä vuoto-ongelman selvittely kerrostalon rakennuttaneen perustajaurakoitsijan kanssa. Selvittelyn edetessä paljastui muitakin vuositarkastuksessa havaittuja virheitä, joita urakoitsija ei vakuutteluistaan huolimatta ollut korjannut asianmukaisesti. Muun muassa pihakannen alapuolisen autohallin katto vuosi puutteellisten vedeneristeiden vuoksi. Virheiden korjaustavoista syntyi erimielisyyttä, jonka takia taloyhtiö palkkasi rakennusalan konsultin valvomaan korjaustöitä ja niiden onnistumista, toimistomme hoitaessa neuvottelut rakennusliikkeen suuntaan.

Tehdyistä laajoista tutkimuksista ja juridisista selvittelyistä huolimatta asia jouduttiin viemään käräjäoikeuden ratkaistavaksi. Käräjäoikeudessa osapuolet suostuivat tuomioistuinsovitteluun, jossa saavutettiin molempia osapuolia tyydyttävä sovinto. Taloyhtiön kannalta tärkeintä oli saada rakennuttajan vastuulle kuuluvat virheet korjattua siten, etteivät virheet uusiudu. Vuotavan vesikaton hätäpaikkauksia ei hyväksytty asianmukaiseksi korjaustavaksi vaan katto ja eristeet tuli uusia ja vaurioituneiden huoneistojen pinnat korjata.

Muista tämä

Riidoissa talonrakentajien kanssa on erityisesti huomioitava, että kaikki luvatut korjaukset suoritetaan asianmukaisesti ja työn tarkastaa taloyhtiön palkkaama asiantuntija. Mikäli korjaustyötä ei ole tehty rakentamista koskevien määräysten ja hyvän rakennustavan mukaisesti, korjausta ei tule hyväksyä. Koska reklamaatioaika (3-4 kuukautta) havaituista virheistä on suhteellisen lyhyt, tulee taloyhtiön aina viipymättä tarkastaa korjatuiksi väitetyt virheet nopealla aikataululla ja reklamoida välittömästi, mikäli korjauksia ei ole asianmukaisesti tehty.

Näissä kaikissa tapauksissa kannatti apuna käyttää kiinteistöjuridiikkaan perehtynyttä asiantuntijaa. Hoidimme neuvottelemalla ja viimeistään oikeudessa asiakkaamme edun mukaisen sovinnon syntyneeseen riitatilanteeseen. Kaikissa tapauksissa taloyhtiön oikeusturvavakuutus kattoi suurimman osan kustannuksistamme.

Ole heti yhteydessä Kiinteistölakimieheen, kun taloyhtiössänne syntyy riitaa rakennusurakassa tai osakkaan kanssa. Nopealla reagoinnilla syntyviin riitoihin taloyhtiönne säästää myös oikeudellisissa kustannuksissa, kun ongelmiin saadaan nopea ratkaisu ennen ongelmatilanteen monimutkaistumista lihavaksi riidaksi.  

Lue seuraavaksi: Kunnossapito ja vastuunjako taloyhtiössä

Lue seuraavaksi: Milloin osakkeenomistajalla on oikeus jättää vastikkeet maksamatta?

Lue seuraavaksi: Osakkeenomistajien yhdenvertaisuus ja autopaikkojen jakaminen asunto-osakeyhtiössä