Mitä kuolinpesän osakkaiden täytyy huomioida asuntoa myydessä?

Usein tulee vastaan tilanteita, joissa kuolinpesän osakkaista kukaan ei ole asunut myytävässä kohteessa eikä myyjinä olevilla kuolinpesän osakkailla välttämättä ole kovinkaan hyvää tietoa kaupan kohteesta. Tällaisissa tilanteissa kuolinpesän osakkaat tahtovat usein tietää, minkälaisia tietoja heidän täytyy kertoa kaupan kohteesta ostajalle.

Asuntokauppalaki ja maakaari määräävät raamit

Kaupan kohteena voi olla joko asunto, jolloin myydään asunto-osakeyhtiön osakkeita, tai kiinteistö, eli esimerkiksi omalla tontillaan oleva omakotitalo. Asuntokauppaan soveltuvat säännökset ovat asuntokauppalaissa ja kiinteistön kauppaa koskevat säännökset laissa nimeltä maakaari.

Lainsäätäjä on pyrkinyt yhdenmukaistamaan asunnon ja kiinteistön kauppaa koskevia säännöksiä siten, ettei asunnon tai asuinkiinteistön kaupan osapuolten asemaan vaikuta se, onko kaupan kohteena asunto vai kiinteistö. Tämän vuoksi on vakiintuneesti katsottu, että myyjän täytyy antaa ja selvittää ostajalle kaupan kohteesta samankaltaisia tietoja sekä asunnon että kiinteistön kaupassa.

Kuolinpesän virhevastuu

Lähtökohtaisesti asuntokauppalain sekä maakaaren mukaan se, että myyjänä on kuolinpesä, ei vaikuta niihin tietoihin, joita myyjän täytyy antaa ostajalle. Kuolinpesänä olevan myyjätahon virhevastuuta arvioidaan samojen säännöksien perusteella kuin myyjän, joka on esimerkiksi asunut kaupan kohteessa vuosia.

Toisaalta oikeuskirjallisuudessa on esitetty, että myyjän tiedonantovelvollisuuden osalta merkitystä voidaan antaa myyjän asumisajan pituudelle sekä sille, jos myyjä ei ole lainkaan asunut asunnossa ja myyjänä on esimerkiksi kuolinpesä. Kyseinen maininta osoittaa, että kuolinpesänä olevan myyjän virhevastuun arviointi ei ole aina täysin yksinkertaista.

Myyjän tiedonanto- ja selonottovelvollisuudet

Myyjän velvollisuudet voidaan jakaa kahteen ryhmään: myyjän tiedonantovelvollisuuteen sekä myyjän selonottovelvollisuuteen. Tiedonantovelvollisuuden piiriin kuuluvista seikoista myyjän on annettava ostajalle tieto, jos myyjä tietää kyseisestä seikasta. Selonottovelvollisuus merkitsee sitä, että myyjän täytyy ottaa selvää jostakin kaupan kohteeseen liittyvästä seikasta. Selonottovelvollisuus merkitsee aina selvitetystä seikasta myös tiedonantovelvollisuutta ostajalle. Kuitenkin tiedoista, jotka kuuluvat ainoastaan myyjän tiedonantovelvollisuuden piiriin, myyjän ei tarvitse erikseen ottaa selvää. Myyjän velvollisuuksien täyttämisessä on olennaista myös, että ostajalle annettu tieto on oikeanlainen.

Myyjä vastaa esimerkiksi asunnon tai kiinteistön laatuun liittyvistä ominaisuuksista sekä siitä, että kyseisistä ominaisuuksista on annettu tarpeellinen ja oikeanlainen tieto ostajalle. Ostaja voi myös olettaa saavansa tiedon esimerkiksi puuttuvista rakennusluvista. Asunnon kaupassa myyjän vastuulla on antaa ostajalle oikeanlainen tieto asuntoon kohdistuvista taloudellisista velvoitteista, kuten yhtiövastikkeesta tai taloyhtiössä myöhemmin toteutettavista kunnossapitotöistä (esimerkiksi julkisivuremontista), jotka voivat tulevaisuudessa korottaa vastiketta.

Asunnon ja kiinteistön kaupassa voi olla myös niin sanottu salainen (piilevä) virhe. Tällöin sekä myyjä että ostaja ovat toimineet kaupanteossa huolellisesti eikä kummankaan osapuolen olisi pitänyt tietää kyseisestä virheestä ennen kaupantekoa. Salainen virhe voi olla kyseessä esimerkiksi tilanteessa, jossa kaupan kohteen rakenteiden sisällä ilmenee kaupanteon jälkeen mikrobivaurio, josta myyjä tai ostaja ei ole voinut tietää. Kun kuolinpesä myy asuntoa tai kiinteistöä, vastaa se myös salaisista virheistä.

Miten kuolinpesän tulisi toimia?

Mikäli kuolinpesän osakkailla ei ole myytävästä kohteesta tarkempia tietoja, kannattaa heidän pyytää ammattilaisia auttamaan oikeanlaisten tietojen selvittämisessä ostajalle.

Kaupan kohteen laadullisten ominaisuuksien sekä kunnon selvittämisessä avuksi kannattaa pyytää kuntotarkastajaa. Kuntotarkastuksessa kaupan kohteesta saadaan selville mahdollisia vikoja ja puutteita eikä ostaja voi näihin ilmenneisiin seikkoihin enää jälkikäteen vedota virheenä. Mikäli mahdollista, kuntotarkastuksessa kannattaa tarvittaessa tehdä myös rakenneavauksia, jotta rakenteiden kunto saadaan selville.

Lisäksi kuolinpesän osakkaiden kannattaa tehdä toimeksianto välitysliikkeen kanssa. Kun kaupan kohdetta markkinoi ja myy välittäjä, on välittäjä sidottu hyvään välitystapaan ja hänen tehtävänään on selvittää ja antaa ostajalle hyvinkin tarkkoja tietoja kaupan kohteesta.

Mikäli välitysliike laiminlyö sille kuuluvat velvollisuudet, lähtökohtaisesti suhteessa ostajaan myyjä vastaa myös välitysliikkeen laiminlyönneistä. Kuitenkin, mikäli myyjälle aiheutuu virhevastuu välittäjän laiminlyönnin vuoksi, on myyjällä oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus myyjälle aiheutuneista vahingoista.

Esimerkki oikeustapauksesta: kuolinpesä asunnon myyjänä

Eräässä asuntokauppaa koskevassa riita-asiassa oli kyse tilanteesta, jossa asunto-osake oli periytynyt kuolinpesälle. Kuolinpesän osakkaat olivat teettäneet asunnossa ennen kaupantekoa kuntotarkastuksen sekä antaneet välitysliikkeelle toimeksiannon myydä asunnon. Asunnolle löytyi pian halukas ostaja.

Kaupanteon jälkeen ostaja reklamoi kuolinpesän osakkaita muun muassa siitä, että asunnossa oli tehty muutostöitä ilman tarvittavia rakennuslupia sekä siitä, että virheellisten rakenneratkaisujen vuoksi kaupan kohteessa oli kosteusvaurioita. Ostajan mukaan kuolinpesän osakkaiden olisi pitänyt antaa kyseisistä seikoista tieto ennen kaupantekoa.

Kuolinpesän osakkaista ei kukaan ollut asunut asunnossa eikä heillä ollut tietoa puuttuvista rakennusluvista tai asunnossa tehdyistä rakenneratkaisuista. Tämän vuoksi he olivat teettäneet kaupan kohteessa kuntotarkastuksen ja palkanneet ammattitaitoisen välittäjän, jotta ostajalle saadaan annettua tarpeelliset sekä oikeanlaiset tiedot kaupan kohteesta.

Riita eteni käräjäoikeuteen, ja on yhä tuomioistuimessa vireillä.

Vaikka asuntoa tai kiinteistöä myydessä myyjä olisi toiminut hyvin ja huolellisesti, kaupanteon jälkeen voi kuitenkin paljastua ikäviä yllätyksiä kaupan kohteesta. Tällaisissa tilanteissa osaamme auttaa oikeudenmukaiseen ratkaisuun pääsemisessä.

Mikko Mäki-Ikola
Lakimies

Löydät toimipisteidemme yhteystiedot tämän sivun lopusta tai täältä.

Lue seuraavaksi: Kauppakirjamalli – näin teet kiinteistön tai asunnon kauppakirjan
Lue seuraavaksi: Mitä asuntokaupan virheellä tarkoitetaan?