Mistä isännöitsijä vastaa?
Isännöitsijä on taloyhtiöasioiden moniosaaja, joka huolehtii kiinteistön ja rakennusten pidosta ja hoitaa yhtiön muuta päivittäistä hallintoa. Kun tekevälle väistämättä sattuu virheitä, nousee juridiikka vastuukysymyksineen oleelliseksi osaamisalueeksi.
Kiinteistölakimies Janne Manninen paneutuu tässä kirjoituksessa isännöitsijän vastuuseen ammatti-isännöitsijän, eli isännöintiyrityksen työntekijän, näkökulmasta. Teksti ei siis välttämättä sovellu kaikilta osin muussa asemassa olevaan isännöitsijään.
Huomioi ainakin nämä:
Isännöitsijän vai isännöintiyrityksen vastuu?
Isännöitsijän henkilökohtainen vastuu vahingoista on rajattu työtehtävissä. Pääsäännön mukaan isännöintiyrityksellä on laaja vastuu työntekijänsä toimista. Toki esimerkiksi suorastaan rikolliset teot vaikuttavat arvioon. Johtuen tästä henkilökohtaisen vastuun rajallisuudesta, tarkoittaa isännöitsijän vastuu pääsääntöisesti isännöintiyrityksen vastuuta.
Yleinen huolellisuusvelvollisuus
Isännöitsijän vastuun pohjataso on määritelty pitkälti asunto-osakeyhtiölaissa, jossa isännöitsijä on määritelty yhtiön johtohenkilöksi. Puhutaan niin sanotusta yleisestä huolellisuusvelvollisuudesta. Korvattavaksi tulee vahinko, jonka isännöitsijä on lakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle.
Mihin muuhun isännöitsijän vastuu perustuu?
Isännöitsijän vahingonkorvausvastuu voi perustua muuhunkin kuin asunto-osakeyhtiölakiin. Vastuu voi olla esimerkiksi sopimusperusteista tai vahingonkorvauslakiin perustuvaa. Näin ollen isännöitsijän vastuu voi perustua esimerkiksi isännöintisopimukseen, jonka ehdot saatavat poiketa lain asettamasta pohjatasosta. Myös hyvä isännöintitapa toimii hieman sopimusvastuun tapaan isännöitsijöitä velvoittavasti. Isännöitsijän vastuun määrittelyyn vaikuttavat myös alan yleiset käytännöt ehtoineen.
Isännöitsijäntodistus
Yhtenä oleellisena ostona asunto-osakeyhtiölaista isännöitsijän vastuuseen liittyy erityisesti isännöitsijäntodistuksen laadinta. Sen sisältövaatimuksista onkin annettu lain lisäksi erillinen valtioneuvoston asetus. Oikeuskäytännössä on todettu muun muassa todistukseen virheellisesti merkityn lainosuuden ja pinta-alan olevan pääsääntöisesti isännöitsijän vastuun piirissä.
Näyttötaakka
Yleisen huolellisuusvelvoitteen rikkomisen näyttötaakka on vaatimuksen esittäjällä. Muissa vahingoissa näyttötaakka voi olla käännettyä: isännöitsijän on näytettävä toimineensa huolellisesti. Lain tai yhtiöjärjestyksen määräyksen vastaisen toiminnan aiheuttama vahinko katsotaan oletuksena aiheutetuksi isännöitsijän huolimattomuudesta, ellei isännöitsijä näytä muuta. Käännettyä näyttötaakkaa sovelletaan, jos vahinko liittyy muuhun kuin vain mainitun huolellisuusvelvoitteen tai lain yleisten periaatteiden rikkomiseen.
Isännöitsijän vastuun rajaukset
Isännöitsijän vastuun rajauksena vahingonkorvausvelan vanhentuminen on pääsääntöisesti katkaistava viimeistään noudattaen kolmen vuoden määräaikaa siitä, kun vahingonkärsijä on saanut tietää tai hänen olisi pitänyt tietää vahingosta ja siitä vastuussa olevasta. Velan lopullinen vanheneminen kuitenkin tapahtuu kymmenessä vuodessa. Vielä lisärajauksena asunto-osakeyhtiölakiin perustuva kanne isännöitsijää vastaan on nostettava viiden vuoden kuluessa sen tilikauden päättymisestä, jona kanteen perusteena oleva päätös tehtiin taikka kanteen perusteena olevaan toimenpiteeseen ryhdyttiin tai toimenpide laiminlyötiin.
Tarvitsetko yksilöllistä neuvontaa? Oletko isännöitsijänä saanut vaatimuksen vahingon korvaamisesta tai epäiletkö isännöitsijän aiheuttaneen vahinkoa yhtiöllesi tai itsellesi? Ota yhteyttä Kiinteistölakimieheen, niin autamme selvittämään asian.
Janne Manninen
Kiinteistölakimies, luvan saanut oikeudenkäyntiavustaja (DI, OTM)
Löydät toimipisteidemme yhteystiedot tämän sivun lopusta tai täältä.
Lue seuraavaksi: Kunnossapito ja vastuunjako asunto-osakeyhtiössä
Lue seuraavaksi: Sähköautojen latauspisteet taloyhtiössä
