Omakotitalosta paljastui piilevä mikrobivaurio – voitimme talokauppariidan Oulun käräjäoikeudessa

Asia eteni Oulun käräjäoikeuden ratkaistavaksi. Kiinteistölakimies Suomi Oy:n Tarmo Lensu avusti
Hännistä riidassa. Käräjäoikeus katsoi, että kiinteistössä oli maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettu
salainen virhe ja velvoitti myyjän maksamaan Hänniselle 30 000 euroa hinnanalennusta sekä 21
689,53 euroa oikeudenkäynti- ja selvittelykuluja korkoineen.

Voiko ostaja saada hinnanalennusta, jos omakotitalosta paljastuu kaupan jälkeen piilevä mikrobivaurio?

Kyllä. Ostaja voi saada hinnanalennusta omakotitalokaupassa, jos kaupan jälkeen
paljastuu olennainen piilevä kosteus- tai mikrobivaurio, jota ostajan ei olisi tullut havaita ennen
kauppaa. Tässä tapauksessa Oulun käräjäoikeus piti vaurioita maakaaren mukaisena salaisena
virheenä ja tuomitsi ostajalle 30 000 euroa hinnanalennusta sekä 21 689,53 euroa oikeudenkäynti-
ja selvittelykuluja korkoineen.

”Tarmo hoiti talokauppariitani parhaalla mahdollisella tavalla”

Hänninen otti yhteyttä Kiinteistölakimieheen saatuaan suosituksen kuntotutkijalta, joka oli tutkinut
hänen ostamaansa taloa. Suositus kohdistui kiinteistölakimies Tarmo Lensuun.

– Tarmo hoiti talokauppariitani parhaalla mahdollisella tavalla. Oikeudenkäynnissä saavutettiin
minulle myönteinen päätös, Hänninen kertoo.

Hänninen kertoo olleensa erittäin tyytyväinen saamaansa palveluun.

– Olen todella tyytyväinen saamaani palveluun. Tarmo hoiti homman huolellisesti ja
ammattimaisesti loppuun asti. Suosittelen ehdottomasti muillekin, joilla on kiinteistö- tai
talokauppariita. Tarmo on motivoitunut, huolellinen ja pätevä juristi, Hänninen sanoo.

Kuntotarkastus ei paljastanut piileviä mikrobivaurioita

Kaupan kohteena ollut omakotitalo oli rakennettu vuonna 1962. Ennen kauppaa laaditussa
kuntotarkastusraportissa oli todettu, että kohteessa oli betonilaatan yläpuolinen puulattiarakenne.
Rakenne oli luokiteltu riskirakenteeksi, mutta sen kuntoa oli selvitetty avaamalla lattiarakennetta
päätymakuuhuoneen nurkkauksesta.

Raportin mukaan avauksen kohdalla ei havaittu vaurioita. Myyntiesitteen perusteella ostaja sai
myös käsityksen siitä, että taloa oli remontoitu merkittävästi. Kohteeseen oli tehty muun muassa
keittiö-, märkätila-, ikkuna-, alapohja- ja LVIS-remontteja.

– Ostajan näkökulmasta tilanne oli hyvin tyypillinen kiinteistökaupan virheriita. Ennen kauppaa oli
tehty kuntotarkastus, mutta rakenteiden sisällä ollut todellinen ongelma paljastui vasta asumisen
alettua, asiaa hoitanut kiinteistölakimies Tarmo Lensu kertoo.

Salainen virhe kiinteistökaupassa – ostaja sai hinnanalennusta

Oulun käräjäoikeuden mukaan asiassa esitetty näyttö tuki johtopäätöstä, että alapohjassa,
ulkoseinissä sekä keittiön ja pesuhuoneen välisen väliseinän alaosassa oli korjaamista vaativa mikrobivaurio. Käräjäoikeus katsoi, etteivät vauriot olleet sellaisia, jotka Hännisen olisi tullut
havaita ennen kauppaa tehdyssä tarkastuksessa.

Käräjäoikeus arvioi vaurioita kokonaisuutena ja piti niitä maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5
kohdassa tarkoitettuna salaisena virheenä. Ratkaisussa korostui se, että kiinteistö oli ostettu ja
myyty asumiskäyttöön, mutta asumiskäyttöön ottaminen edellytti havaittujen vaurioiden
korjaamista.

Käräjäoikeus piti korjauskustannusten arvioinnin lähtökohtana noin 60 000 euroa: alapohjan korjaus
15 000 euroa, ulkoseinien kengitys 32 400 euroa ja märkätilojen korjaus noin 15 000 euroa.
Rakennuksen ikä ja korjausten aiheuttama tasonparannus huomioon ottaen oikeus arvioi oikeaksi
hinnanalennukseksi 30 000 euroa.

Voitto talokauppariidassa Oulun käräjäoikeudessa

Tuomion lopputuloksena myyjä velvoitettiin maksamaan Tatu Hänniselle 30 000 euroa
hinnanalennusta tuotto- ja viivästyskorkoineen. Lisäksi myyjä velvoitettiin korvaamaan Hännisen
oikeudenkäynti- ja selvittelykuluja yhteensä 21 689,53 euroa korkoineen. Myyjän Hänniseen
kohdistama oikeudenkäyntikuluvaatimus hylättiin.

Tarmo Lensun mukaan tapaus osoittaa, että omakotitalokaupan riidoissa ratkaisevaa on usein
teknisen näytön, oikeudellisen argumentaation ja oikea-aikaisen reklamaation kokonaisuus.

– Kiinteistökaupan virhetilanteissa ostajan asemaa arvioidaan aina tapauskohtaisesti. Vaikka
kohteessa olisi ollut riskirakenteita tai vanhan rakennuksen tavanomaisia puutteita, se ei
automaattisesti tarkoita, että ostaja menettää oikeutensa vedota myöhemmin paljastuneisiin piileviin
vaurioihin. Tässä asiassa oli olennaista osoittaa, että ostaja oli toiminut huolellisesti ennen kauppaa
ja että vauriot muodostivat kokonaisuutena merkittävän salaisen virheen, Lensu kertoo.

Mitä tästä talokauppariidasta voi oppia?

• Kuntotarkastus ei aina poista myyjän vastuuta, jos rakenteiden sisältä paljastuu myöhemmin olennainen piilevä vaurio.
• Riskirakenteen olemassaolo ei automaattisesti tarkoita, että ostaja olisi menettänyt oikeuden vedota salaiseen virheeseen.
• Ostajan huolellinen toiminta ennen kauppaa, tekninen näyttö ja oikea-aikainen reklamaatio ovat usein ratkaisevia talokauppariidan lopputuloksen kannalta.
• Hinnanalennuksen määrään vaikuttavat muun muassa arvioidut korjauskustannukset, rakennuksen ikä ja korjausten mahdollisesti aiheuttama tasonparannus.

Usein kysyttyä piilevästä virheestä omakotitalokaupassa

Milloin mikrobivaurio voi olla kiinteistökaupan salainen virhe?

Mikrobivaurio voi olla kiinteistökaupan salainen virhe, jos vaurio on olennainen, se on ollut
olemassa kaupantekohetkellä eikä ostajan ole katsottu tienneen siitä tai voineen havaita sitä ennen
kauppaa tavanomaisessa tarkastuksessa.

Poistaako kuntotarkastus ostajan oikeuden vedota virheeseen?

Ei välttämättä. Kuntotarkastus voi vaikuttaa ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen, mutta se ei
automaattisesti poista oikeutta vedota kaupan jälkeen paljastuneeseen piilevään vaurioon, jos vaurio
ei ole ollut havaittavissa ennen kauppaa.

Mitä salainen virhe tarkoittaa kiinteistökaupassa?

Salaisella virheellä tarkoitetaan kiinteistön virhettä, josta kumpikaan kaupan osapuoli ei ole tiennyt
kaupantekohetkellä, mutta jonka vuoksi kiinteistö poikkeaa merkittävästi siitä, mitä ostajalla on
ollut perusteltua aihetta edellyttää.

Milloin reklamaatio kannattaa tehdä?

Reklamaatio kannattaa tehdä mahdollisimman nopeasti sen jälkeen, kun virhe on havaittu tai siitä
on saatu riittävät selvitykset. Reklamaation sisällöllä, määräajoilla ja vaatimusten muotoilulla voi
olla ratkaiseva merkitys kiinteistökaupan virheriidan lopputulokseen.

Kiinteistökaupan virhe, homevaurio tai kosteusvaurio – tarvitsetko
apua?

Jos omakotitalon, vapaa-ajan asunnon tai muun kiinteistön kaupasta paljastuu kosteusvaurio,
homevaurio, mikrobivaurio, sisäilmaongelma tai muu piilevä virhe, asia kannattaa selvittää
viivytyksettä. Kiinteistökauppariidassa reklamaation sisältö, määräajat, tekninen selvitys ja
vaatimusten oikea muotoilu voivat ratkaista asian lopputuloksen.

Kiinteistölakimies Suomi Oy avustaa ostajia ja myyjiä koko Suomessa kiinteistökaupan virheisiin,
hinnanalennukseen, kaupan purkuun, vahingonkorvaukseen ja oikeudenkäynteihin liittyvissä
asioissa. Ota yhteyttä kokeneeseen kiinteistölakimieheen mahdollisimman varhaisessa vaiheessa,
jotta oikeutesi voidaan turvata tehokkaasti.