Asuntokaupan purku valesokkelivaurion vuoksi – ostajat voittivat asuntokauppariidan
Asiakkaamme ostivat vuonna 1989 rakennetusta rivitaloyhtiöstä asuinhuoneiston, jonka piti myyntitietojen perusteella olla osa hyvin hoidettua taloyhtiötä. Kaupan jälkeen paljastui kuitenkin vakava ja laaja kosteus- ja mikrobivaurioihin liittyvä ongelmakokonaisuus: taloyhtiössä oli valesokkelirakenne, jonka vauriot olivat yhteydessä sisäilmaan ja aiheuttivat asumisterveyteen liittyvän riskin.
Oulun käräjäoikeus hyväksyi ostajien ensisijaisen vaatimuksen ja purki kaupan. Myyjä velvoitettiin palauttamaan 85.000 euron kauppahinta korkoineen sekä korvaamaan ostajille asumishyödyn menetystä ja oikeudenkäyntikuluja.
Kaupan jälkeen paljastunut valesokkelin kosteus- ja mikrobivaurio
Asiakkaamme Janica Uusitalo ja Otto Puhakka ostivat asunto-osakkeet toukokuussa 2023. Kohde oli kaupantekohetkellä vuokrattuna, eivätkä he ehtineet muuttaa asuntoon ennen kuin ongelmat jo tulivat ilmi. Vain noin kahden kuukauden kuluttua kaupasta taloyhtiössä tehtyjen tutkimusten perusteella selvisi, että kyse ei ollut yksittäisestä tai vähäisestä puutteesta, vaan koko taloyhtiötä koskevasta merkittävästä korjaustarpeesta.
Rakennetutkimuksissa havaittiin valesokkelirakenteeseen liittyviä kosteus- ja mikrobivaurioita. Materiaalinäytteistä löytyi muun muassa kosteusvaurioon viittaavia mikrobeja ja sädesientä. Tutkimusten mukaan asumisterveysasetuksen mukainen toimenpideraja ylittyi, ja korjaustarve oli välttämätön.
Myyjän tiedonantovelvollisuus asuntokaupassa – pöytäkirjalla oli ratkaiseva merkitys
Asian ratkaisevaksi kysymykseksi muodostui myös se, mitä myyjä oli tiennyt ennen kauppaa. Ennen kauppaan pidetyn yhtiökokouksen pöytäkirjasta ilmeni, että taloyhtiössä oli käsitelty maanpinnan muotoiluun ja salaojitukseen liittyvää ongelmaa sekä viitattu läheisessä taloyhtiössä tehtyyn alapohjan kengityskorjaukseen kosteusongelmien vuoksi.
Ostajille tätä tietoa ei kerrottu ennen kauppaa. Ostajat eivät näin saaneet ennen kaupantekoa tietoa, jonka perusteella heidän olisi ollut aihetta selvittää salaojien olemassaoloa, maanpinnan kallistuksia tai kosteuden pääsyä rakenteisiin.
Valesokkelivaurio olennaisena virheenä ja taloudellisena virheenä asuntokaupassa
Käräjäoikeus katsoi, että asunto ei vaurion ja siihen liittyvän terveyshaitan vuoksi vastannut sitä, mitä asuntokaupassa voidaan perustellusti edellyttää. Lisäksi kyse oli asuntokauppalain mukaisesta taloudellisesta virheestä, koska ostajille koituvat taloudelliset vastuut osoittautuivat olennaisesti suuremmiksi kuin heidän oli ennen kauppaa annettujen tietojen perusteella syytä odottaa.
Taloyhtiö päätti laajasta korjaushankkeesta, johon sisältyivät muun muassa rakenteiden kengityskorjaukset, piharemontti, salaojitus, sadevesien ohjaus ja suunnitteluun sekä valvontaan liittyvät kulut. Huoneistoon kohdistuva osuus kokonaiskustannuksista oli noin 34.500 euroa.
Kaupan purku kosteusvaurion ja asumisterveyshaitan perusteella
Myyjä vastusti kaupan purkamista ja katsoi, että mahdollinen vastuu rajoittuisi huomattavasti pienempään hinnanalennukseen. Käräjäoikeus arvioi kuitenkin virheen kokonaismerkitystä: vauriot olivat ilmenneet pian kaupanteon jälkeen, korjaustarve oli laaja, asumisterveyteen liittyvä haitta oli olennainen ja ostajat eivät olleet voineet käyttää asuntoa kotinaan.
Oikeus totesi, ettei muuta seuraamusta kuin kaupan purkua voitu pitää ostajien kannalta kohtuullisena. Kauppa purettiin, myyjä velvoitettiin palauttamaan kauppahinta korkoineen ja ostajat saivat korvausta asumishyödyn menetyksestä 750 euroa kuukaudessa.
Käytännössä ratkaisu vastaa yleiseen hakukysymykseen: voiko asuntokaupan purku tulla kyseeseen, jos kaupan jälkeen ilmenee valesokkelirakenteeseen liittyvä kosteus- ja mikrobivaurio? Kyllä voi, jos virhe on ostajalle olennainen, korjauskustannukset ovat merkittävät, asumisterveyteen liittyvä haitta on näytetty ja ostaja ei ole saanut ennen kauppaa olennaisia tietoja vauriosta tai sen riskistä.
Mitä ostajan ja myyjän kannattaa tietää valesokkelista asuntokaupassa?
Tapaus osoittaa, kuinka tärkeää on selvittää taloyhtiön korjaushistoria, päätökset ja riskirakenteisiin liittyvät tiedot jo ennen kauppaa. Myyjän vastuuta ei arvioida vain sen perusteella, onko virhe ollut täsmällisesti tiedossa, vaan merkitystä voi olla myös sellaisilla riskiseikoilla, jotka olisi pitänyt kertoa ostajalle ennen kauppaa.
Asuntokauppariidoissa korostuu usein se, miten ostaja saa teknisen näytön, taloyhtiön asiakirjat ja oikeudellinen argumentaation muodostamaan yhtenäisen kokonaisuuden. Tässä tapauksessa ostajien vaatimukset menestyivät, koska terveyshaittaa ja korjaustarvetta koskeva näyttö, myyjän tiedonantovelvollisuus sekä korjauskustannusten olennaisuus pystyttiin osoittamaan vakuuttavasti.
Usein kysyttyä referenssiin liittyvistä asioista
Voiko valesokkeli yksinään oikeuttaa kaupan purkuun?
Pelkkä valesokkelirakenne ei automaattisesti tarkoita kaupan purkua. Ratkaisevaa on, onko rakenteessa kosteus- tai mikrobivaurio, aiheuttaako se asumisterveyteen liittyvää haittaa ja muodostuvatko korjauskustannukset ostajalle olennaisiksi.
Mitä merkitystä taloyhtiön pöytäkirjoilla on asuntokauppariidassa?
Taloyhtiön asiakirjat voivat olla ratkaisevia, jos niistä ilmenee korjaustarpeita, riskirakenteita, kosteusongelmia tai muita tietoja, joiden voidaan olettaa vaikuttavan ostajan päätökseen. Jos myyjä tietää tällaisista seikoista eikä kerro niistä, kyse voi olla tiedonantovirheestä.
Miksi asumishyödyn menetystä voidaan vaatia?
Jos ostaja ei voi käyttää asuntoa kotinaan, hänelle voi aiheutua korvattavaa vahinkoa myös sijaisasumiskulusta. Tässä tapauksessa oikeus hyväksyi asumishyödyn menetyksen määräksi 750 euroa kuukaudessa, koska ostajat eivät olleet voineet muuttaa asuntoon eikä päätöstä pidetty perusteettomana.
Asiakkaiden kokemus Kiinteistölakimiehen avusta
Janica Uusitalo ja Otto Puhakka ottivat yhteyttä Kiinteistölakimieheen verkkosivujen kautta sen jälkeen, kun heidän vuonna 2023 ostamassaan rivitaloasunnossa alkoi ilmetä taloyhtiön kosteusmittauksiin liittyviä ongelmia noin kaksi kuukautta kaupanteon jälkeen.
“Janne hoiti asian ammattitaitoisesti. Hän perehtyi asiaamme perusteellisesti, panosti siihen paljon ja oli koko prosessin ajan hyvin huolellinen ja perillä kaikista yksityiskohdista. Meille tuli koko ajan tunne, että asiamme oli hyvissä ja osaavissa käsissä. Vaikka Janne oli itse satojen kilometrien päässä, ja kaikki hoidettiin sähköpostin ja puheluiden kautta, se ei koskaan tuottanut ongelmia.”
“Olemme tyytyväisiä yritykseltä saamaamme palveluun. Se oli alusta asti ammattitaitoista, luotettavaa ja asiakaslähtöistä. Asiamme hoidettiin perusteellisesti ja siihen paneuduttiin aidosti. Saimme koko prosessin ajan asiantuntevaa apua ja meille välittyi tunne, että asiamme oli tärkeä. Voimme lämpimästi suositella yritystä myös muille.”
Milloin kannattaa ottaa yhteyttä asuntokauppariitaan erikoistuneeseen lakimieheen?
Jos asunnosta tai kiinteistöstä ilmenee kaupan jälkeen valesokkelivaurio, kosteusvaurio, mikrobivaurio, sisäilmaongelma tai muu merkittävä virhe, asia kannattaa selvittää mahdollisimman varhaisessa vaiheessa asuntokauppariitoihin perehtyneen lakimiehen kanssa.
Kiinteistölakimiehen avulla reklamaatio, vaatimukset, asiantuntijaselvitykset, neuvottelut ja mahdollinen oikeudenkäynti voidaan rakentaa johdonmukaisesti alusta loppuun.
