Myyjän vastuunrajoitus kiinteistökaupassa kiinteistön piilovirheestä

Rajoitettaessa kiinteistön kaupassa myyjän vastuuta piilovirheistä, tämän tulee tapahtua sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla ostajan asema poikkeaa laissa säädetystä. Vastuunrajoitusehdoilta edellytetään täsmällistä yksilöintiä. Näin ostaja tietää, mistä seikoista myyjä ei ota vastattavakseen ja voi arvioida sen merkityksen hinnasta sovittaessa.

Esimerkiksi usein käytetty kauppakirjan ehto: “myyjä ostaa kiinteistön sellaisena kuin se on kaupantekohetkellä” ei mitenkään rajoita myyjän vastuuta mahdollisista kaupan kohteen piilovirheistä.

Korkeimman oikeuden tapauksissa KKO 2009:31 ostajan selonottovelvollisuudelle ei asetettu juurikaan vaatimuksia.

Kauppakirjaan oli otettu ehto, jonka mukaan ostaja oli tutustunut talossa suoritetun kuntotarkastusraporttiin ennen kaupan päättämistä ja ilmoittanut olevansa tietoinen raportissa mainituista vioista, puutteista ja korjausehdotuksista. Edelleen myyjä ei vastannut kuntotarkastuksessa ilmenneistä vioista, eikä niistä mahdollisesti rakenteille ja muille vastaaville aiheutuneista vahingoista. Myöhemmin talon yläpohjassa oli löydetty kosteusvaurioita.

Kuntotarkastuksessa ei kuitenkaan oltu todettu yläpohjan kosteusvauriota eikä sitä tietenkään oltu raportin vioissa ja puutteissa voitu yksilöidä. Kauppakirjan vastuunrajoitusehdossa oli myyjän vastuu yksilöidysti rajoitettu vain raportista ilmeneviin virheisiin ja puutteisiin. Näin ollen kauppakirjassa ei ollut maakaaressa tarkoitetuin tavoin yksilöidysti sovittu myyjän vastuun rajoittamisesta yläpohjan kosteusvaurion osalta.

Ostajalla ei erityistä velvollisuutta tutkia rakenteita piilovirheiden varalta

Maakaaren mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei kuitenkaan ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.

Koska yläpohjan tarkastaminen olisi vaatinut rakenteiden rikkomista (tarkastusluukkua katolle ei ollut), ei voitu pitää kohtuullisena, että ostajan selonottovelvollisuuteen olisi kuulunut tällaisten seikkojen selvittäminen.

Myyjä tuomittiin maksamaan hinnanalennusta ostajalle.

Kuitenkin korkeimman oikeuden ennakkopäätöksessä 2013:72 päätettiin toisin. Kauppakirjaan oli otettu ehto, jonka mukaan  ”ostaja ottaa vastattavakseen kaikista mahdollisista rakennuksen korjaamisessa tai purkamisessa tarvittavista toimenpiteistä ja näistä aiheutuvista kustannuksista siitä huolimatta, oliko niitä huomioitu kustannusarviossa, ja olivatko ne olleet kaupantekohetkellä mahdollisesti piileviä tai oliko niillä terveydelle tai ympäristölle haitallisia vaikutuksia”.

Myyjä ei vastannut tässä tapauksessa löytyneistä salaisista virheistä.

Asiassa on kuitenkin huomioitava, että kyseessä oli liikekiinteistön kauppa, ostaja ja myyjä elinkeinonharjoitajia, ostaja oli tuntenut kiinteistön oltuaan siinä vuokralaisena jo lähes kymmenen vuotta ja tehdystä peruskuntoarviosta ilmeni useita ongelmia.

Päätöksestä ei siten voida tehdä johtopäätöstä, että sama soveltuisi, jos ostajana olisi yksityinen henkilö. KKO nimenomaan totesi ratkaisussaan, että yksilöimättömän, myyjän vastuun täysin poissulkevan ehdon on oikeuskirjallisuudessa ja -käytännössä katsottu tällaisissa tilanteissa olevan kohtuuton

Myyjän vastuunrajoitus piilovirheiden varalta yksilöitävä kauppakirjassa

Koska kauppakirjassa ei yksilöidysti rajoitettu myyjän vastuuta kiinteistön rakenteiden asianmukaisuudesta ja mahdollisista piilovirheistä, ostajilla oli korkeimman oikeuden päätöksen 2004:78 mukaan kauppakirjaan sisältyvän vastuunrajoituslausekkeen estämättä oikeus vaatia kauppahinnan alennusta havaittujen rakennusvirheiden ja niiden aiheuttamien vaurioiden johdosta.

Maakaaren mukaan ostajalla voi kiinteistön virheen vuoksi syntyä oikeus hinnanalennukseen, vahingonkorvaukseen tai kaupan purkuun, jos virhe on tarpeeksi olennainen.

Kuntotarkastuskaan ei ole riidattoman kiinteistökaupan tae. Esimerkiksi korkeimman oikeuden tapauksessa 2004:78 kauppakirjaan oli otettu vastuunvapautuslauseke kuntotarkastuksessa havaittujen kosteusongelmien vuoksi.

“Rakennuksessa on 14.9.1998 suoritettu kunto- / kosteuskartoitus, jossa on havaittu mm. seuraavat vauriot / puutteet: – Alakerran lattiasta löytyi hieman kosteutta, josta ostaja on tietoinen. – Eteisen takassa on halkeamia. Ostaja on tutustunut kunto- / kosteuskartoituksesta laadittuun, hänelle luovutettuun raporttiin. Ostaja on tietoinen, ettei mainittujen vaurioiden laajuutta ja niiden mahdollisesti aiheuttamia muita vahinkoja ole selvitetty. Tästä huolimatta ostaja ja myyjä ovat sopineet, että ostaja ottaa kaupan kohteen vastaan siinä kunnossa kuin se hänelle viimeksi esiteltäessä oli. Myyjä ei ole vastuussa havaituista vaurioista tai puutteellisuuksista ja niiden mahdollisesti aiheuttamista lisävahingoista. Ostaja ottaa yksin vastattavakseen havaituista puutteellisuuksista, vaurioista ja lisävahingoista aiheutuvat korjaus- ja muut kustannukset.”

Voidaanko ostajan katsottava luopuneen oikeudestaan vedota omakotitalossa kaupanteon jälkeen havaittuihin seikkoihin, joita kuntotarkastuksessa ei ole tutkittu?

KKO:n tapauksessa ostajat eivät olleet tietoisia vasta kaupanteon jälkeen havaituista vakavista rakennusvirheistä eli kuivatusjärjestelmän puuttumisesta, peruslaatan alapuolisen täyttöaineksen virheellisyydestä ja rakennuksen virheellisestä perustamistasosta maastoon nähden.

Kosteuskartoituksesta ei ilmennyt, mistä kosteusvauriot ovat johtuneet eikä niiden syy ole muutoinkaan ollut kauppaa tehtäessä selvillä. Näiden rakennusteknisten virheiden havaitseminen olisi edellyttänyt muun ohella reikien poraamista alakerran lattiaan sekä rakennuksen ulkoseinien vierustojen maankaivutöitä. Virheiden toteaminen olisi siten ollut mahdollista vain sellaisilla tavanomaisesta poikkeavilla toimenpiteillä, joihin ostaja ei olisi omin toimin edes saanut ryhtyä sopimatta asiasta myyjän kanssa.

Korkein oikeus katsoi, ettei kosteuskartoituksessa havaittujen vaurioiden laajuus ja laatukaan huomioon ottaen voida ostajien katsoa laiminlyöneen selonottovelvollisuuttaan sillä perusteella, että he eivät ole edellyttäneet mainitunlaisia tarkastustoimia suoritettavan ennen kuin kaupasta päätettiin.

Koska kauppakirjassa ei yksilöidysti ole rajoitettu myyjän vastuuta nyt kysymyksessä olevien rakenteiden asianmukaisuudesta, oli ostajilla kauppakirjaan sisältyvän vastuunrajoituslausekkeen estämättä oikeus vaatia kauppahinnan alennusta havaittujen rakennusvirheiden ja niiden aiheuttamien vaurioiden johdosta.

Hinnanalennuksesta ei tullut vähennettäväksi talon arvonnousua

Korjaustointen aiheuttamaa arvonnousua ei huomioitu vahingonkorvauksen määrässä, koska ” tarpeelliset korjaustyöt koskevat sellaisia rakenteita, joita ei rakennuksen keskimääräisen elinkaaren puitteissa normaalisti jouduta uusimaan, ei näiden korjaustöiden suorittaminen korota rakennuksen arvoa eikä pidennä rakennuksen käyttöikää vastaavanlaisesta kunnossa olevasta rakennuksesta.”

Kiinteistöä ei voi myydä menestyksekkäästi ”siinä kunnossa kuin se on myyntihetkellä”. Vastuuta kiinteistön virheestä ei voida rajoittaa kuin hyvin yksilöidyllä vastuunrajoituslausekkeella. Kiinteistön virheet on selvitettävä, tutkittava ja yksilöitävä ja otettava huomioon kauppahinnassa. Kaikki tämä on kirjattava kiinteistön kauppakirjaan.

Vasta kun virhe on yksilöity, voidaan myyjän vastuuta virheen osalta kauppakirjassa rajoittaa siten, että virheestä vastaa kaupan jälkeen yksin ostaja.

Jos virhettä ei voida yksilöidä, vastuun rajaaminen tällaisen piilovirheen johdosta voidaan periaatteessa tehdä, mutta vastuunrajoituksen menestymisestä riitatilanteessa ei voida olla varmoja.