Asuntokauppalaki vai maakaari
Asuntokauppalakia sovelletaan kaupassa silloin, kun myydään asunto-osakeyhtiön osakkeita. Maakaarta käytetään, kun myydään omakotitalo, paritalo, tontti tai muu kiinteistö, jolloin kaupan vahvistaa kaupanvahvistaja.
Asuntokauppalaki ja maakaari ovat lakeja, joita sovelletaan myös silloin, kun asunnossa tai kiinteistössä havaitaan ja epäillään virhettä ja tehdään virheen johdosta vaatimuksia myyjälle tai puolustaudutaan ostajan virheväitteitä vastaan.
Asuntokauppalain ja maakaaren virhesäännökset eroavat jonkin verran toisistaan, mutta käytännössä virheen määritelmät vastaavat toisiaan.
Kun vaihdon kohteena on asumiseen käytettävä koti, merkittävää ei niinkään pitäisi ole se, vaihtaako omistajaa asunnon hallintaan oikeuttavat osakkeet vai onko vaihdon kohteena kiinteä omaisuus.
Asuntokauppalaki ja asunto-osakkeiden kauppa
Asuntokauppalakia sovelletaan, kun ostetaan ja myydään asunto-osakeyhtiön osakkeita. Asunto-osakkeiden omistuksen kautta yhtiön osakas saa oikeuden hallita yhtiöjärjestyksen mukaista huoneistoa. Asukas ei siis omista asuntoaan, ainoastaan osakkeet, jotka oikeuttavat asuntoa hallitsemaan.
Tämän johdosta asunnonostaja ei saa myöskään tehdä asunnon rakenteisiin kohdistuvia muutoksia ilman taloyhtiön antamaa lupaa.
Asunnon myyjä tai asunnon ostaja ei myöskään saa tehdä asunnon rakenteisiin meneviä tutkimuksia ilman yhtiön lupaa, kuten tehdä reikiä seiniin tai lattioihin tutkiakseen kosteuksia.
”Ostajan selonottovelvollisuus asunnosta voi siten rajoittua käytännössä myyjän ja isännöitsijän antamiin tietoihin sekä asunnon pintojen tarkasteluun”, Kiinteistölakimies Henri Alinen täsmentää.
Asuntokauppalain mukaan asunto-osakkeiden kauppa voidaan tehdä vapaamuotoisesti. Myös asunnon ostotarjous voidaan tehdä vapaamuotoisesti, esimerkiksi sähköpostilla. Tehty tarjous sitoo ostajaa, kun myyjä on sen hyväksynyt. Jos ostaja tämän jälkeen peruuttaa ostotarjouksen, hän voi joutua maksamaan myyjälle vahingonkorvausta tai sopimussakkoa peruuntuneesta kaupasta, jos tällaisesta seuraamuksesta oli ostajan ja myyjän välillä sovittu.
Kiinteistökaupan laki eli Maakaari ja kiinteistökauppa
Omakotitalon ja paritalon kauppa on aina tehtävä maakaaren mukaisessa määrämuodossa.
Maakaaren 1 luvun 2 §:n mukaan kiinteistön kauppa on tehtävä kirjallisesti. Myyjän ja ostajan tai heidän asiamiehensä on allekirjoitettava kauppakirja. Kaupanvahvistajan on vahvistettava kauppa kaikkien kauppakirjan allekirjoittajien läsnä ollessa.
Kauppakirjasta on käytävä ilmi:
- luovutustarkoitus
- luovutettava kiinteistö
- myyjä ja ostaja
- kauppahinta
- muu vastike.
Kauppa ei ole sitova, ellei sitä ole tehty säädetyllä tavalla. Tämä tarkoittaa myös sitä, että muun muassa kiinteistön kaupan ostotarjous ja esisopimus on tehtävä määrämuodossa. Myyjä ei voi esimerkiksi vaatia vapaamuotoiseen tarjouslomakkeeseen kirjattua sopimussakkoa, ellei ostotarjouksessa ole kaupanvahvistajan allekirjoitusta.
Myytävä kiinteistö voi olla tontti tai tila ja sillä voi sijaita rakennuksia. Kiinteistön kaupassa vaihtavat omistajaa kaikki kiinteistöllä olevat rakennukset, ellei sopimuksessa toisin sovita. Puhutaan kiinteistön ainesosista ja tarpeistosta.
”Kiinteistön ainesosia ovat kaikki maapohjaan kiinteästi asennetut rakennukset, rakennelmat ja laitteet, josta ei normaalisti voi irrottaa ilman fyysistä voimaa ja joiden irrottaminen vahingoittaisi kiinteistöä. Kuten talon lämmitysputket tai varaajat”, Alinen tiivistää.
Tarpeistoa ovat kiinteistön käyttötarkoitusta palvelevat esineet, joilla ei välttämättä ole fyysistä yhteyttä kiinteistöön. Näiden esineiden siirtymisestä kiinteistön kaupan yhteydessä sovitaan normaalisti kauppakirjassa erikseen.
Asuntokaupan ja kiinteistökaupan lakien eroavuuksia
Suurimmat erot asuntokauppalain ja maakaaren välillä liittyvät ostotarjouksen sitovuuteen sekä ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen kauppaa tehtäessä.
Asuntokaupassa myös suullinen ostotarjous on sitova. Näin esimerkiksi kerrostalo-osaketta tai rivitaloasuntoa myytäessä.
Kiinteistöä, omakotitaloa tai paritaloa myydessä myös tarjous on tehtävä maakaaren mukaisessa määrämuodossa ollakseen pätevä. On huomattava, että myös omakotitalo tai paritalo voi olla asunto-osakeyhtiömuotoon tehty, jolloin myydäänkin osakkeet kiinteistön sijaan.
Asunnon ennakkotarkastus- ja selonottovelvollisuuteen vaikuttaa se, voidaanko rakenteita tutkia mahdollisen vaurioepäilyn varalta. Asunto-osakeyhtiön rakenteita kun ei saa tutkia ilman yhtiön antamaa lupaa.
Myös virheen korjaaminen tulee asunto-osakeyhtiössä aina tehdä koko yhtiön lukuun ja kustantamana, ellei asunto-osakeyhtiössä noudatettavassa yhtiöjärjestyksessä ole vastuunjaosta toisin sovittu. Ostaja voi vaatia taloudellisena virheenä niitä korjauskustannuksia, joihin hän yhtiön osakkaana joutuu osallistumaan virhettä korjattaessa – eli käytännössä maksamalla ylimääräistä vastiketta.
