Tapausesimerkki: Kiinteistön kauppa purettiin salaisen virheen kokonaismerkityksen perusteella

Salaisen virheen olennaisuusarviointi on tehtävä kokonaisharkinnan perusteella.

Huomiota on kiinnitettävä siihen,

• millainen kiinteistö on laadultaan verrattaessa sitä muihin vastaaviin kohteisiin ja
• rakentamisajan tyypilliseen laatutasoon,
• kaupan kohteen sopimuksen mukaisiin ominaisuuksiin sekä
• kaupantekohetkellä ostajalla käytettävissä olleisiin tietoihin esimerkiksi kiinteistön käyttötarkoituksesta ja arvosta.

Korkeimman oikeuden päätös 2015:58

Korkeimman oikeuden päätöksessä 2015:58 kiinteistön kauppa purettiin salaisen virheen kokonaismerkityksen, ei ainoastaan korjauskustannusten perusteella.

A oli vuonna 2011 tehdyllä kauppakirjalla ostanut kiinteistön, jolla sijaitsi vuonna 1955 rakennettu asuinrakennus.

Rakennuksen alapohjassa ja pesutiloissa oli havaittu kaupan jälkeen kosteudesta aiheutuneita vaurioita, jotka oli korjattava ilman aiheetonta viivytystä. Virheiden korjauskustannukset olivat suuruusluokaltaan merkittävät ja olennaisesti suuremmat verrattuna siihen, mitä A oli voinut kauppaa tehtäessä otaksua joutuvansa maksamaan rakennuksen korjauskuluina. Ottaen huomioon myös suuriin korjauskustannuksiin liittyvät epävarmuustekijät kiinteistön virhettä oli pidettävä olennaisena.

Kauppa purettiin A:n vaatimuksesta.

Maakaaren mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa.

Tapauksessa 2015:58 KKO oli mm. viitannut maakaaren esitöihin (HE 120/1994 vp s. 51) joiden mukaan jos kiinteistössä oleva virhe on olennainen, ostaja voi valita, haluaako hän hinnanalennuksen sijasta purkaa kaupan.

Virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen.

Arviointia ei tehdä vain ostajan oman käsityksen mukaan, vaan sillä tulee olla objektiiviset perusteet.

Salaisen virheen olennaisuusarviointi on tehtävä kokonaisharkinnan perusteella

Huomiota on kiinnitettävä siihen, millainen kiinteistö on laadultaan verrattaessa sitä muihin vastaaviin kohteisiin ja rakentamisajan tyypilliseen laatutasoon, kaupan kohteen sopimuksen mukaisiin ominaisuuksiin sekä kaupantekohetkellä ostajalla käytettävissä olleisiin tietoihin esimerkiksi kiinteistön käyttötarkoituksesta ja arvosta.

Vanhan omakotitalokiinteistön ostajalta voidaan lähtökohtaisesti edellyttää varautumista siihen, että taloa joudutaan korjaamaan rakennusosien normaalin kulumisen vuoksi aikaisemmin kuin esimerkiksi kaupan kohteesta laaditun kuntotarkastuksen perusteella on ennakoitu.

Vaikka myyjän vastuu kaupan kohteen virheestä voi näissäkin tapauksissa aiheutua esimerkiksi kauppakirjan ehtojen tai myyjän ennen kauppaa antamien virheellisten tietojen perusteella ei se, että rakennuksen tiettyjen osien tekninen käyttöikä jää jonkin verran tavanomaista lyhyemmäksi, monestikaan vielä täytä sellaista salaiselta virheeltä edellytettävää olennaisuusvaatimusta.

Mikäli salaisen virheen korjauskustannukset kuitenkin poikkeavat rahamäärältään merkittävästi sellaisista korjauskustannuksista, joihin ostajan on tullut perustellusti varautua kaupan kohteen kunnosta saamiensa tietojen perusteella, virhettä voidaan pitää merkittävänä.

Tällöin arvioitavana on se kysymys, onko virhe myös niin olennainen, että ostajalla on oikeus kaupan purkamiseen

Kiinteistön kaupan purkamisen edellytyksenä oleva olennaisuuskynnys on korkeampi kuin salaiselta virheeltä edellytettävä merkittävyyskynnys.

Kiinteistön kaupan purkukynnystä on pidetty varsin korkealla.

Yleensä korjauskustannusten on oltava vähintään noin 40 prosenttia kauppahinnasta, jotta kauppa voidaan purkaa.

Vaikka ostajalla ei olisi oikeutta salaisen virheen osalta kaupan purkuun, hän voi vaatia hinnanalennusta. Tässä tapauksessa hinnanalennusta ei oltu edes toissijaisesti vaadittu käräjäoikeudessa. Korkeimmassa oikeudessa vaihtoehtoista vaatimusta ei enää voitu esittää.

Tapauksessa korkein oikeus katsoi, ettei kaupan purun edellytyksiä voida arvioida yksinomaan tarkastelemalla korjauskustannusten suhdetta kiinteistön kauppahintaan. 

Mikäli edellytyksenä olisi se, että korjauskustannusten tulisi nousta johonkin prosenttimäärään, kuten vähintään 40 prosenttiin kauppahinnasta, voisi se tapauksesta riippuen johtaa joko myyjän tai ostajan kannalta kohtuuttomaan lopputulokseen.

KKO:n tapauksesta 2015:58 voidaan tehdä johtopäätös, jonka mukaan kaupan purun edellytyksiä arvioitaessa on käytettävä olennaisuuden arvioinnissa kokonaisharkintaa, johon vaikuttavat muutkin seikat kuin pelkästään virheen korjauskustannusten prosenttiosuus kauppahinnasta.

Tapauksessa olisi voitu vaatia hinnanalennusta käräjäoikeudessa siltä varalta, ettei korkein oikeus olisi päätynyt ratkaisussaan kaupan purkuun.