Vuokrasopimuksen irtisanominen
Asuntosijoittajat pohtivat toisinaan mahdollisuutta irtisanoa vuokralaisen sopimuksen. Milloin asunnon vuokrasopimuksen voi irtisanoa ja voisiko jokin toinen ratkaisu olla parempi?
Vuokrasopimuksessa voidaan määritellä erilaisia tilanteita ja menettelytapoja sopimuksen irtisanomiseen. Laki kuitenkin määrää irtisanomisen osalta pakottavat minimiehdot vuokralaisen turvaksi.
Pääsääntönä voi ajatella, että vuokralaisen aseman parantaminen on sallittua, mutta huonontaminen ei. Tämä ei kuitenkaan ole aivan koko totuus.
Määräaikaisen sopimuksen irtisanominen
Määräaikaisen sopimuksen irtisanominen ei pääsäännön mukaan ole mahdollista ilman samalla syntyvää vahingonkorvausvelvollisuutta. Vuokranantaja voi kuitenkin irtisanoa sopimuksen, jos hän tarvitsee huoneiston omaan tai perheenjäsenensä käyttöön syystä, jota hän ei ole voinut ottaa huomioon sopimusta tehtäessä, tai muusta vastaavasta syystä.
Irtisanominen on sallittua myös, jos sopimuksen pysyminen voimassa sovitun määräajan loppuun olisi vuokranantajan kannalta ilmeisen kohtuutonta. Silloinkin vuokralaisella on oikeus saada korvaus sopimuksen ennenaikaisesta päättymisestä aiheutuneesta vahingosta.
Toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen irtisanominen
Toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen irtisanominen on lain mukaan sallittua vain hyvän tavan mukaisin perustein. Pelkkä vuokranantajan halu irtisanoa sopimus ei katsota hyvän tavan mukaiseksi, kun taas esimerkiksi omaan asuinkäyttöön otto tai asunnon myynti oletuksena ovat, kuten tietysti myös vuokralaisen mahdolliset sopimusrikkomukset.
Mikäli irtisanominen on tehty hyvän tavan vastaisella perusteella, vuokralaisella on oikeus saada vuokranantajalta korvaus muuttokustannuksista ja uuden huoneiston hankkimisesta aiheutuneista kuluista sekä huoneiston arvoa nostaneista korjaus- ja muutostöistä, jos vuokralaisella on ollut oikeus suorittaa nämä työt. Lisäksi vuokralaisella on oikeus saada enintään kolmen kuukauden vuokraa vastaava määrä hyvityksenä huoneiston vaihtamisen aiheuttamasta haitasta.
Vuokralainen voi halutessaan riitauttaa irtisanomisen. Riitautus on pantava vireille tuomioistuimessa vuokrasuhteen kestäessä ja viimeistään kolmen kuukauden kuluessa irtisanomisen tiedoksisaannista. Oikeudenkäynnin aikana vuokrasuhde jatkuu entisin ehdoin, joten irtisanominen voi päätyä pitkälliseksi prosessiksi tuomioistuimen käsittelyjonossa.
Miten vuokrasopimuksen irtisanominen tulee tehdä?
Vuokralaiselle on annettava kirjallinen irtisanomisilmoitus tai haaste, jossa mainitaan vuokrasuhteen päättymisajankohta ja irtisanomisen peruste.
Irtisanominen on toimitettava todistettavasti, joten kannattaa pyytää vuokralaiselta vastaanottokuittaus, luovuttaa ilmoitus henkilökohtaisesti todistajan läsnä ollessa tai toimittaa viesti kirjattuna tai haastemiehen välityksellä. Jos irtisanomista ei ole suoritettu lain edellyttämällä tavalla, se on juridisesti tehoton.
Irtisanomisaika lasketaan irtisanomisilmoituskuukauden viimeisestä päivästä ja on kolme tai kuusi kuukautta. Aika riippuu siitä, onko vuokrasuhde kestänyt vielä vuotta.
Irtisanomismenettelyä käsittelevät lain määräykset ovat pakottavia ja niinkin pienen yksityiskohdan kuin päättymispäivän ilmoitustavan valinta on päätynyt riitana aina korkeimman oikeuden käsittelyyn saakka.
Sopimuksen irtisanomismahdollisuudet ovat varsin rajatut ja ilmoitustapa tarkkaan määrätty. Irtisanomisen sijaan voidaan kuitenkin harkita muita keinoja.
Vaihtoehtoja irtisanomiselle
Irtisanomisen vaihtoehtojaovat esimerkiksi sopimuksen purkaminen tai sopimussakko. Sopimuksen purkamisen käyttöala on hyvin rajattu: purkamisen perusteena voi olla lähinnä vuokralaisen vakava sopimusrikkomus, jonka kynnys on selvästi vielä irtisanomistakin korkeammalla. Sopimussakon käyttöala taas on laajempi kuin irtisanomisen. Lähtökohtana on sopimusvapaus, ellei lailla ole erikseen rajattu tätä vapautta. Lailla tarkkaan rajatun irtisanomisen sijaan voidaankin käyttää sovittavissa olevaa sopimussakkoa.
Rahasakko ei irtisano sopimusta, mutta sillä voidaan kannustaa vuokralaista omatoimiseen sopimuksen irtisanomiseen tietyissä tilanteissa. Sopimussakon perusteet tulee kuitenkin sopia etukäteen, käytännössä vuokrasopimusta laadittaessa.
Mikäli sopimussakkoja haluaa käyttää, on suositeltavaa käyttää kiinteistölakimiestä apuna sopimuksen laadinnassa valmiin sopimuspohjan käytön sijaan. Vakiopohjissa kun ei sopimussakkoja käsitellä.
Tässä kirjoituksessa käsiteltiin asunnon vuokrasopimuksen irtisanomista asuntosijoittajan näkökulmasta hieman mutkia suoraksi vetäen. Tarkemman tiedon saamiseksi kannattaa olla yhteydessä asiaan perehtyneeseen kiinteistölakimieheen.
Janne Manninen
Kiinteistölakimies, luvan saanut oikeudenkäyntiavustaja (DI, OTM)
Löydät toimipisteidemme yhteystiedot tämän sivun lopusta tai täältä.
Lue seuraavaksi: Osakkeenomistajan ja vuokralaisen vastuut taloyhtiössä
