Vastuunjako taloyhtiössä – yhtiön ja osakkaan vastuu virheistä, korjaustoimista ja kustannuksista

Tässä artikkelissa käsitellään lähtökohtaisesti kunnossapitovastuuasioita vain asuinhuoneistojen osalta. Osakkailla voi olla käytössä myös muita tiloja, jotka ovat yhtiön hallinnassa, joita osakkaat vuokraavat, kuten autotalli. Näiden osalta kunnossapitovastuu kuuluu taloyhtiölle kokonaisuudessaan, ellei vuokrasopimuksessa tai muussa luovutussopimuksessa toisin määrätä.

Taloyhtiö vastuunjako perusasioista

Epäselvyyksiä aiheuttaa muun muassa se, että taloyhtiö on joissain tilanteissa vastuussa myös osakehuoneiston sisäosista, vaikka niiden kunnossapito kuuluu lähtökohtaisesti osakkaalle. Mikäli huoneiston sisäosat vahingoittuvat yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakenteen tai muun rakennuksen osan vian tai sen korjaamisen vuoksi, tulee yhtiön lähtökohtaisesti korjata osakehuoneiston sisäosat perustasoon asti.

Lähtökohtaisesti siis esimerkiksi putkivuodon aiheuttaman kosteusvaurion korjaamisen yhteydessä yhtiön on korjattava vastuullaan olevien rakenteiden lisäksi huoneiston sisäosat ja pinnoitteet yhtiön perustason mukaiseen tasoon.

Vastuu tutkimus- ja selvittelykustannuksista

Lisäksi erimielisyyksiä ja epäselvyyksiä aiheuttaa tutkimus- ja selvittelykustannukset ja niiden jakautuminen osakkeenomistajan ja taloyhtiön välillä. Erityisesti tilanteissa, joissa vikaepäily osoittautuu virheelliseksi tai turhaksi, on osakkeenomistajien ja taloyhtiöiden välillä usein epäselvyyksiä siitä, kuka vastaa selvittelykustannuksista ja miltä osin.

Viime kädessä epäselvyydet aiheutuvat kuitenkin pääsääntöisesti siitä, että osapuolet eivät ole varmoja kuka vastaa vaurioituneista rakenteista tai pinnoista ja miltä osin; tai siitä, että osapuolet eivät ole tyytyväisiä asian etenemiseen, edistämiseen tai suunniteltuun korjaustapaan.

Lähtökohtaisesti akuuteissa ja kiireellisissä tilanteissa tarkoituksenmukaisimpana voidaan pitää toimintatapaa, jossa lisävaurioiden muodostuminen estetään, vaurion syy selvitetään ja korjaustöihin ryhdytään mahdollisimman ripeästi.

Pääsäännön mukainen kunnossapitovastuu asunto-osakeyhtiössä

Asunto-osakeyhtiölain kunnossapitovastuun jakautumisen pääsääntö on, että taloyhtiö vastaa kiinteistön ja rakennuksen kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Kunnossapitovastuun jakautumisen pääsäännöstä on kuitenkin poikkeuksia. Laissa esitetystä kunnossapitovastuun jaosta voidaan lisäksi erikseen poiketa yhtiöjärjestyksen määräyksillä.

Käytännössä osakkeenomistaja vastaa huoneiston sisäpuolisista vioista, mutta ei kuitenkaan huoneiston sisäpuolella olevista rakenteista ja perusjärjestelmistä, jotka kuuluvat yhtiölle. Huoneistoa rajoittavien pintojen ulkopuolella kaikki ilmenevät korjaustarpeet kuuluvat ensisijaisesti yhtiölle, ellei muuta ole määrätty.

Osakkeenomistajat vastaavat kuitenkin jo pääsäännön perusteella huoneistossa olevista asennuksista ja laitteista siltä osin kuin ne eivät ole välttämättömiä yhtiön perusjärjestelmien toiminnalle tai ovat normaalikäytössä kuluvia osia. Tämä tarkoittaa siis käytännössä sitä, ettei yhtiö vastaa esimerkiksi pintamateriaaleista, kaapistoista, komeroista tai muista kalusteita.

Osakkeenomistaja vastaa sisäpuolisista korjauksista

Lähtökohtaisesti osakkeenomistaja vastaa huoneiston sisäpuolisista korjauksista. Yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvat kuitenkin lain nojalla asuinhuoneistojen rakenteet ja eristeet, lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- sekä muut sen kaltaiset perusjärjestelmät.

Kylpyammeiden ja pesualtaiden, kunnossapitovastuu kuuluu tietyiltä osin osakkaalle. Kunnossapitovastuurajojen tulkinnanvaraisuutta ja haastavuutta kuvaa hyvin se, että huoneistossa olevat vesihanat, sekoittajat, wc-istuimet, venttiilit ja poistoputket kuitenkin lähtökohtaisesti kuuluvat yhtiön vastuulle, vaikka ammeet ja altaat ovat osakkaan vastuulla.

On kuitenkin huomioitava, että yhtiön on lain mukaan korjattava ne sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen osan vian tai sen korjaamisen vuoksi ennallistamisperiaatteen nojalla yhtiön perustasoon asti. Osakkaan on kuitenkin ilmoitettava havaitsemistaan puutteista tai vioista isännöintiin ja/tai taloyhtiön hallitukselle.

Se, onko jokin rakenne tai järjestelmä lain mukainen perusjärjestelmä, edellyttää aina tapauskohtaista arviointia. Eri taloyhtiöiden perusjärjestelmät saattavat poiketa toisistaan merkittävästikin sen vuoksi, että järjestelmät ovat harvoin yhtenäiset eri yhtiöiden välillä.

Lisäksi saman taloyhtiön eri huoneistojen perusjärjestelmät saattavat myös poiketa toisistaan. Esimerkiksi uima-allaslaitteistot voivat olla lain tarkoittamia perusjärjestelmiä, jos rakennuttaja on asentanut ne jo alun perin huoneistoon rakennusvaiheessa ilman osakkeenomistajan lisä- tai muutostyötä, vaikkei uima-altaita ja uima-allaslaitteistoja olisikaan kaikissa huoneistoissa.

Kunnossapitovastuu rakenteista ja eristeistä

Taloyhtiö vastaa kunnossapitovastuunsa perusteella asuinhuoneistojen rakenteista ja eristeistä. Rakenteisiin kuuluvat rakennuksen perustukset ja ulkopinnat, mutta myös esimerkiksi ylä-, väli- ja alapohjat, väliseinät, rakenteen pilarit ja palkit. Yhtiö vastaa myös huoneistojen sisäpinnan ja rakenteiden välisistä eristeistä.

Taloyhtiö ei kuitenkaan lähtökohtaisesti vastaa rakenteiden ja pinnoitteen välisestä tasoitteesta tai sen kunnossapidosta. Tasoite on yleensä tarpeellinen nimenomaan pintamateriaalin asianmukaisen asentamisen ja pinnan tasaisuuden mahdollistamiseksi ja varmistamiseksi.

Tasoitteet lähtökohtaisesti kuuluvat osana pintarakennetta osakkeenomistajalle sisäosia koskevan pääsäännön nojalla. Tasoitteet voivat kuitenkin kuulua yhtiön kunnossapitovastuulle, jos ne asennetaan rakenteiden sisään kuten esimerkiksi märkätiloihin asennettavat lattia- ja seinätasoitteet ennen vedeneristeen levittämistä.

KKO:n ratkaisussa KKO 1991:15, vahvistettiin rakenteisiin kuuluvaa vastuunjakoa. Yhtiö oli vastuussa huoneiston rakenteista riippumatta niiden korjauskustannuksista. 

Tapauksessa asunto-osakeyhtiön huoneiston hormistoihin sekä eräisiin sisäseiniin ja -kattoihin oli hormisto- ja seinärakenteita kantavan teräsbetonilaatan taipumisen johdosta syntynyt halkeamia. KKO piti halkeamia sellaisina talon rakenteesta johtuvina huoneiston sisäpuolisina vikoina, joiden korjaaminen kuului lain mukaan yhtiölle riippumatta siitä, että saman tyyppisiä vikoja oli esiintynyt muissakin huoneistoissa, eikä yhtiö ollut niitä korjannut.

Taloyhtiö on kunnossapitovastuunsa perusteella vastuussa rakenteista myös silloin, kun vika johtuu rakennusvirheestä, joka rakennuttajan vastuuaikana olisi voitu korjata. Tästä oli kyse KKO:n ratkaisussa KKO 1984 II 187.

Tapauksessa osakkeenomistaja oli ostanut asunnon rakennuttajalta rakennusvaiheessa. Asunnon lattia todettiin vuositakuuaikana hyvän rakennustavan vastaiseksi sen kaltevuuden ja pinnan epätasaisuuden perusteella. Taloyhtiö vastasi lain mukaan virheen korjauttamisesta, vaikka rakennuttaja oli osakkeenomistajan kanssa tehdyssä asuntokaupassa sitoutunut vastaamaan vuositakuuaikana havaittujen virheiden korjaamisesta. 

Rakenteiden kuuluessa taloyhtiön kunnossapitovastuulle, yhtiöllä voi kuitenkin olla oikeus korjauttaa eri korjauskohteita kiireellisyysjärjestyksessä. On kuitenkin huomioitava, että korjauskohteita asetettaessa järjestykseen kiireellisyyden perusteella, on järjestyksen myös lähtökohtaisesti oltava perusteltu.

HO:n ratkaisussa HelHO 28.11.1990 nro 1618 katsottiin, että taloyhtiö vastasi takkahormeja koskevista korjauksista, mutta yhtiöllä oli oikeus lykätä niitä, kun yhtiössä oli kiireellisempiäkin korjauskohteita. 

 Taloyhtiön ennallistamisvelvoite ja perustaso

Riidat liittyen asuinhuoneistojen ennallistamisvelvoitteeseen kunnossapitovastuun perusteella ovat tyypillisiä asunto-osakeyhtiöissä. Asunto-osakeyhtiölaissa on määritelty tarkemmin taloyhtiön vastuun sisältöä koskien huoneiston sisäpuolisia rakenteita, eristeitä ja perusjärjestelmiä.

Yhtiön vastuu koskee vain sellaisia rakenteita, eristeitä ja perusjärjestelmiä, jotka yhtiö on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen, ja huoneistojen sisäosien korjaamista ajankohdan perustasoon yhtiössä. Lisäksi yhtiö vastaa sellaisesta osakkeenomistajan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen, ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa.

Säännös on tarpeen, koska osakkeenomistaja voi toteuttaa rakentamisen jälkeen huoneistossaan muutoksia, jonka jälkeen huoneisto ei enää vastaa tasoltaan sitä, mitä se oli hänelle luovutettaessa.

Asunto-osakeyhtiöllä on velvollisuus korjata osakkeenomistajan hallinnassa olevien tilojen sisäosat, jos ne ovat vaurioituneet yhtiön vastuulla olevan rakennuksen osan vaurioitumisen vuoksi, tai jos sisäosat vaurioituvat yhtiön vastuulle kuuluvaa rakennuksen osaa korjattaessa tai huollettaessa. Osakkeenomistajan on sallittava kunnossapitotyöt hallinnassaan olevissa tiloissa.

Jos tällöin kunnossapitotöistä aiheutuu vaurioita, yhtiö vastaa osakkeenomistajan hallinnassa oleville tiloille aiheutuneista vaurioista. Tyypillinen tilanne voi olla sellainen, että tiloja joudutaan purkamaan huoltotöiden suorittamiseksi. Tällöin yhtiö vastaa lähtökohtaisesti tilojen sisäosien saattamisesta purkua edeltäneeseen tilaan.

Taloyhtiön ennallistamisvelvoite rajautuu pääsääntöisesti perustasoon.

Miten taloyhtiön perustaso määritellään?

Asunto-osakeyhtiön perustason määrittelyyn vaikuttavat erilaiset tekijät kuten kiinteistön ikä sekä suoritetut korjaukset ja muutokset. Perustasoon liittyy kuitenkin paljon tulkinnanvaraisuutta. Osakkeenomistajien huoneistot voivat vaihdella laatutasoltaan paljon toisistaan jo sen vuoksi, että huoneistoihin on rakentamisen yhteydessä tehty erilaisia huoneistokohtaisia lisätilauksia.

Osakkeenomistajat ovat myös saattaneet vanhemmissa kiinteistöissä tehdä huoneistoihin useita sellaisia muutoksia, jotka vaikeuttavat alkuperäisen laatutason arvioimista. Alkuperäinen laatutaso ei välttämättä selviä myöskään rakennusluvasta tai muista asiakirjoista, koska kaikki muutokset eivät edellytä lupakäsittelyä.

 Lain esitöiden mukaan yhtiön vastuulle kuuluvana perustasona on pidettävä korjaushetkellä tavanomaiseksi katsottavaa yhtiöjärjestyksestä ilmenevän käyttötarkoituksen mukaista tasoa, jonka juuri yhtiö, ei yksittäiset osakkeenomistajat, on valinnut noudatettavaksi joko nimenomaisesti tai hiljaisesti käytännön myötä.

KKO:n ratkaisussa KKO 2009:60, oli kyse asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuusta ja osakkeenomistajan hallinnassa olevasta kellarikerroksen lämminvarastosta, jossa oli todettu kosteusvaurioita. KKO katsoi, ettei asunto-osakeyhtiötä voitu velvoittaa tällaisen toisarvoisen vanhan tilan korjauksiin, vaikka jonkin asteinen kosteus tulisi haittaamaan varaston käyttöä. Myöskään sillä ei ollut asiassa merkitystä, että vastaavanlaisiin kellaritiloihin rakennetaan nykyään huomattavasti korkeammat vaatimukset täyttäviä lämminvarastoja.

KKO:n ratkaisussa KKO 2003:80, oli kyse asunto-osakeyhtiön ja osakkeenomistajan välisestä vastuunjaosta koskien korjauskustannuksia, jotka olivat aiheutuneet rakennuksen virheellisestä rakennustavasta johtuneiden kosteusvaurioiden korjaamisesta.

Tapauksessa korjaamisen yhteydessä oli jouduttu uusimaan osakkeenomistajan huoneistoon hankkima, yhtiön muiden huoneistojen tasoa kalliimpi lattian pinnoite ja lämmitysjärjestelmä.

Tästä aiheutui lisäkustannuksia verrattuna huoneiston kunnostamiseen muiden huoneistojen tasoa vastaavaksi.

KKO katsoi ratkaisussaan, että asunto-osakeyhtiö vastaa lattian kuntoon saattamisesta rakennevirheiden korjaamisen jälkeen, mutta osakkeenomistajille kuuluvat heidän hallinnassaan olevien huoneistojen muutostöistä aiheutuneet lisäkustannukset.

Asiaan ei KKO:n mukaan vaikuttanut se, että korjaustarve johtui yhtiön kunnossapitovastuuseen kuuluvista seikoista. Yhtiö ei vastaa huoneiston erityisvarustelun saattamisesta vastaavaan kuntoon, koska se ei olisi asianmukaista osakkeenomistajien yhdenvertaisuuden kannalta.

Muutostöiden vaikutus kunnossapitovastuuseen

Kunnossapitovastuu kysymyksiin muodostuu uusi ulottuvuus ja tulkinnanvaraisuus, jos kunnossapitokysymykset koskevat osakkeenomistajan suorittamia muutostöitä eli uudistuksia.[12] AsOYL 5 luvussa säädetään asunto-osakeyhtiössä suoritettavista muutostöistä.

Lain nojalla osakkeenomistajalla on oikeus tehdä kustannuksellaan yhtiöjärjestyksessä määrätyn käyttötarkoituksen mukaisia muutoksia osakehuoneistossa. Muutostyöt on toteutettava hyvän rakennustavan mukaisesti. Vaikka työn suorittaisi rakennusliike osakkeenomistajan toimeksiannosta, on osakkeenomistajalla velvollisuus huolehtia hyvän rakentamistavan mukaisuudesta.[13]

Asunto-osakeyhtiölain mukainen kunnossapitovastuun jako ei rajoita osakkeenomistajan oikeutta muutostöihin. Muutostyöoikeuden rajoissa osakkeenomistaja voi poistaa huoneistostaan myös yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvia rakenteita, kunhan yhtiölle tai muille osakkeenomistajille ei aiheudu tästä haittaa. Yleensä sallittuja muutoksia ovat esimerkiksi huoneiston lattia-, seinä ja kattomateriaalien muutokset sekä WC:n ja kylpyhuoneen pintaremontointi.

Muutostyöoikeus koskee lähtökohtaisesti kaikkia osakkaan hallinnassa olevia tiloja. Osakkaan tulee ilmoittaa kirjallisesti etukäteen yhtiön hallitukselle tai isännöitsijälle kunnossapito- ja muutostöistä. Lähtökohtana on, että osakkaan tulee ilmoittaa yhtiölle lähes kaikista muista remonteista kuin maalaus- ja tapetointitöistä. Erityisen tärkeää on ilmoittaa asianmukaisesti töistä, jotka voivat vaikuttaa yhtiön rakenteisiin tai eristeisiin.

Vastuu vedeneristeistä taloyhtiössä

Erimielisyyttä ja riitoja taloyhtiöissä aiheuttavat erityisesti vedeneristeet.[15]

Rajanveto vesieristeiden osalta kunnossapitovastuuseen liittyen voi muodostua tapauskohtaisesti hyvin hankalaksi.

KKO:n ratkaisussa KKO 1991:160, oli kyse asunto-osakeyhtiön ja osakkeenomistajan vastuunjaosta asunnon kosteuseristyksiin liittyen. Tapauksessa pesuhuoneen lattian vesieristys oli vuotanut siten, että vesi oli tunkeutunut lattian vesieristeenä toimineen muovimaton läpi alla olevan tilan kattoon. Muovimatto oli laadultaan saattanut kuulua huoneiston sisustukseen, mutta se oli asunnossa kuitenkin toiminut tilan ainoana vesieristeenä. Tämän vuoksi se kuului osana kiinteistön rakenteisiin, ja asunto-osakeyhtiö oli vastuussa sen korjaamisesta sekä vuodon aiheuttamista vahingoista.

Osakkeenomistaja vastaa asunnon sisäkorjauksista, johon kuuluu yleensä myös pesuhuoneen laatoitus. Tapauksessa yhtiön ja osakkeenomistajan väliseen vastuunjakoon ei vaikuttanut se, ettei osakkeenomistaja ollut tiennyt, että pesuhuoneen laatoitus oli huoneiston edellisen haltijan teettämä rakenteisiin kuulumaton sisustuksellinen lisäys. Tapauksessa ei ollut myöskään ilmennyt, että vesivahinko olisi aiheutunut laatoituksesta, tai että laatoitus olisi vaikuttanut vahingon havaitsemiseen tai sen kasvamiseen.

KKO:n ratkaisussa KKO 2015:87, oli kyse puutteellisesta vesieristeestä johtuvasta kosteusvauriosta ja asuinhuoneiston aiemman osakkeenomistajan suorittamien muutostöiden vaikutuksesta kunnossapitovastuuseen.

Tapauksessa huoneiston kylpyhuoneesta oli osakkaan toimesta poistettu amme ja tilalle oli tehty suihkutila. Muutostyötä ei ollut tehty yhtiön luvalla. Huoneiston seuraavan osakkaan omistusaikana huoneistossa todettiin kosteusvaurioita, joiden todettiin johtuneen kylpyhuoneen muuttuneesta käyttötavasta.

Taloyhtiö kieltäytyi korjaamasta kosteusvaurioita, mutta yhtiö katsottiin kunnossapitovastuunsa perusteella olevan velvollinen korvaamaan osakkaalle aiheutuneet korjauskustannukset. Tuomioistuimen ratkaisu perusteluineen on saanut kritiikkiä oikeuskirjallisuudessa.

Pääsääntöisesti uudistuksia koskeva kunnossapitovastuu kuuluu osakkeenomistajalle, joka on uudistukset suorittanut, vaikka uudistukset olisi suoritettu yhtiön luvalla. Yhtiö voi kuitenkin erikseen ottaa osakkeenomistajan tekemän muutostyön vastuulleen.

Rakentamismääräysten vaikutus vastuunjakoon

Kerrostalojen vuosikymmeniä vanhoissa kylpyhuoneissa voi olla alkuperäisiä vedeneristeitä, jotka eivät vastaa nykyisiä rakentamismääräyksiä. Tällöin kunnossapitovastuu kyseisten vedeneristeiden suhteen rajoittuu yleensä niiden toimivuuteen.

Eristeitä ei siten tarvitse uusia vastaamaan voimassa olevia rakentamismääräyksiä, jos vanhat eristeet edelleen toimivat.

Tämä näkökulma on osaltaan vahvistettu hovioikeustasolla. Kouvolan hovioikeus on ratkaisussaan KouHO 25.9.2012 nro 814 todennut, ettei rakenteissa ollut vikaa vain sillä perusteella, etteivät ne vastanneet voimassa olevia rakennusmääräyksiä.

HO totesi ratkaisussaan KouHO 25.9.2012 nro 814, ettei rakenteissa ollut vikaa vain sillä perusteella, etteivät ne vastanneet voimassa olevia rakennusmääräyksiä.

Tapauksessa oli kyse osakkeenomistajan kylpyhuoneremontista, jonka yhteydessä uusittiin vedeneristeet ja lattiakaivo. Vaikka rakenteet eivät vastanneet voimassa olevia rakennusmääräyksiä, kyse ei ollut HO:n mukaan viaksi katsottavasta seikasta, koska yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvissa rakenteissa ei ollut todettu mitään vikaa. Kysymyksessä oli osakkeenomistajan muutostyö, jonka kustannuksista yhtiö ei ollut vastuussa.

Vastaavasti HO katsoi myös ratkaisussaan TurHO 12.6.2012 nro 1309, jossa niin ikään oli kyse kylpyhuoneremontista ja vedeneristeistä.

Kuitenkin voitaneen perusteltuna näkemystä siitä, että yhtiön olisi kannattavaa kustantaa uudet nykyaikaiset vedeneristeet ja lattiakaivo, jotta yhtiö voi ennaltaehkäistä kosteusvaurioiden syntymisen ja näin suuremmat vauriot ja korjauskustannukset. Lähtökohtaisesti lienee selvää, että edullisempaa ja nopeampaa on ennaltaehkäistä vaurioita ja virheitä kuin suorittaa pitkäkestoisia kuivaus- ja korjaustoimenpiteitä.

Kunnossapitovastuun merkitys asuntokaupassa

Taloyhtiön kunnossapitovastuu on lähtökohtaisesti ensisijainen suhteessa myyjän kaupanvastuuseen. Ostaja ei voi siten vaatia myyjältä virheen seuraamuksia siltä osin kuin puutteen korjaaminen kuuluu yhtiölle.

Osakkeenomistajalla voi kuitenkin olla tapauskohtaisesti oikeus vaatia asunnon myyjältä AsKL:n perusteella esimerkiksi hinnanalennusta, jos hän havaitsee huoneistossaan vaurion. Taloyhtiön kunnossapitovastuu vaikuttaa kuitenkin kaupanvastuun suuruuteen.

KKO:n ratkaisussa KKO 1992:158, asunto-osakkeiden kaupan jälkeen oli ilmennyt, että asunnossa oli rakenteellinen virhe. Kyse oli kaupan jälkeen ilmenneestä kylmävuodosta. Myyjän katsottiin tapauksessa olevan ostajaan nähden vastuussa siitä, että asunto oli sopimuksen edellyttämässä kunnossa. Kaupan kohteen virheellisyyttä harkittaessa KKO otti huomioon virheestä aiheutuvan haitan, asunto-osakeyhtiön vastuun korjausten suorittamisesta ja osakkaalle jäävän lopullisen kustannusosuuden.

KKO katsoi ratkaisussaan, ettei ostajan yhtiövastikkeena maksama osuus korjauskustannuksista ylittänyt merkittävyyskynnystä, jota tapauksessa edellytettiin kaupan kohteen virheeltä. Myyjä ei ollut tämän vuoksi vastuussa ostajalle aiheutuneista kustannuksista.

Taloyhtiön ensisijaisesta velvollisuudesta korjata kunnossapitovastuulleen kuuluva vika, johtaa kustannusten jakautumiseen pääsääntöisesti kaikille osakkeenomistajille yhtiövastikkeella. Ostajan yhtiövastikkeen muodossa maksettavaksi tulevaa osuutta on mahdollista vaatia myyjältä hinnanalennuksena, tai sen perusteella voidaan tietyissä tapauksissa vaatia jopa kaupan purkua. Tällöin kuitenkin on tapauskohtaisesti arvioitava yhtiövastikeosuuden merkityksellisyyttä suhteessa kauppahintaan.

Tutkimus- ja selvittelykustannukset ja niiden jakautuminen taloyhtiössä

Kunnossapitovastuun jakautumisen selvittäminen voi olla hyvin hankalaa, ja usein se myös vaatii avuksi asiantuntijaa. Esimerkiksi kylpyhuoneen lattian laattojen irtoamisen syy voi vaihdella. Tällöin myös kunnossapitovastuuseen vaikuttaa laattojen irtoamisen syy. Jos lattialaattojen irtoaminen johtuu tilanteessa vedeneristyksen pettämisestä, pääsääntöisesti vastuu kuuluu taloyhtiölle ellei toisin ole sovittu. Jos laattojen irtoaminen puolestaan johtuu kiinnitysaineen pettämisestä, lähtökohtana on osakkeenomistajan vastuu.

Pääsääntöisesti kunnossapidosta vastuussa oleva osapuoli vastaa myös vian selvittelykustannuksista, vaikka laissa ei ole tästä säännöstä. Jos osakkeenomistajalla on objektiivisesti arvioiden syytä olettaa, että huoneistossa on taloyhtiön korjattavaksi kuuluva vika, yhtiöllä on velvollisuus selvittää vian olemassaolo.

Selvittelystä aiheutuvat kustannukset saattavat tapauksesta riippuen olla merkittäviä. Tämä voi osaltaan myös viivästyttää korjauksia, kun selvittelyn tekemisestä ei päästä yksimielisyyteen. Monessa epäselvässä tilanteessa taloyhtiön ja osakkeenomistajan olisi selkeintä sopia, että ulkopuolinen asiantuntija tutkii vian, ja vastuu vian korjaamisesta sekä selvittelykustannuksista määräytyy esimerkiksi kunnossapitovastuun perusteella.

Turun hovioikeuden ratkaisussa 27.3.2002 nro 827, osakkeenomistajat vastasivat korjauskustannuksista kunnossapitovastuun perusteella. Tästä huolimatta taloyhtiön oli korvattava osakkeenomistajille vikojen selvittelykustannuksia.

Lähtökohtaisesti osakkeenomistajalla on oikeus vaatia vian selvittelyä, vaikka sen olemassaolosta ei olisi täyttä varmuutta. Jos tilanne on epäselvä, eli perustuu lähinnä arveluihin kuin konkreettisiin seikkoihin, selvittelykustannuksista sopimisen merkitys saattaa korostua. Jos osakkeenomistajalla on kuitenkin ollut objektiivisesti arvioiden perusteltu syy epäillä huoneistossa olevan taloyhtiön korjausvastuulle kuuluva vika, yhtiö vastaa selvittelykustannuksista, vaikka vikaa ei lopulta olisikaan.

Tällainen kanta selvittelykustannuksista vastaamiseen, on kuitenkin usein riippuvainen tapauskohtaisista yksityiskohdista.

Tyypillisiä kunnossapitovastuuseen liittyviä riitoja taloyhtiöissä aiheuttavat:

• Vesivahinkoihin ja kosteusvaurioihin liittyvät seikat, joissa vaurioiden selvittäminen on haastavaa tai vauriot ilmenevät osakkeenomistajan aloittaman remontin yhteydessä;
• Taloyhtiön perustasoon liittyvät erimielisyydet, jossa osakkeenomistajan näkemys perustasosta eroaa taloyhtiön näkemyksestä ennallistamisvelvoitteen ja kunnossapitovastuun kohdalla;
• Kunnossapitovastuun toteuttaminen ja perustason arviointi mahdollistaa useissa tilanteissa myös yhdenvertaisuusperiaatteen arviointia, mikäli taloyhtiö on aiemmin korjannut tai jättänyt korjaamatta vastaavan kaltaisen vaurion;
• Lisäksi kunnossapitovastuuseen liittyy usein huomattavia epäselvyyksiä osakkeenomistajan suorittamien muutostöiden osalta. Erityisen haastava tilanne on silloin, kun muutostyön on tehnyt joku aiemmista osakkeenomistajista, eikä taloyhtiöllä ole varmuutta tekijästä, tekotavasta tai rakenteen kunnosta. Kiistoja syntyy siis erityisesti tilanteissa, joissa edellinen osakas on tehnyt muutostyön, jonka kunnossapitovastuu kuuluu osakkaalle, mutta tästä ei ole mainintaa isännöitsijäntodistuksessa tai yhtiöjärjestyksessä.
• Epäselvyys kunnossapitovastuun jaosta huoneistojen sisäosiin liittyen tietyissä tilanteissa, kun vaurion aiheuttajasta ei ole selvyyttä tai varmuutta.

Kunnossapitovastuun toteutuminen pähkinänkuoressa

Voitaneen todeta, että vedeneristyksen ja muiden lähtökohtaisesti taloyhtiön vastuulla olevien eristeiden ja rakenteiden virheellisyydet ovat useimmiten sellaisia virheitä, että ne ilmenevät vasta siinä vaiheessa, kun vaurioita ei ole mahdollista ennaltaehkäistä tai rajoittaa. Näissä tilanteissa voidaan pitää perusteltuna, että taloyhtiö ryhtyisi viipymättä tutkimaan, selvittämään ja poistamaan vaurioituneita rakenteita, jotta vauriot eivät laajenisi muihin huoneistoihin. Lisäksi nopea reagointi mahdollistaa lähtökohtaisesti vaurioiden nopeamman ja kustannustehokkaamman korjaamisen.

On huomattava, että taloyhtiön kunnossapitovastuu vaikuttaa myös myyjän kaupanvastuuseen. Taloyhtiön kunnossapitovastuu on lähtökohtaisesti ensisijainen suhteessa myyjän virhevastuuseen. Kuitenkin ostajan oikeussuojan kannalta tarkoituksenmukaista on arvioida virheen havaitsemisen jälkeen se, miten myyjän kaupanvastuuta asiassa tulisi arvioida. Myyjän kaupanvastuun epäselvyys korostuu etenkin niissä tilanteissa, joissa aiempi osakas on tehnyt muutostyön, jonka kunnossapitovastuu on jäänyt osakkeenomistajalle eikä siirtynyt taloyhtiölle.

Kunnossapitovastuun jaon selvittäminen on haasteellista tietyissä tilanteissa. Selvittelystä ja tutkimisesta aiheutuu usein merkittäviäkin kustannuksia. Pääsääntöisesti kunnossapidosta vastuussa oleva osapuoli vastaa myös vian selvittelykustannuksista, mutta tulkinnanvaraisiksi tilanteet muuttuvat erityisesti niissä tilanteissa, joissa vaurio havaitaan vasta osakkeenomistajan lukuisten tutkimusten jälkeen. Erityisesti ne selvittelykustannukset, jotka eivät ole olleet välttämättömiä tai ole liittyneet myöhemmin havaittuun virheeseen tai vaurioon aiheuttavat epäselvyyksiä.

Kuitenkin voitaneen perusteltuna, että taloyhtiöissä olisi kannattavaa selvittää epäselvät ja tulkinnanvaraiset asiat mahdollisimman aktiivisesti. Lähtökohtaisesti lienee selvää, että edullisempaa ja nopeampaa on ennaltaehkäistä ja selvittää aktiivisesti vaurioita ja virheitä kuin joutua tilanteeseen, jossa asiaan joudutaan hankkimaan tuomioistuimen ratkaisu.

Lue seuraavaksi: Taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän vastuu korjaushankkeessa

Lue seuraavaksi: Asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuu ja luvaton rakentaminen