Milloin asuntokaupassa on kyse tiedonantovirheestä?

Rivitaloasunnossa oli tehty kaksi vuotta ennen asuntokauppaa laajoja homeiden ja mikrobien saastuttamien rakenteiden korjauksia. Korjaukset eivät kuitenkaan onnistuneet vaan asunnon kaupan jälkeen huoneistossa todettiin vakava sisäilmaongelma. Ostajat olivat saaneet asiasta tiedon vain muutama päivää ennen kauppaa heille toimitetusta raportista, jonka sisältöä ostajat eivät olleet täysin ymmärtäneet. Olivatko myyjä tai kiinteistönvälittäjä toimineet kaupassa moitittavasti? Oliko kyseessä tiedonantovirhe?

Asuntokauppalaki määrittää tiedonantovirheen

Asuntokauppalain mukaan myyjän on annettava ostajalle kaikki myytävää asuntoa koskevat tiedot, jotka voivat vaikuttaa ostajan ostopäätökseen. Myyjän vastuu ulottuu myös kiinteistönvälittäjän asunnosta antamiin (tai antamatta jättämiin) tietoihin.

Asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n mukaan kaupassa on tiedonantovirhe, jos

• asunto ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
• myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon.

Myyjä ei voi vedota puolustuksekseen siihen, ettei esimerkiksi hänen lukuunsa toimiva välittäjä olisi kertonut kaikkia tarvittavia tietoja ostajalle. Toisin sanoen myyjä on laiminlyönyt tiedonantovelvolisuutensa myös silloin, kun hänen käyttämänsä välittäjä on antanut ostajalle virheellisiä tietoja tai jättänyt antamatta niitä.

Voiko välittäjän tiedonantovelvollisuuden laiminlyönti aiheuttaa korvausvastuun ostajalle?

Vaikka myyjä vastaa välittäjän antamista tiedoista, välittäjän mahdollinen huolimattomuus ei kuitenkaan suoraan rinnastu myyjän huolimattomuudeksi. Merkitystä on sillä, olisiko myyjän tullut varmistua, että ostaja on saanut ennen kauppaa riittävät tiedot kaupan kohteesta.

Välitysliikkeen vastuu edellyttää konkreettista laiminlyöntiä. Vahingonkorvausvastuu toimeksiantajan vastapuolelle (ostajalle) voi syntyä esimerkiksi laiminlyömällä välityslain 9 §:n mukaista tiedonantovelvollisuutta ostajalle tai laiminlyömällä ottamaan huomioon vastapuolen edut välityslain 7 §:n mukaisesti.

Välityslain 7 §:n mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen. Välitysliikkeen on otettava huomioon sekä oman asiakkaansa että vastapuolen (ostajan) edut. Saman lain 9 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava ostajalle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää kaupasta päättämiseen.

Jos välitysliikkeellä on aihetta epäillä tietojen virheellisyyttä tai puutteellisuutta, välitysliikkeen on varmistuttava tiedon oikeellisuudesta ja oikaistava mahdollinen virheellinen tai puutteellinen tieto.

Esimerkki: Välityskohteeseen liittyy monimutkaisia rakennusteknisiä ongelmia. Tällöin riittää, että välitysliike ilmoittaa niistä ostajalle, jolloin ostaja voi itse asiantuntijan avustuksella hankkia riittävän selvityksen.

Kiinteistönvälittäjällä on lähtökohtaisesti oikeus luottaa isännöitsijäntodistuksesta tai isännöitsijältä saamiinsa tietoihin. Jos saadut tiedot eivät ole ristiriitaisia eikä välittäjällä ole erityistä syitä epäillä tietojen oikeellisuutta, välittäjä ei ole toiminut huolimattomasti, vaikka isännöitsijältä saadut tiedot myöhemmin osoittautuisivat virheellisiksi.

Myyjän vastuu taloyhtiön epäonnistuneista korjauksista

Helsingin hovioikeuden käsittelemässä tapauksessa (Helsigin HO 21.6.2019, S17/1965) käsiteltiin myyjän vastuuta tilanteessa, jossa taloyhtiössä oli tehty alapohjaan ja sokkelirakenteisiin ulottuvia kosteus- ja homevaurioiden korjauksia kaksi vuotta ennen asuntokauppaa. Korjaukset olivat kuitenkin epäonnistuneet ja kaupan jälkeen odotettavissa olivat koko taloyhtiön laajat peruskorjaukset, joista osakkaille aiheutuva lasku oli useita kymppitonneja huoneistoa kohden.

Oliko kyseessä tiedonantovirhe? Tapausesimerkissä kysymys oli erityisesti siitä, olivatko myyjät ja välittäjä antaneet aikaisempia kosteus- ja homevaurioiden korjauksia koskevat raportit ostajien tietoon riittävästi ennen kauppaa. Toisaalta kysymys oli siitä, oliko asunnossa hinnanalennukseen oikeuttava laatuvirhe ja taloudellinen virhe.

Mikäli mainittujen tietojen antamatta jättäminen on tahallista, voisi myyjä syyllistyä myös rikoslain 36 luvussa rangaistavaksi säädettyyn petosrikokseen.

Rakennuksen iällä on merkitystä

Tässä tapauksessa home- ja mikrobiongelmia oli pyritty korjaamaan, mutta korjaustoimet olivat epäonnistuneet. Maankäyttö- ja rakennuslain 117 §:n mukaan korjaus- ja muutostyössä tulee ottaa huomioon rakennuksen ominaisuudet ja erityispiirteet sekä rakennuksen soveltuvuus aiottuun käyttöön. Muutosten johdosta rakennuksen käyttäjien turvallisuus ei saa vaarantua eivätkä heidän terveydelliset olonsa heikentyä.

Terveydensuojelulain 26 §:n mukaan asunnon ja muun sisätilan sisäilman puhtauden, lämpötilan, kosteuden, melun, ilmanvaihdon, valon, säteilyn ja muiden vastaavien olosuhteiden tulee olla sellaiset, ettei niistä aiheudu asunnossa tai sisätilassa oleskeleville terveyshaittaa. Asunnossa ja muussa oleskelutilassa ei saa olla eläimiä eikä mikrobeja siinä määrin, että niistä aiheutuu terveyshaittaa.

Koska sisäilmaongelmaa ei tehdyissä aikaisemmissa korjauksissa saatu poistettua, asunnossa oli sekä asuntokauppalain ja terveydensuojelulain mukainen virhe. Rakentamista tai virheiden korjaamista ei oltu suoritettu hyvän rakentamistavan mukaisesti taikka ammattitaitoisesti tai huolellisesti eikä asunto vastannut myöskään sitä, mitä voidaan katsoa sovitun (asunto oli myyty hyväkuntoisena).

Koska mikrobivauriota ei ole saatu poistettua, tehdyssä korjaustyössä ei ole noudatettu maankäyttö- ja rakennuslakia asetuksineen. Asunnon alapohjan rakenteita ja mikrobien saastuttamaa maapohjaa oli pyritty korjaamaan desinfioimalla. Ongelman syitä ei kuitenkaan oltu pystytty poistamaan, jolloin korjaus oli ollut turha.

Vaikka taloyhtiössä oli tehty epäonnistuneita korjaustöitä, rakennuksen alapohjan ja siihen liittyvien asunnon sisäpuolisten korjaustarpeiden realisoitumisen ei kuitenkaan katsottu olevan rakennuksen ikä (1979 valmistunut kohde) huomioon ottaen siten odottamatonta, että kysymys olisi ollut salaisesta taloudellisesta virheestä.

Myös ostajalla on vastuu ottaa selvää korjausraportin sisällöstä

Lisäksi välittäjä oli kuitenkin myyjän lukuun kolme päivää ennen kauppaa toimittanut aikaisempia korjauksia koskevat korjausraportit ostajille tutustuttavaksi. Mikäli ostajat eivät olisi raporttien sisältöä ymmärtäneet, olisi heidän tullut itse, asiantuntijan avustuksella ottaa selkoa niiden merkityksestä. Myyjä tai välittäjä eivät olleet toimineet huolimattomasti eivätkä siten olleet vastuussa ostajille aiheutuneesta taloudellisesta virheestä.

Johtopäätöksenä tapauksesta voidaan todeta, että ostamalla asunnon ikääntyneestä taloyhtiöstä, ostajan on voitava hyväksyä jonkin asteisia, rakennuksen ikään liittyviä korjaustarpeita.

Mikäli nämä korjaustarpeet osoittautuvat rakennuksen ikä huomioon ottaen odottamattomiksi, eikä ostaja ole saanut tällaisista korjaustarpeista tietoa myyjältä tai välittäjältä, ostajalla voi olla mahdollisuus vaatia vahingonkorvausta, hinnanalennusta tai jopa kaupan purkua asunnon taloudellisen virheen johdosta. Näyttötaakka näistä seikoista on kuitenkin lähtökohtaisesti asunnon ostajalla.