Kiinteistövälittäjän vastuu asunto- ja kiinteistökaupassa

Kiinteistövälittäjän rooli asuntokaupassa on vastuullinen, ja hänen toiminnallaan on suuri vaikutus asiakkaan osto- tai myyntikokemukseen. Tässä blogikirjoituksessa tarkastelemme tärkeimpiä kiinteistövälittäjän vastuita asunto- ja kiinteistökaupassa.

Välitysliikkeen toimittava ammattitaitoisesti ja huolellisesti

Kiinteistövälittäjän vastuu perustuu lakiin kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä (välityslaki). Lisäksi kiinteistövälittäjää ohjaavat kiinteistönvälitysalan keskusliiton julkaisemat, hyvän välitystavan määräykset.

Välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut kaupassa. Välitysliikkeen suorituksen tulee vastata asunnon markkinoinnissa annettuja tietoja.

Välitysliikkeen on kerrottava ostajalle kaikki tiedossaan olevat, kauppaan liittyvät merkitykselliset tiedot. Tämä tarkoittaa muun muassa, että välittäjän on toimittava rehellisesti ja avoimesti, jos hän on saanut tietoonsa esimerkiksi asunnon kuntoon liittyviä seikkoja.

Välittäjän on otettava selvää asunnon rakennuslupaan ja omistukseen liittyvistä seikoista. Välittäjän on selvitettävä lupatilanne ja onko lopputarkastusta tehty. Välittäjän on myös selvitettävä asunnon omistus tarkoin – etenkin silloin, kun kuolinpesä myy asuntoa.

Tapausesimerkki

Toimistomme hoitamassa riidassa kuluttajariitalautakunta linjasi välitysliikkeen vastuuta (Asia 5173/81/2014). Riita-asiassa kiinteistön myyjä vaati välitysliikettä palauttamaan välityspalkkion sekä korvauksia tuomitusta hinnanalennuksesta ja oikeudenkäyntikuluista välittäjän tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnin vuoksi. Välittäjä oli jättänyt kertomatta talon ostajille katossa olevista vesivauriojäljistä, vaikka vesivuoto oli kirjattu toimeksiantosopimuksen selostusliitteeseen. Myyjä oli tämän vuoksi tuomittu suorittamaan hinnanalennusta ostajalle. Välittäjä oli myöntänyt tekemänsä virheen.

Lautakunta suositteli maksetun välityspalkkion palauttamista sekä tuomittujen hinnanalennuksen ja oikeudenkäyntikulujen korvaamista osittain. Lisäksi lautakunta suositteli valittajan omien oikeudenkäyntikulujen korvaamista kokonaan.

Välittäjällä on velvollisuus hankkia asuntoon tai kiinteistöön liittyvät asiakirjat

Välitysliikkeen on hankittava myytävään kiinteistöön liittyvät asiakirjat, kuten lainhuutotodistus, kiinteistörekisterin ote ja rasitustodistus. Jos kiinteistöön kohdistuu velkakirjoja, nämä on lueteltu rasitustodistuksessa. Myyjän on siirrettävä lainoittamattomat velkakirjat ostajalle kaupan yhteydessä.

Osakehuoneiston kaupassa välittäjän on hankittava muun muassa selvitys osakkeiden omistusoikeudesta sekä niiden mahdollisesta panttauksesta. Välittäjän on myös esitettävä asiakirja, joka osoittaa välitysliikkeellä olevan oikeuden vastaanottaa toimeksiantajalle tarkoitettuja rahasuorituksia.

Mikäli välitysliikkeellä olisi syytä epäillä, että saadut tiedot ovat virheellisiä tai puutteellisia, välitysliikkeen on varmistuttava tiedon oikeellisuudesta ja oikaistava ostajalle mahdollinen virheellinen tai puutteellinen tieto.

Kiinteistövälittäjän vastuu asunnon myyjälle

Välitysliike tekee virheen, jos välittäjä ei noudata välityslakia tai hyvän välitystavan velvoittavia määräyksiä.

Jos välitysliikkeen suorituksessa on virhe, myyjällä on oikeus purkaa toimeksiantosopimus, mikäli asunnosta tai kiinteistöstä tehtyä tarjousta ei ole vielä hyväksytty. Sopimusta ei saa kuitenkaan purkaa, jos virhe on vähäinen.

Asunnon tai kiinteistön myyjällä on oikeus virheen johdosta vaatia välityspalkkion alentamista. Jos haitta on olennainen, välitysliikkeellä ei ole oikeutta palkkioon tai korvaukseen. Myyjällä on myös oikeus saada korvausta välitysliikkeen aiheuttamasta vahingosta. Myös ostajalla on oikeus saada korvausta vahingosta, jonka välitysliike tai sen palveluksessa oleva kiinteistönvälittäjä on ostajalle aiheuttanut.

Ongelmia syntyy puuttuvista rakennusluvista

Monet ongelmat liittyvät puuttuviin tai rauenneisiin rakennuslupiin. Kaupan kohde – asunto tai kiinteistö – on saatettu myydä maininnoin, että rakennusluvat ovat kunnossa. Myöhemmin saattaa ilmetä, ettei rakennuslupaa ole lainkaan haettu tai aiemmin haettu lupa on rauennut lopputarkastuksen puuttumisen vuoksi. Kuka vastaa ostajalle puuttuvista tai rauenneista rakennusluvista ja oikeuttaako rauennut tai puuttuva rakennuslupa hinnanalennukseen tai purkamaan kaupan?

Hyvän välitystavan mukaan (6.5.2.9 Rakennuslupa-asiakirjat) ”Välitysliikkeen tulee pyytää toimeksiantajalta rakennuslupa-asiakirjat, käyttöönottotarkastuspöytäkirja (eli osittainen lopputarkastuspöytäkirja) sekä lopputarkastuspöytäkirja. Mikäli välitysliike ei saa niitä toimeksiantajalta, välitysliikkeen tulee hankkia ne rakennusvalvontaviranomaisilta.
Mikäli niitä ei ole saatavissa kunnan viranomaisiltakaan, tulee asiasta ja sen merkityksestä kertoa kaupan osapuolille.
Rakennuslupa-asiakirjoista tulee tarkistaa, että kaikilla rakennuksilla ja niihin myöhemmin tehdyillä muutostöillä on tarvittavat luvat ja, että rakennusten markkinoinnissa ilmoitettavat käyttötarkoitukset vastaavat rakennuslupa-asiakirjoissa määriteltyjä käyttötarkoituksia.”

Rakennusluvan hakeminen jälkeenpäin

Jos kaupan jälkeen ilmenee, ettei rakennuksella tai asunnolla tai niiden muutostöillä ole rakennuslupaa tai rakennuslupa on rauennut, tulee ostajan heti selvittää, voidaanko lupa hakea jälkeenpäin. Rakennusvalvontaviranomainen voi olla myöntämättä lupaa tai myöntää uuden luvan tiukennetuin ehdoin. Jos alkuperäisestä, rauenneesta luvasta on paljon aikaa, uutta lupaa ei voida käytännössä myöntää vanhan luvan mukaisena. Uudessa myönnettävässä luvassa edellytetään pääsääntöisesti voimassa olevien rakentamista koskevien määräysten noudattamista.

Tällöin ostajalle voi aiheutua vahinkoa, josta myyjän ohella voi joutua vastaamaan myös asunnon tai kiinteistön virheellisillä tiedoilla välittänyt kiinteistönvälittäjä. Virheen perusteen ja määrän arviointi on kuitenkin usein vaikeaa johtuen muun muassa siitä, että asuntoa tai kiinteistöä korjattaessa nykyisten, voimassa olevien lupaehtojen edellyttämillä menetelmillä, kaupan kohteen arvo nousee myyntihetken arvoa korkeammaksi (tasonparannus). Missä suhteessa ostaja ja myyjä tai välittäjä vastaavat rakentamisen kustannuksista ja tasonparannuksesta, on ollut lukuisten oikeudenkäyntien aiheena.

Lue seuraavaksi: Asuntokaupat ilman välittäjää
Lue seuraavaksi: Myyjän vastuu asuntokaupassa – etenkin vanhan omakotitalon kaupassa