Maankäyttösopimus ja esisopimus alueen luovuttamisesta

Mikä on maankäyttösopimus?

Maankäyttösopimus on sopimus, jolla kunta ja maanomistaja sopivat maanomistajan omistaman alueen asemakaavoituksen käynnistämisestä ja asemakaavan toteuttamiseen liittyvistä osapuolten välisistä oikeuksista sekä velvoitteista.

Tällainen tilanne voi ilmetä, jos toinen osapuoli eli kunta, suunnittelee uutta asuinaluetta alueella, jossa toisen osapuolen eli maanomistajan, omistaman maan arvo nousisi merkittävästi. Jos asemakaavan seurauksena maan arvo nousee, näin maanomistaja hyötyy kaavoituksen muutoksesta.

Tällöin maankäyttösopimus on erittäin tärkeä, sillä maanomistaja sitoutuu auttamaan toista osapuolta infrarakentamisen kustannuksissa. Siten kunta ja maanomistaja jakavat niin kustannukset, kuin asemakaavoituksen aiheuttamat hyödyt.

Mikä on esisopimus?

Esisopimus tarkoittaa sopimusta, jossa osapuolet sopivat tekevänsä tulevaisuudessa kiinteistön kaupan tietystä kohteesta ja tietyillä ehdoilla. Esisopimus voidaan sopia vain toista osapuolta sitovaksi. Esisopimuksen avulla varmistetaan, että toinen osapuoli on sitoutunut kauppaan tilanteessa, jossa kaupan tekeminen ei ole vielä mahdollista.

Esisopimus tehdään yleensä kunnan ja maanomistajan välillä ennen maankäyttösopimuksen tekemistä, kun kaavoitusprosessi on aluillaan. Näin osapuolet voivat varmistaa yhteisymmärryksen sopimuksen perusperiaatteista ja suunnitelmista ilman lopullista sitovaa maankäyttösopimusta.

Kunnan ja maanomistajan välinen maankäyttösopimusneuvottelu

Yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin osallistumisesta on pyrittävä sopimaan maanomistajan kanssa. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että kunnan on aloitettava maankäyttösopimusneuvottelut niiden maanomistajien kanssa, jotka saavat valmisteltavasta uudesta asemakaavasta merkittävää hyötyä. 

Kunta voi tehdä kaavoitukseen ja kaavojen toteuttamiseen liittyviä sopimuksia, kuten maankäyttösopimuksen. Maankäyttösopimus voidaan tehdä osapuolia sitovasti vasta sen jälkeen, kun kaavaluonnos tai -ehdotus on ollut julkisesti nähtävillä. Kaava hyväksyttäessä kunta aloittaa maankäyttösopimusneuvottelut, joilla pyritään tekemään maankäyttösopimukset niiden maanomistajien kanssa, jotka saavat asemakaavasta merkittävää hyötyä. 

Tarkoituksesta tehdä maankäyttösopimus on tiedotettava osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa. Maankäyttösopimuksesta tiedotetaan kaavan laatimisen yhteydessä.

Maankäyttösopimuksen merkittävän hyödyn raja on 500 k-m2 

Asemakaavoituksen edetessä kunta aloittaa maankäyttösopimusneuvottelut niiden maanomistajien kanssa, jotka saavat asemakaavasta merkittävää hyötyä.

Merkittävää hyötyä tuskin voidaan katsoa syntyvän asuntorakentamisessa alle 500 kerrosneliömetrin rakennusoikeudesta tai sen lisäyksestä. Kunta voi määritellä edellä mainitun merkittävän hyödyn rajan toisinkin. Esimerkiksi Espoossa vuonna 2015 vahvistettujen Maanhankinnan ja -luovutuksen sekä maankäyttösopimusten periaatteiden mukaan maankäyttösopimuksen sopimuskynnys on 250 000 euroa.

Mitä tapahtuu, jos toinen osapuoli ei hyväksy neuvottelun päätöstä?

Mikäli maankäyttösopimusneuvotteluja ei saada maanomistajan kanssa päätökseen, käytännössä tämä tarkoittaa sitä, ettei asemakaavaa voida viedä valtuuston hyväksyttäväksi. Tällöin kaava ei tule voimaan tai asemakaavaa ei muuteta ilman uusia neuvotteluja maanomistajien kanssa. Pahimmillaan epäonnistuneet neuvottelut voivat viivästyttää kaavan voimaantuloa useita vuosia. 

Jos maanomistajan kanssa ei ole sovittu hänen osallistumisestaan yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin, kunta voi periä häneltä kehittämiskorvauksen. Tämä korvaus perustuu tontin arvonnousuun, joka syntyy kaavoituksen myötä, esimerkiksi kun:

• tontille osoitetaan uusi rakennusoikeus
• rakennusoikeutta lisätään
• tontin käyttömahdollisuuksia muutetaan

Kehittämiskorvauksen määrä suhteutetaan kaava-alueen rakentamista tukevien yhdyskuntarakentamisen arvioituihin kustannuksiin.

Maankäyttösopimuskorvaus on 40-60 prosenttia arvonnoususta

Maankäyttösopimuksella merkittävää hyötyä kaavasta saava maanomistaja sitoutuu maksamaan kunnalle maankäyttösopimusmaksuna 40-60 % kaavan tuomasta arvonnoususta. 

Samalla maanomistajalta pyritään hankkimaan yleiset alueet, kuten kaavan mukaiset kadut ja puistot kunnalle edullisella raakamaan hinnalla. Pahimmassa tapauksessa maanomistaja saattaa luovuttaa omaisuuttaan kunnalle murto-osalla sen oikeasta arvosta.

Jokaisen maanomistajan kanssa ei edes neuvotella maankäyttösopimuksesta. Kaavan saatua lainvoiman, kunta saattaa tarjota näille maanomistajille jopa huomattavasti paremman hinnan samoista yleisistä alueista, kaduista ja puistoista, joita hankittiin toisilta maanomistajilta edulliseen raakamaan hintaan maankäyttösopimuksen yhteydessä.

Onko maanomistajan pakko tehdä esisopimus?

Maanomistajan ei ole pakko tehdä esisopimusta katu- tai puistoalueen luovuttamisesta maankäyttösopimuksen yhteydessä, mutta sitä mahdollisuutta ei maankäyttösopimusneuvotteluissa aina kerrota. Jos et hyväksy kunnan tekemää ostotarjousta maa-alueistasi, voit hankkia käyvän hinnan mukaisen korvauksen maaomaisuudellesi lunastustoimituksessa. 

Maanmittaustoimituksessa saatu korvaus on käytännössä ylittänyt jopa moninkertaisesti kuntien tekemät ostotarjoukset kiinteistöistä ja yleisistä maa-alueista. 

Saitko kutsun maankäyttösopimusneuvotteluun?

Jos saat kutsun kunnaltasi maankäyttösopimusneuvotteluun, sinun kannattaa ottaa ensin yhteyttä kiinteistölakimies Henri Aliseen, joka on neuvotellut useita maankäyttösopimuksia Espoon kaupungin kiinteistölakimiehenä vuosina 2010-2016. 

Maankäyttösopimusten lisäksi Alisen erikoisosaaminen maaoikeudessa on apunasi myös lunastus- ja etuostoasioissa.

Lue seuraavaksi: Oletko saanut kutsun maankäyttösopimusneuvotteluun?

Lue seuraavaksi: Omistatko raakamaata? Ota yhteyttä kiinteistönkehityspalveluumme