Sopimus liikehuoneiston vuokrasopimuksen päättämisestä

Liikehuoneiston vuokrasopimuksen alkamisesta voidaan sopia vapaasti, mutta tiesitkö, että sopimusvapaus koskee myös vuokrasopimuksen päättymistä? Kiinteistölakimies Jaana Peltola kertoo, millaisia vaihtoehtoja tällaiselle tilanteelle on.

Välillä käy tilanteita, joissa liikehuoneiston vuokrasopimus pitäisi päättää ennen sovittua ajankohtaa. Toistaiseksi voimassa olevassa vuokrasopimuksessa on irtisanomisaika ja määräaikaisessa vuokrasopimuksessa päättymispäivä. Harva tulee ajatelleeksi, että molemmista voidaan sopia. 

Vuokrasopimuksen päättäminen vuokralaisen ja vuokranantajan silmin

Vuokralaisen tarve päättää vuokrasopimus voi johtua monesta eri syystä. Toiminta loppuu kokonaan, tilat ovat liian suuret, tilat ovat jääneet pieneksi tai ne ovat epäkäytännölliset. Käytännössä vuokrasopimuksen voimassaoloon liittyviä ongelmia syntyy helposti. Kun uudet tilat on löydetty, vanhan vuokrasopimuksen päättymispäivä ei välttämättä ole yhteensopiva sen päivämäärän kanssa, jolloin päästään uusiin tiloihin. Jos nykyiset tilat on luovutettava liian aikaisin, vuokralaisen toimintaan tulee katko ja tavarat on vietävä välivarastoon. Jos uusi huoneisto on otettava vastaan nopeasti, joudutaan maksamaan vuokraa kahteen paikkaan.

Vuokranantaja puolestaan haluaa saada tiloistaan vuokratuottoa ilman vuokrattomia väliaikoja.    Jos ei saada kaikkia tiloja vuokrattua, niin pienempikin sopimus on hyvä. Isoilla vuokranantajilla on myös useita kiinteistöjä ja jos vuokralainen on hyvä, he voivat tarjota vapaita tiloja toisesta osoitteesta.

Vuokranantaja haluaa tietää mahdollisimman hyvissä ajoin, milloin on alettava etsiä uutta vuokralaista. Uutta vuokralaista voi hyvin etsiä ennen kuin voimassa oleva vuokrasopimus on päättynyt. Tarvittaessa vain ilmoitetaan se päivämäärä, jolloin tilat vapautuvat.

Monessa kohtaa vuokralaisella ja vuokranantajalla on yhtenevät intressit. Seuraavassa muutamia tapoja, joilla voidaan tehdä niin sanottu win-win-sopimus, joka miellyttää molempia osapuolia.

Hiljainen haku

Useinkaan vuokralainen ei halua, että henkilökunta tai kilpailijat saavat tietää muutosta. Vuokralainen ja vuokranantaja voivat sopia, että tiloihin aletaan etsiä uutta vuokralaista niin sanotulla hiljaisella haulla. Toimitilavälittäjät ovat tähän tottuneita ja käyttävät omia kontaktejaan ilmoittamatta hakua julkisesti. Toimeksianto voi tulla vuokranantajalta, vuokralaiselta tai molemmilta yhdessä ja se voidaan tehdä riippumatta vuokrasopimuksen voimassaoloajasta.

Osa tiloista vuokrataan jatkosopimuksella

Muuton ei tarvitse olla yhtenä viikonloppuna tehty suoritus, jonka jälkeen tavaroita järjestellään pitkään. Jos vuokranantaja ei ole löytänyt uutta vuokralaista kaikkiin tiloihin ja keskusteluyhteys on hyvä, on helppo sopia pienestä määräaikaisesta vuokrasopimuksen jatkosta osaan tiloista. Silloin vuokralainen voi esimerkiksi pitää varastoa muutaman viikon tai kuukauden vanhassa osoitteessa.  Tavaroiden siirtäminen välivarastoon ja sieltä uuteen osoitteeseen häiritsee normaalia liiketoimintaa toimialasta riippuen joko paljon tai todella paljon.

Sovitaan alivuokrauksesta vuokrasuhteen jatkuessa

Useimmissa liikehuoneiston vuokrasopimuksissa on alivuokrauskielto. Alivuokrauskiellosta luopuminen on hyvä pitää mielessä vaihtoehtona.

Jos tilat ovat käyneet vuokralaiselle liian suuriksi mutta ovat muuten hyvät, alivuokralaisen ottaminen on tapa päästä eroon tarpeettomista neliöistä. Vuokralainen voi tehdä alivuokrasopimukseen ehdot, joilla päätetään samoissa tiloissa oleminen, jos se ei toimi. Suhteessa vuokranantajaan vuokralainen jää vastuuseen koko tilasta, mutta saa itse vuokratuloa.

Vuokranantaja ei välttämättä anna avointa alivuokrauslupaa, mutta voi hyvinkin antaa sen nimetylle alivuokralaiselle, jos tämän toiminta sopii kokonaisuuteen. Joustamattomuus voi johtaa koko vuokratun tilan jäämiseen tyhjäksi, joten vuokranantaja harkitsee asiaa ennen kuin kieltäytyy. Huonossa suhdannetilanteessa kannattaa tulla vastaan.

Sovitaan alivuokrauksesta vuokrasuhteen päättyessä

Alivuokrasopimus päättyy silloin, kun päävuokrasopimus vuokranantajan ja vuokralaisen välillä päättyy. Tästä voidaan sopia toisinkin.

Käytännössä alivuokralaista ei saa vuokrasuhteeseen, joka kestää vain kuukausia, koska vain harva haluaa ja voi muuttaa muutaman kuukauden välein.   Alivuokraussopimus voidaan kuitenkin tehdä sellaisin ehdoin, että kun varsinainen vuokrasopimus päättyy, alivuokrasopimuksesta tulee entisin ehdoin vuokrasopimus suoraa tilojen omistajan kanssa. Alivuokralaisen antaman vuokravakuuden siirtymisestä kannattaa sopia samalla.

Vuokralainen saa näin kevennystä vuokrasuhteen loppuvaiheen vuokriin eikä vuokranantajalle tule sellaista väliaikaa, jolloin vapautuvat tilat ovat kokonaan tyhjänä eikä kuluja kattamaan saada pientäkään vuokraa.

Aina kannattaa sopia

Varsinkin ammattimaiset vuokranantajat ovat paljon joustavampia kuin vuokrasopimuksen tekstistä voisi päätellä. Huonoin vaihtoehto on aloittaa asian hoitaminen vasta vähän ennen muuttoa ja pitää päättymispäivää asiana, jolle ei enää voi tehdä mitään. Sopimusvapaus koskee sekä vuokrasopimuksen alkamis- että sen päättymispäivää. Jos ongelmia kuitenkin tulee, kiinteistölakimies auttaa.


Jaana Peltola
Kiinteistölakimies, luvan saanut oikeudenkäyntiavustaja (VT, LKV)
02 724 9301
jaana.peltola@kiinteistolakimies.fi

Lue seuraavaksi: Liikehuoneiston vuokrasopimuksen purkaminen ja muuttopäivän siirtäminen