Kaupunkitonttien vuokrankorotukset voivat yllättää taloyhtiön – milloin uusi maanvuokra voi olla kohtuuton?

Miksi pitkä vuokrasopimus voi päättyessään johtaa suureen korotukseen?

Vanhoissa kaupunkien maanvuokrasopimuksissa vuokra on tyypillisesti sidottu elinkustannusindeksiin. Indeksitarkistus ei kuitenkaan aina seuraa tonttimaan arvonnousua, varsinkaan kasvukeskuksissa. Tämän vuoksi kaupunki voi pitkän sopimuskauden päättyessä katsoa, että uusi vuokra tulee määrittää uudelleen tontin nykyisen arvon, rakennusoikeuden ja kaupungin maapoliittisten periaatteiden perusteella.

Tämä lähtökohta ei ole sinänsä poikkeuksellinen. Kaupungilla voi olla hyväksyttävä peruste päivittää vuosikymmeniä vanha vuokrataso lähemmäs nykyistä käypää vuokratasoa. Kohtuullisuusarvio ei kuitenkaan pääty siihen, että vuokra perustuu markkina-arvoon. Olennaista on myös se, miten markkina-arvo on määritetty, onko laskenta tonttikohtaisesti perusteltu ja johtaako lopputulos taloyhtiön ja sen osakkaiden kannalta kohtuulliseen kokonaisuuteen.

Uhkana rakennusten lunastus – onko neuvotteluasema aidosti tasapuolinen?

Taloyhtiön asemaa vaikeuttaa usein se, että rakennukset sijaitsevat kaupungin omistamalla maalla. Jos uutta sopimusta ei synny, vanhassa sopimuksessa voi olla ehto, jonka mukaan kaupunki lunastaa rakennukset esimerkiksi tietyllä prosenttiosuudella niiden teknisestä arvosta. Käytännössä taloyhtiöllä ei kuitenkaan ole realistista mahdollisuutta siirtää kerrostaloa tai rivitaloa pois tontilta. Tällöin uusi sopimus voi näyttäytyä muodollisesti vapaaehtoisena, vaikka taloyhtiön tosiasialliset vaihtoehdot ovat hyvin rajalliset.

Juuri neuvotteluaseman epätasapaino on keskeinen kysymys, kun arvioidaan, voiko uusi maanvuokrasopimus tai sen vuokranmääritysehto olla kohtuuton. Maanvuokralain mukaan sopimusehtoa voidaan sovitella tai jättää se huomioon ottamatta, jos ehdon soveltaminen olisi maanvuokrasuhteissa noudatettavan hyvän tavan vastaista tai muutoin kohtuutonta.

Milloin uusi tontinvuokra voi olla kohtuuton?

Uusi vuokra ei ole kohtuuton pelkästään siksi, että se nousee. Pitkän sopimuskauden jälkeen korotus voi olla suuri jo siksi, että vanha vuokra on jäänyt vuosikymmenten aikana selvästi jälkeen maan arvon kehityksestä. Kohtuuttomuus voi kuitenkin tulla arvioitavaksi erityisesti silloin, kun korotus on poikkeuksellisen suuri, vuokran laskentaperusteet jäävät epäselviksi, vertailukelpoista aineistoa ei esitetä tai sopimuksen muut ehdot yhdessä vuokran kanssa muodostavat taloyhtiölle kohtuuttoman raskaan kokonaisuuden.

Arvioinnissa merkitystä voi olla esimerkiksi sillä, kuinka monta kertaa vuokra nousee vanhaan indeksitarkistettuun vuokratasoon verrattuna, miten vuokra vaikuttaa osakaskohtaisiin asumiskustannuksiin, onko siirtymäaika riittävä, kuinka pitkä uusi vuokra-aika on, sisältyykö sopimukseen minimikorotuksia tai tasotarkistuksia ja onko vuokralaisella käytännössä ollut mahdollisuutta neuvotella ehdoista.

Mitä taloyhtiön tulee tarkistaa uudesta maanvuokrasopimuksesta?

Taloyhtiön ei tulisi arvioida uutta maanvuokrasopimusta vain vuosivuokran euromäärän perusteella. Sopimuksesta kannattaa tarkistaa ainakin seuraavat seikat:

• Miten uusi vuokra on laskettu: rakennusoikeus, yksikköhinta, pääoma-arvo ja tuottoprosentti.
• Perustuuko vuokra tonttikohtaiseen arvioon vai alueelliseen keskiarvoon.
• Onko arviointiaineisto, kuten ulkopuolisten arvioitsijoiden lausunnot, toimitettu taloyhtiölle.
• Miten uusi vuokra vertautuu kaupungin muihin vastaaviin asuinkerrostalo- tai taloyhtiötontteihin.
• Kuinka pitkä uusi vuokra-aika on suhteessa vanhaan sopimukseen ja muihin vastaaviin sopimuksiin.
• Sisältyykö sopimukseen indeksiehto, vähimmäiskorotus tai tasotarkistus.
• Millainen siirtymäaika korotukselle on annettu.
• Onko vuokralaisella osto-oikeutta tai oikeutta uudelleenvuokraukseen.
• Miten rakennusten lunastus vuokrakauden päättyessä on järjestetty.
• Vaaditaanko vuokraoikeuteen uusia kiinnityksiä tai vakuuksia, ja miten ne vaikuttavat taloyhtiön rahoitukseen.

Vuokran perusteet tulisi vaatia näkyviksi

Jos kaupunki ilmoittaa uuden vuokran perustuvan markkina-arvoon, taloyhtiön kannattaa pyytää laskelmat ja tausta-aineisto nähtäväksi. Pelkkä lopullinen vuosivuokra ei riitä. Taloyhtiön tulee voida tarkistaa, mitä rakennusoikeuden arvoa on käytetty, miten tontin pääoma-arvo on muodostettu, mitä tuottoprosenttia on sovellettu ja miten mahdolliset alueelliset vertailut on tehty.

Erityisen tärkeää on pyytää vertailu saman kaupungin muihin vastaaviin tontteihin. Jos samaan päätöskokonaisuuteen kuuluu useita päättyviä vuokrasopimuksia, kaupungin tulisi pystyä osoittamaan, että hinnoittelu on johdonmukaista ja että mahdolliset erot tonttien välillä perustuvat todellisiin eroihin esimerkiksi sijainnissa, kaavamerkinnässä tai rakennusoikeudessa.

Oikeuskäytännön näkökulma

Maanvuokrasuhteissa vuokran kohtuullisuutta ei arvioida yksinomaan vanhan ja uuden vuokran prosentuaalisen eron perusteella. Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO:2009:42 katsottiin, että vuokran tarkistamiselle voi olla peruste, jos vuokra-alueen käyttömahdollisuudet ovat olennaisesti muuttuneet, mutta korotuksen jälkeenkin vuokran tulee olla kohtuullinen. Ratkaisussa hyväksyttiin vuokran tarkistaminen, mutta vaadittua korotusta ei hyväksytty täysimääräisesti.

Tämä periaate on tärkeä myös kaupunkien tontinvuokrien uusimistilanteissa: vaikka vuokran korottamiselle olisi hyväksyttävä lähtökohta, lopputuloksen tulee olla objektiivisesti perusteltu ja kokonaisuutena kohtuullinen. Maanvuokralain sovittelusäännös antaa yleisen oikeudellisen kehyksen sille, että myös vuokraehtoa ja vuokranmääritysmekanismia voidaan arvioida kohtuullisuuden näkökulmasta.

Esimerkki Espoosta: miksi selvityspyyntö voi olla tarpeen?

Kiinteistölakimies hoitaa parhaillaan Espoossa tapausta, jossa taloyhtiölle tarjottu uusi maanvuokrasopimus merkitsee huomattavaa vuokrankorotusta pitkän vuokrakauden päättyessä. Asiassa on pyydetty kaupungilta tarkempaa selvitystä muun muassa vuokran laskentaperusteista, ulkopuolisten arvioitsijoiden arviolausunnoista, vertailutonteista, rakennusoikeuden yksikköhinnasta, vuokra-ajasta, vakuusvaatimuksista sekä siitä, miten rakennusten lunastusehto vaikuttaa taloyhtiön neuvotteluasemaan.

Tapaus osoittaa, että taloyhtiön kannattaa reagoida ajoissa. Ennen uuden maanvuokrasopimuksen allekirjoittamista hallituksen tulisi ymmärtää, mihin vuokra perustuu ja millaisia pitkän aikavälin taloudellisia vaikutuksia sopimuksella on. Jos vuokran perusteet jäävät epäselviksi, kaupungille voidaan laatia selvityspyyntö ja tarvittaessa neuvottelukirje vuokran alentamiseksi tai sopimusehtojen tarkistamiseksi.

Taloyhtiön hallituksen muistilista

• Älkää allekirjoittako uutta sopimusta ennen kuin vuokran perusteet on tarkistettu.
• Pyytäkää kaupungilta kaikki arviolausunnot ja laskentaperusteet.
• Verratkaa uutta vuokraa vastaaviin kaupungin vuokratontteihin.
• Laskekaa vaikutus hoitovastikkeisiin ja osakaskohtaisiin kustannuksiin.
• Tarkistakaa vuokra-aika, indeksiehdot, tasotarkistukset, vakuudet ja lunastusehdot.
• Dokumentoikaa hallituksen päätökset ja määräajat huolellisesti.
• Hakekaa tarvittaessa asiantuntija-apua ennen sopimuksen hyväksymistä.

Usein kysytyt kysymykset kaupunkitontin vuokrankorotuksesta

Voiko kaupunki korottaa tontinvuokraa, kun pitkä maanvuokrasopimus päättyy?

Kaupunki voi lähtökohtaisesti määrittää uuden vuokrasopimuksen ehdot uudelle vuokrakaudelle, jos vanha määräaikainen maanvuokrasopimus päättyy. Tämä ei kuitenkaan tarkoita, että vuokra voisi olla perusteeton tai kokonaisuutena kohtuuton. Taloyhtiöllä on syytä pyytää nähtäväksi vuokran laskentaperusteet ja vertailuaineisto ennen sopimuksen hyväksymistä.

Milloin uusi maanvuokra voi olla kohtuuton taloyhtiölle?

Uusi maanvuokra voi olla kohtuuton erityisesti silloin, jos korotus on poikkeuksellisen suuri, vuokran laskentaperusteet jäävät epäselviksi, vertailukelpoisia tontteja ei esitetä tai sopimuksen muut ehdot, kuten lyhyt vuokra-aika, indeksikorotukset, vakuusvaatimukset ja lunastusehdot, tekevät kokonaisuudesta taloyhtiölle suhteettoman raskaan.

Mitä taloyhtiön pitää tarkistaa ennen uuden maanvuokrasopimuksen allekirjoittamista?

Taloyhtiön tulee tarkistaa ainakin vuokran laskentakaava, rakennusoikeuden yksikköhinta, pääoma-arvo, tuottoprosentti, indeksiehto, mahdollinen vähimmäiskorotus, vuokra-aika, vakuusvaatimukset, osto-oikeus, rakennusten lunastusehto sekä uuden vuokran vaikutus osakkaiden asumiskustannuksiin.

Kannattaako taloyhtiön pyytää kaupungilta lisäselvitystä?

Kyllä. Jos vuokrankorotus on merkittävä tai sen perusteet eivät ole selviä, kaupungilta kannattaa pyytää kirjallinen selvitys. Selvityspyynnössä voidaan vaatia muun muassa arviolausunnot, tonttikohtainen laskelma, vertailuvuokrat ja perustelut sille, miksi uusi vuokra on juuri kyseiselle tontille kohtuullinen.

Henri Alinen
Konsernijohtaja, Kiinteistölakimies Group

Tarvitseeko taloyhtiönne apua maanvuokrasopimuksen arvioinnissa?

Kiinteistölakimies auttaa taloyhtiöitä ja tontinhaltijoita maanvuokrasopimusten tarkistamisessa, vuokran määräytymisperusteiden arvioinnissa, selvityspyyntöjen laatimisessa ja neuvotteluissa kaupungin kanssa. Jos taloyhtiönne on saanut uuden maanvuokrasopimusluonnoksen tai ilmoituksen merkittävästä tontinvuokran korotuksesta, asia kannattaa arvioida ennen sopimuksen hyväksymistä.

Ota yhteyttä Kiinteistölakimieheen, jos taloyhtiönne on saanut kaupungilta uuden maanvuokrasopimusluonnoksen tai ilmoituksen merkittävästä tontinvuokran korotuksesta. Autamme arvioimaan, onko uusi tontinvuokra asianmukaisesti perusteltu, mitä tietoja kaupungilta kannattaa pyytää ja onko asiassa perusteita vuokran alentamista tai sopimusehtojen tarkistamista koskevalle vaatimukselle.