Esimerkkitapauksia asuntokaupan purusta tai hinnanalennuksesta asunnon terveyshaitan perusteella
Asuntokauppa voidaan joissakin tapauksissa purkaa tai ostaja voi saada hinnanalennusta, kun kyseessä on asunnon terveyshaitta.
Asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n mukaan ostajalla on oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuulliseen hinnanalennukseen. Ostajalla on oikeus saada hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona myyjä vastaanotti kauppahinnan.
Ostajalla on oikeus purkaa kauppa, jos virheestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena.
Asuntokauppalain 6 luvun 17 § mukaan ostajalla on oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii asunnon virheen vuoksi.
Tapausesimerkki
Esimerkkitapauksessa oli ostettu osakehuoneisto noin kymmenen vuotta aikaisemmin asuinkäyttöön rakennetusta kerrostalosta. Peruskorjauksen yhteydessä oli tehty asuintiloja vanhoihin kellaritiloihin. Vasta rakennusyhtiön vastuuajan umpeuduttua ilmeni, että huoneiston lattiat oli rakennettu lupaehtojen ja hyvän rakennustavan vastaisesti. Rakenteisiin oli jätetty kreosoottia ja lisäksi rakenteissa oli mikrobivaurioita.
Ostaja reklamoi kaupasta myyjää vaatien kaupan purkua ja hinnanalennusta sekä vahingonkorvausta.
Ostaja ei olisi jättänyt asunnosta lainkaan ostotarjousta, mikäli olisi tiennyt asunnossa olevasta merkittävästä ja olennaisesta virheestä. Kauppaa ei olisi syntynyt edes alennettuun hintaan, jos virhe olisi ollut ostajan tiedossa.
Asunnon virheenä ja kaupan purun perusteena vedottiin siihen, ettei ostaja voi käyttää asuinhuoneistoa aikomallaan tavalla eikä huoneisto ylipäätään ole asumiskelpoinen ennen mittavia ja huomattavia kustannuksia aiheuttavia korjaustöitä.
Oikeuskirjallisuudessa asuntokaupan purku ja siihen oikeuttavan virheen on katsottu olevan olennainen, kun asumista varten ostetun asuinrakennuksen käyttö estyy pysyvästi. Tällöin se tavoite, johon ostaja on asunnon ostamalla pyrkinyt, ei toteudu lainkaan.
Ostaja ei ollut voinut käyttää asuntoa asumiseen siitä saakka, kun on saanut asunnon hallinnan.
Millloin asunnon virheestä aiheutuu ostajalle niin olennaista haittaa, että tämä oikeuttaa kaupan purkuun?
Oikeuskirjallisuuden mukaan haitan olennaisuuteen vaikuttaa, mikä merkitys virheellä on juuri kyseiselle ostajalle. Objektiivisen arvioinnin ohella huomioidaan myös subjektiiviset perusteet. Lisäksi ostajalle aiheutuvan haitan korostaminen on katsottu ohjaavan tulkintaa erityisesti virheen korjaamisesta aiheutuvaan haittaan, joka mainitaan nimenomaisesti asuntokauppalain esitöissä.
Esimerkiksi Helsingin hovioikeuden ratkaisussa 7.3.2017 S 15/2965v on katsottu, että vaikka kaupan purkaminen on kummallekin osapuolelle taloudellisesti merkittävä ja raskas seuraamus, on kaupan purun kohtuullisuutta arvioitava nimenomaan ostajien näkökulmasta.
Kaupan purku ja asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuu
Taloyhtiö vastaa asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiölle kuuluvista rakenteista. Yhtiö vastaa myös rakenteiden kosteusteknisestä toimivuudesta ja korjaamisesta, mikäli rakenteet ovat kosteus- tai mikrobivaurioituneet.
Esimerkkitapauksessa taloyhtiötä jouduttiin kehottamaan toteuttamaan kunnossapitovastuunsa Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 5 §:n mukaisella huomautuksella, koska taloyhtiö oli haluton tekemään muuta kuin kuivaamaan kosteiksi todettuja seinärakenteita pelkästään ilmapuhaltimien avulla.
Rakenteita päällisin puolin kuivaamalla ei pystytty korjaamaan rakenteiden kastumisen syytä eli lattian alta nousevaa kosteuden siirtymistä rakenteisiin.
Koska taloyhtiö ei edelleenkään ryhtynyt tarvittaviin toimiin rakenteiden tutkimiseksi ostajan oli tilattava rakennusterveysasiantuntija tutkimaan rakenteita. Näissä tutkimuksissa todettiin asunnon alapohjarakenteen uusimistarve vaurioiden ja virheiden poistamiseksi.
Edelleenkään taloyhtiön korjauksiin ryhtymisestä riittävällä laajuudella ei ollut mitään takeita tai aikataulua. Tämä oli myös yksi lisäsyy vaatia myyjältä kaupan purkua.
Terveyshaitta ja virheiden olennaiset korjauskustannukset kaupan purun perusteena
Mikäli asunnon virheet aiheuttavat olennaista haittaa eikä kaupan purun ohella muu seuraamus ole kohtuullista, ostajalla on oikeus vaatia kaupan purkua ja kauppahinnan palauttamista korkoineen myyjältä.
Asuntokauppalain esitöiden mukaan muun seuraamuksen kohtuullisuutta arvioitaessa on otettava huomioon se, voidaanko virhe korjata ja ostajalle korvata korjaamisesta aiheutuneet kustannukset. Kauppa voidaan yleensä purkaa vain, jos virhettä ei voida korjata ilman olennaista haittaa ja virhe on niin merkittävä, ettei hinnanalennus ole riittävä seuraamus.
Korkeimman oikeuden ratkaisussa 2015:58 on katsottu, että mahdollisten suurempien korjauskustannusten riskillä on merkitystä arvioitaessa kaupan purkuperustetta. Tapauksessa korkein oikeus katsoi, että myös riski siitä, että alapohja joudutaan uusimaan kokonaan, on varteenotettava.
Kun on kysymys rakenteissa laaja-alaisesti olevasta virheestä, jonka korjauskustannusten lopullista määrää ei voida riittävällä varmuudella arvioida, on perustelua, että ostaja voi valita purkaako vai tyytyykö hän hinnanalennukseen.
Asunnossa oli edessä laajat ja pitkäaikaiset korjaustoimet (lattioiden purku ja uudelleen rakentaminen), jonka aikana asuntoa ei voida käyttää asumiseen. Korjaustoimien aloittamista viivytti vielä taloyhtiön haluttomuus ryhtyä tarpeellisiin korjaustoimiin esittämällä rakenteiden tiivistämistä niiden korjaamisen sijaan.
Tiivistyskorjausten merkityksestä voit lukea tästä blogikirjoituksesta.
Virhettä ei ostajan käyttämien rakennusterveysasiantuntijoiden näkemysten mukaan voitu hoitaa rakenteita tiivistämällä virheiden aiheuttaman terveyshaitan vuoksi.
Asunnon olennaiset virheet oikeuttivat ostajan purkamaan kaupan eikä pelkästään hinnanalennusta voitu asunnon virheiden merkityksellisyyden vuoksi pitää ostajalle kohtuullisena seuraamuksena. Kun otetaan huomioon sekä asunnon korjaamisen korjauskustannukset, kaupan aiheuttama muu haitta, kuten asumishaitta, ja asunnon terveyshaitta, kaupan purun olennaisuusvaatimus täyttyy.
Kauppa purettaessa myyjän on asuntokauppalain 6 luvun 28 §:n 1 momentin mukaan palautettava saamansa kauppahinta. Myyjän on maksettava palautettavalle kauppahinnalle tuottokorkoa siitä päivästä lukien, jona hän vastaanotti maksun. Kuukausi vaatimusten esittämisestä lukien voidaan vaatia korkoilain mukaista viivästyskorkoa.
