Airbnb-vuokraus johti oikeusriitaan – mitä taloyhtiön kannattaa tietää?

Voiko laki kieltää Airbnb-toiminnan?

Tapauksessa osakas omisti kaksi asuntoa, joista toista oli vuokrattu useasti Airbnb:n kautta. Vaikka toinen asunto oli myyty ennen varoitusta, taloyhtiö epäili, että myös toista asuntoa käytettäisiin samalla tavalla. Hallitus päätti antaa varoituksen.

Käräjäoikeus katsoi, että varoitus oli annettu liian aikaisin – pelkän epäilyn perusteella. Hovioikeus oli eri mieltä: varoitus oli perusteltu, koska osakkaalla oli ollut kaksi asuntoa, ja toisessa oli jo harjoitettu ammattimaisen majoitustoiminnan lailla vuokraamista. Taloyhtiöllä oli syytä olettaa, että toiminta jatkuisi myös toisessa huoneistossa.

Voidaanko Airbnb kieltää taloyhtiössä?

Lähtökohtaisesti osakas saa hallita huoneistoaan ja käyttää sitä haluamallaan tavalla, kunhan toiminta ei aiheuta häiriötä eikä ole yhtiöjärjestyksen tai asunto osakeyhtiölain vastaista. Osakas voi vuokrata asuntoaan eteenpäin, joko pitkäaikaisesti tai lyhytaikaisesti.

Huoneiston vuokraaminen Airbnb:n tai muiden vastaavien palvelujen kautta on tällä hetkellä sallittua. Lainsäädännössä ei ole eroa sen mukaan, kuinka kauan vuokraus kestää. Vaikka vuokraaminen on sinänsä sallittua, vuokraustoimintaan voi liittyä esimerkiksi taloyhtiön yhtiöjärjestyksestä johtuvia rajoituksia ammattimaista majoitustoimintaa kohtaan.

Kyseisessä oikeustapauksessa taloyhtiön yhtiöjärjestys kielsi huoneiston käyttämisen lyhytaikaiseen vuokraukseen, mikä johti oikeusriitaan. Käräjäoikeuden mukaan varoitukselle ei ollut aihetta vielä kahden lyhytaikaisen vuokrauskerran jälkeen.

Hovioikeus totesi, että varoitus voidaan antaa heti, kun yhtiöjärjestyksen vastainen oman asunnon käyttö alkaa tai sen jatkuminen on todennäköistä. Varoitusta ei tarvitse lykätä siihen asti, kun rikkomus on jo vakava. Näin taloyhtiö voi puuttua tilanteeseen ajoissa.

Tärkeää on myös, mitä tapahtuu varoituksen jälkeen. Osakkaalle pitää antaa kohtuullinen aika korjata toimintansa. Jos rikkomus jatkuu, yhtiökokous voi päättää huoneiston hallintaanotosta.

Airbnb-vuokraus voi johtaa huoneiston hallintaanottoon  

Toimistomme taloyhtiön puolesta hoitamassa tapauksessa osakkaan asunnossa oli aloitettu yhtiöjärjestyksen vastainen lyhytaikainen majoitustoiminta. Taloyhtiön hallitus reagoi nopeasti antamalla varoituksen huoneiston hallintaanotosta.

Osakas piti varoitusta perusteettomana, koska vuokraustoiminta ei ollut kyseisessä huoneistossa jatkunut kauan; vain kaksi kertaa.

Toisessa saman osakkaan omistamassa huoneistossa oli Airbnb toiminta jatkunut pitempään, mutta asunto oli myyty varoituksen jälkeen.

Kysymys oli siitä, voitaisiinko jäljelle jäänyt huoneisto ottaa taloyhtiön hallintaan pelkästään siitä syystä, että oli pelättävissä

Airbnb-vuokrauksen jatkuvan tässäkin asunnossa. Käräjäoikeus ei tähän uskonut ja julisti yhtiökokouksen päätöksen pätemättömäksi.

Taloyhtiö voi antaa varoituksen ajoissa – ei tarvitse odottaa vakavaa rikkomusta

Hovioikeus oli eri mieltä ja vahvisti, että varoitus voitiin antaa jo varhaisessa vaiheessa: asunto-osakeyhtiölaissa ei edellytetä, että häiriön täytyy jatkua tietyn aikaa ennen varoitusta. Hallituksella on päinvastoin oikeus ja velvollisuus varoittaa osakasta heti, kun kielletty toiminta on alkanut.

Varoituskirjeessä on tärkeää yksilöidä, mitä sääntöjen vastaista menettelyä osakkaan on vaadittu korjaamaan, ja ilmoittaa että toiminnan jatkuminen voi johtaa huoneiston hallintaanottoon.

Varoituksen antamisen jälkeen osakkaalle on siis varattava mahdollisuus oikaista toimintaan liittyvät rikkeet ennen kuin asunto voidaan ottaa yhtiön hallintaan. Hovioikeus korosti, että ratkaisevaa on osakkaan toiminta varoituksen jälkeen: mikäli rikkomus oikaistaan, hallintaanottoa ei voida toteuttaa.

Jos taas varoitus ei tehoa ja kielletty toiminta jatkuu, taloyhtiön yhtiökokouksella on oikeus päättää huoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan. Toisin sanoen hallintaanottopäätöksen oikeutus arvioidaan sen perusteella, noudattiko osakas varoitusta.

Vähäinen rikkomus ei johda hallintaanottoon

Hovioikeus myös huomautti, että aivan yksittäinen tai vähäinen rikkomus ei yleensä oikeuta hallintaanottoon. Esimerkiksi vain kerran tai kahdesti tapahtunut lyhytaikainen vuokraus ei vielä antaisi aihetta ottaa asuntoa yhtiön hallintaan.

Käsitellyssä tapauksessa oli kuitenkin pelättävissä, että osakas jatkaisi laajamittaista, tavanomaisesta asumisesta selvästi poikkeavaa toimintaa varoituksesta huolimatta, joten hallintaanoton edellytykset täyttyivät.

Tämä hovioikeuden ratkaisu selventää taloyhtiöiden kannalta, että hallintaanottovaroitus voidaan antaa ennakoivasti heti rikkomuksen alettua. Jos osakas ei korjaa toimintaansa varoituksen jälkeen, yhtiökokous voi joutua turvautumaan huoneiston hallintaanottoon.

Oikein ajoitetulla varoituksella taloyhtiö voi tehokkaasti puuttua sääntörikkomuksiin asukkaiden turvallisuuden ja asumisrauhan turvaamiseksi.

Ohje hallitukselle ja isännöitsijälle: Näin annat hallintaanottovaroituksen oikein

Tunnista rikkomus ajoissa

Jos osakas toimii yhtiöjärjestyksen tai lain vastaisesti (esim. häiritsevä elämä, maksamattomat vastikkeet, käyttötarkoituksen vastainen toiminta), hallitus voi ryhtyä toimiin heti kaikkien osakkaiden puolesta.

Varoitus voidaan antaa heti

Varoitusta ei tarvitse viivyttää – sen voi antaa heti silloin, kun rikkomus havaitaan. Laissa ei edellytetä, että rikkomus olisi jatkunut pitkään.

Kirjallinen varoitus

Varoitus annetaan kirjallisesti. Siinä tulee selkeästi kertoa lisätietoja:

• mikä toiminta on sääntöjen vastaista
• mitä osakkaan tulee korjata
• että toiminnan jatkuminen voi johtaa huoneiston hallintaanottoon

Anna mahdollisuus korjata

Varoituksen jälkeen osakkaalle on annettava kohtuullinen aika korjata toimintansa. Jos hän tekee niin, hallintaanottoa ei voida toteuttaa.

Hallintaanottopäätös yhtiökokouksessa

Jos osakas ei korjaa toimintaansa, hallitus voi esittää yhtiökokoukselle päätöstä huoneiston hallintaanotosta. Päätös tehdään yhtiökokouksessa.

Dokumentoi kaikki

Säilytä varoituskirje, kokouspöytäkirjat ja muut tiedot asiaan liittyen. Ne voivat olla tarpeen, jos asia etenee oikeuteen.

Kiinteistölakimies auttaa tilanteen selvittämisessä

Mikäli Airbnb-laki tai muut kiinteistölakiin liittyvät asiat askarruttavat, ota yhteyttä Kiinteistölakimieheen. Autamme sinua tilanteen selvittämisessä ja asian hoitamisessa.

Lue seuraavaksi: Osakkeenomistajan ja vuokralaisen velvollisuudet ja vastuut taloyhtiössä

Lue seuraavaksi: Milloin osakkeenomistajalla on oikeus jättää vastikkeet maksamatta?