Osakkeenomistajan ja vuokralaisen velvollisuudet ja vastuut taloyhtiössä
Osakkeenomistajan vuokralainen katkaisi sähköt asunnostaan loman ajaksi. WC-istuimen vesisäiliö jäätyi ja aiheutti sulaessaan vesivahingon. Kuka vastaa ja mistä? Tässä artikkelissa tutustumme taloyhtiön, vuokralaisen ja osakkeenomistajan korvausvelvollisuuksiin.
Vastuu huoneiston vahingoista jakautuu taloyhtiön, vuokranantajan ja vuokralaisen kesken
Taloyhtiön, vuokranantajan ja vuokralaisen vastuualueet määritellään laissa ja vuokrasopimuksessa. Tämä vastuunjako varmistaa, että korjaus- ja kunnossapitovastuut jakautuvat oikeudenmukaisesti ja taloyhtiö, osakkeenomistaja sekä vuokralainen tietävät omat velvollisuutensa. Seuraavaksi tarkastelemme, miten kukin osapuoli vastaa huoneiston kunnossapidosta ja mitä seurauksia vastuullisen toiminnan laiminlyönneillä voi olla.
Taloyhtiö vastaa tavanomaisesta kulumisesta
Taloyhtiöllä on vastuu asunnon tavanomaisesta kulumisesta. Tavanomaiseksi kulumiseksi katsotaan normaalin elämisen aiheuttamat jäljet ja ajan myötä tapahtuva kuluminen.
Taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvat esimerkiksi taloyhtiön rakenteet, eristeet ja perusjärjestelmät, kuten vesijohdot, viemäriputket sekä WC-istuin.
Vuokranantajan vastuulla ovat huoneiston sisäosat
Osakkaan eli vuokranantajan kunnossapitovastuulle kuuluvat huoneiston sisäosat, joihin luetaan kuuluviksi muun muassa seinät, lattiat, kaapistot ja kodinkoneet. Osakkeenomistajana vuokranantaja on vastuussa myös huoneistoon kiinteästi asennettujen laitteiden, kuten lieden, jääkaapin ja muiden kodinkoneiden toimivuudesta. Mikäli näihin laitteisiin tulee toimintahäiriöitä tai niiden käyttöikä päättyy, vastuu niiden korjaamisesta tai uusimisesta kuuluu vuokranantajalle.
Vuokranantajan velvollisuuksiin kuuluu myös huolehtia, että huoneiston sisäpinnat, kuten maalit ja pinnat, ovat asianmukaisessa kunnossa vuokrasuhteen aikana.
Vuokralaisen vastuulla on asunnon huolellinen hoitaminen
Vuokralaisella velvollisuuksiin kuuluu hoitaa huolellisesti vuokraamaansa asuntoa. Mikäli vuokralainen havaitsee huoneistossa puutteellisuuksia tai huoneiston vahingoittumista, hänellä on ilmoitusvelvollisuus vuokranantajalle, eli hänen on viipymättä ilmoitettava havainnoistaan. Vuokralainen on myös vastuussa hänen luvallaan asunnossa oleskelleiden henkilöiden toiminnasta.
Koska asunnon kunnossapitovastuu on asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistajalla, vuokralaisella ei ole ilman vuokranantajan lupaa oikeutta tehdä vuokrahuoneistossa korjaus- tai muutostöitä.
Taloyhtiö ja vuokranantaja jakavat korjausvastuun
Korjausvastuu jakaantuu taloyhtiön ja vuokranantaja-osakkaan kesken. Kun korjaustyön tilaajana on taloyhtiö, se vastaa laskun myös maksamisesta. Taloyhtiö taas voi periä maksamansa laskun edelleen vahingon aiheuttajalta, eli vuokralaiselta.
Vuokranantajalla on valvontavastuu
Osakas-vuokranantaja ei normaalisti vastaa vahingoista, joita vuokralainen on huolimattomuudellaan aiheuttanut taloyhtiölle. Vastuu voi kuitenkin syntyä, jos vuokranantaja on laiminlyönyt vuokranantajalle kuuluvan valvontavastuun ja toiminut huolimattomasti huoneiston valvonnan osalta. On tärkeää muistaa dokumentoida asunnon kunto ennen vuokrasuhteen alkamista.
Tapausesimerkki korvausvelvollisuuksien jakautumisesta
Osakkeenomistajan vuokralainen oli katkaissut sähköt asunnostaan loman ajaksi. Tämän seurauksena WC-istuimen vesisäiliö oli jäätynyt ja aiheuttanut sulaessaan vesivahingon.
Tässä tapauksessa taloyhtiö vastaa rakenteiden kuivatuksesta, rikkoontuneiden putkien ja WC-istuimen vesisäiliön korjauksesta. Tällaisissa tapauksissa taloyhtiöllä on vastuu myös alakerran vahingoista, kuten vahingoittuneen katon maalauksesta.
Vuokralaisella on korvausvelvollisuus, mikäli hänen osoitetaan toimineen huolimattomasti
Vuokralaisella taas on korvausvelvollisuus vuokranantajalle (osakkaalle) huoneiston sisäosien vahingoittumisesta. Vuokralaisen korvausvelvollisuus kuitenkin edellyttää, että vuokranantaja näyttää vuokralaisen toimineen huolimattomasti. Vuokralainen voi vapautua korvausvelvollisuudesta vain, jos pystyy osoittamaan toimineensa huolellisesti.
Alun esimerkin mukaista sähkölämmityksen katkaisemista vuokrahuoneistosta kovalla talvipakkasella ei voi pitää vastuullisena toimintana.
Vakuutus saattaa korvata osan summasta
Vuokralaisen vastuuvakuutus voi korvata taloyhtiölle ja vuokranantajalle aiheutettuja vahinkoja. On kuitenkin tärkeää huomioida, että mikäli vuokralainen on aiheuttanut vahingon tahallaan tai törkeällä huolimattomuudellaan, vakuutus ei välttämättä aina korvaa tai korvaus maksetaan vähennettynä.
Yhteistyöllä kohti vastuullista ja vahinkovapaata vuokrasuhdetta
Vuokrasuhteen onnistuminen riippuu kaikkien osapuolten vastuullisesta toiminnasta ja ennakoivasta huolenpidosta. Kun taloyhtiö, vuokranantaja ja vuokralainen tietävät omat velvollisuutensa ja toimivat yhteistyössä, voidaan vahinkojen syntyä ehkäistä.
Jos kaipaat lisätietoa osakkeenomistajan, vuokranantajan tai vuokralaisen vastuista, asiantuntijamme ovat apunasi. Ota yhteyttä Kiinteistölakimieheen.
Lue seuraavaksi: Vuokrasopimuksen irtisanominen
Lue seuraavaksi: Omakotitalon vuokraus – mitä vuokranantajan kannattaa huomioida?
