Virhevastuu kiinteistökaupassa: Mitä ostajan ja myyjän tulee tietää?

Kiinteistökauppaa koskevat säännökset

Kiinteistökauppaa sääntelevät yksityiskohtaiset säännökset myyjän ja ostajan vastuista. Myyjä vastaa kiinteistöstä siltä osin, kuin hän on tiennyt tai hänen olisi pitänyt tietää kiinteistön kunnosta ja muista ominaisuuksista. 

Vaikka virhe olisi salainen, myyjä vastaa kauppaan vaikuttaneesta, olennaisesta virheestä.

Ostajan velvollisuuteen kuuluu maksaa kauppahinta sopimuksen mukaisesti oikea-aikaisena ja -määräisenä.

Kiinteistökaupan vastuusäännöksiä sovelletaan myös silloin, kun on myyty vuokramaalla sijaitseva rakennus tai osa siitä.

Mikä on kiinteistö?

Kiinteistö voi olla tila tai tontti. Kiinteistö voi käsittää siihen kuuluvan maa- tai vesialueen, osuudet yhteisiin alueisiin ja etuuksiin sekä kiinteistölle kuuluvat rasiteoikeudet, kuten esimerkiksi kulkutien kiinteistölle.

Omistusoikeus voi kohdistua kiinteistöön kokonaisuudessaan, määräosaan tai määräalaan. Määräosa on suhteellinen osuus kiinteistöstä, esimerkiksi neljäsosa. 

Jos useammat henkilöt omistavat kiinteistön määräosin, kukaan ei omista tiettyä, maastoon rajattua osaa kiinteistöstä. Tällainen kiinteistö voidaan jakaa omistajien kesken erillisiin osiin halkomalla kiinteistö.

Jos kiinteistö omistetaan yhdessä määräosin, myös velkakiinnitykset kohdistuvat koko kiinteistöön. 

Määräosan omistaja ei voi myydä rajoiltaan määrättyä osaa kiinteistöstä vaan ainoastaan osuutensa siitä. Yhteisesti omistettujen kiinteistöjen hallinta voidaan jakaa hallinnanjakosopimuksella.

Määräala on rajoiltaan määritelty osa kiinteistöstä. Kiinteistön omistaja voi esimerkiksi myydä osan kiinteistöstään toiselle omakotitalon rakentamista varten. 

Tällainen määräala erotetaan emäkiinteistöstä lohkomalla.

Miten kiinteistökauppa tehdään?

Kiinteistön kauppa on tehtävä kirjallisesti. Myyjän ja ostajan tai heidän asiamiehensä on allekirjoitettava kauppakirja. Kaupanvahvistajan on vahvistettava kauppa kaikkien kauppakirjan allekirjoittajien läsnä ollessa. 

Kiinteistön kauppa voidaan tehdä myös sähköisesti maanmittauslaitoksen ylläpitämässä kaupankäyntijärjestelmässä.

Vaikka kiinteistön kauppa on tehtävä kirjallisesti ja määrämuodossa, kaupan osapuolet voivat 1.11.2024 alkaen vapaammin sopia sopimussakosta tai vakiokorvauksesta siltä varalta, että kaupan osapuoli vetäytyy ostotarjouksen tai esisopimuksen jälkeen kaupanteosta. Tällaisen ehdon sitovuus ei enää edellytä, että ehto olisi kirjattu määrämuotoiseen, kaupanvahvistajan vahvistamaan ostotarjoukseen taikka maanmittauslaitoksen kiinteistövaihdannan palvelussa tehtyyn esisopimukseen.

Maakaaressa ei ole mitään ylärajaa vakiokorvaukselle toisin kuin asuntokauppalaissa, jossa on säädetty 4 %:n yläraja tarjouksen mukaisesta kauppahinnasta. Korvaus on kaupan osapuolten määriteltävissä. Vakiokorvauksen määrä on kuitenkin oltava kohtuullinen. Kohtuullisena on pidetty 10 %:n suuruista korvausta kauppahinnasta laskettuna.

Jatkossakin toisella osapuolella voi olla oikeus saada kaupasta vetäytyneeltä osapuolelta korvausta ilmoittelusta, kiinteistöön tutustumisesta ja muista kaupantekoon liittyvistä tarpeellisista toimista aiheutuneista kohtuullisista kustannuksista.

Määrämuodossa tehty esisopimus mahdollistaa kuitenkin sen, että sopijapuolella on oikeus vaatia toista sopijapuolta kiinteistökaupan tekemiseen ostotarjouksessa tai esisopimuksessa sovituilla ehdoilla. Jos esisopimus ei ole maakaaren määrämuodossa tehty, toinen osapuoli ei voi vaatia kaupan toteuttamista. 

Mitä kauppakirjaan on merkittävä?

Kauppakirjan tulee sisältää myyjän, ostajan ja luovutettavan kiinteistön tiedot sekä kiinteistön kauppahinta tai muu vastike. 

Kiinteistö voidaan luovuttaa myös siten, että myyjä saa jotain muuta omaisuutta osana kauppahintaa, kuten toisen kiinteistön. Tällöin molemmista kiinteistöistä on maksettava varainsiirtoveroa.

Normaalisti kauppakirjassa sovitaan varainsiirtoveron maksusta, vesi- ja sähköliittymistä sekä milloin omistus- ja hallinta-oikeus siirtyvät. Kauppakirja voi sisältää seuraamukset siltä varalta, jos ostaja ei maksa kauppahintaa oikea-aikaisena ja määräisenä tai myyjä ei luovuta kiinteistön hallintaa sopimuksen mukaan. Kauppakirja voi sisältää myös vastuunrajoituksia kuntotarkastuksessa havaittujen virheiden osalta. 

Myyjän vastuut kiinteistökaupassa

Kiinteistökaupan virheet voivat liittyä sopimusehtojen täyttämiseen tai kiinteistön ominaisuuksiin, esimerkiksi rakenteista löytyy terveyshaittaa aiheuttavaa kosteutta tai hometta. Tällaista virhettä kutsutaan laatuvirheeksi.

Tiedonantovirhe on kyseessä silloin, kun myyjä on antanut virheellistä tietoa kiinteistöstä ja tämän tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Tällöin ostaja olisi tehnyt kaupan alennetulla kauppahinnalla tai ei olisi lainkaan tehnyt kauppaa, jos olisi tiennyt virheestä.

Jos myyjällä ei olisi lainkaan ollut oikeutta myydä kiinteistöä, esimerkiksi kaikki kuolinpesän osakkaat eivät ole allekirjoittaneet kauppakirjaa, kaupassa on oikeudellinen virhe.

Myyjä vastaa myös siitä, että kiinteistöä voidaan käyttää myytyyn tarkoitukseen eikä esimerkiksi mikään viranomaismääräys tai rakennuskielto estä kiinteistön käyttöä. Tällaisia virheitä kutsutaan vallintavirheiksi.

Myyjällä on velvollisuus luovuttaa myymänsä kiinteistö ostajalle kauppakirjan mukaisesti. 

Jos myyjä ei luovuta kiinteistön hallintaa tai panttikirjoja sovitussa ajassa, ostaja voi vaatia sopimuksen täyttämistä oikeusteitse. 

Jos viivästys on olennainen, ostajalla on oikeus vaatia kaupan purkua sekä vahingonkorvausta kärsimästään vahingosta.

Tyypillisimpiä myyjän vastuulla olevia laatuvirheitä ovat terveyshaittaa aiheuttavat homeet ja mikrobit talon rakenteissa.

Jos myyjä on tiennyt virheestä, mutta ei ole kertonut siitä ostajalle tai on kertonut väärää tietoa, kyseessä on myyjän tiedonantovirhe. 

Myyjän toimiessa kaupassa huolimattomasti tai tahallisesti, ostajalla on oikeus saada vahingonkorvausta kärsimästään vahingosta. Jos virhe on olennainen, ostaja voi vaatia kaupan purkua.

Jos myyjä ei ole tiennyt virheestä, kyseessä on salainen virhe. Salaisen virheen johdosta ostajalla voi olla oikeus vaatia hinnanalennusta tai purkaa kauppa, mikäli virhe on olennainen. 

Salaisen virheen ollessa kyseessä ostajalla ei kuitenkaan ole oikeutta saada vahingonkorvausta hänelle aiheutuneista muista vahingoista.

Vahingonkorvausta voi saada vain, jos toinen sopimusosapuoli on toiminut huolimattomasti tai tahallisesti.

Ostajan vastuut kiinteistökaupassa

Jos ostaja ei maksa kauppahintaa sovittuna aikana, on myyjällä oikeus vaatia ostajalta sopimuksen täyttämistä sekä korvausta kärsimästään vahingoista.

Jos viivästys on olennainen eikä ostaja suorita kauppahintaa kokonaan, myyjä saa purkaa kaupan ja vaatia vahingonkorvausta. Tämä edellyttää, että kauppakirjan mukaan omistusoikeuden siirtyminen edellyttää kauppahinnan maksamista.

Yleensä kauppakirjoihin lisätään lauseke, jonka mukaan ”omistusoikeus kaupan kohteeseen siirtyy ostajalle, kun kauppahinta on tullut kokonaan suoritetuksi”.

Kauppakirjoihin kirjataan yleensä myös kaupan purkava ehto ostajan maksuviivästyksen varalta. Tällöin kauppa voidaan purkaa sopimuksella tai tarvittaessa oikeusteitse, mikäli kaupan purkavaa sopimusta ei saada tehtyä ostajan kanssa vapaaehtoisesti.

Myyjällä on oikeus purkaa kauppa myös ostajan ennakkoviivästyksen perusteella, jos ostaja on kaupan jälkeen asetettu konkurssiin, on todettu ulosmittauksessa varattomaksi tai muutoin on ilmeistä, ettei ostaja tule täyttämään maksuvelvollisuuttaan. 

Kiinteistössä on

• Laatuvirhe, kun kiinteistö ei kaupantekohetkellä vastaa ominaisuuksiltaan sitä, mitä on sovittu.
• Vallintavirhe, kun myyjä antanut väärän tai harhaanjohtavan tiedon voimassa olleesta kaavasta tai rakentamiseen tai luovuttamiseen liittyvästä tai muusta rajoituksesta, jonka voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan (kaavoitus, viranomaispäätökset, suojelu, naapurikiinteistön käyttö).
• Oikeudellinen virhe, kun ostaja virheen johdosta menettää omistusoikeuden kiinteistön oikealle omistajalle.

Ostajan selonottovelvollisuus rajoittaa myyjän vastuuta

Myyjällä velvollisuus kertoa kaikki kaupan kohteen ominaisuudet, jotka voivat vaikuttaa kauppaan, mutta myös ostajalla velvollisuus tarkastaa kaupan kohteen kunto huolellisen henkilön tavoin.

Jos kuntotarkastuksessa havaitaan vaurioepäilyjä, ostajan tulee vaatia niiden selvittämistä mahdollisimman pian virheen havaitsemisesta. 

Myyjä ei vastaa virheestä, josta ostaja on saanut tiedon ennen kauppaa. 

Myös ennen kauppaan ostajan tietoon tullut epäily vaurioista talon rakenteissa voi laajentaa ostajan selonottovelvollisuutta virheestä.  

Kauanko virhevastuu kestää?

Maakaaren mukaan myyjä vastaa luovuttamastaan kiinteistöstä viiden vuoden ajan siitä hetkestä, jolloin kiinteistön hallinta on luovutettu ostajalle. 

Määräaikaa ei kuitenkaan sovelleta, jos myyjä on toiminut kaupassa kunnianvastaisesti tai arvottomasti, esimerkiksi salaamalla tietämänsä virheen. 

Tällaisessa tilanteessa myyjän vastuu kiinteistöstä voi katketa vasta velan yleisen vanhenemisajan jälkeen, eli kymmenen vuoden kuluttua kaupanteosta.

Kuinka menetellä, jos kaupasta syntyy riitaa?

Jos ostajalle syntyy aihetta epäillä, että kiinteistökaupassa on virhe, on tärkeintä heti reklamoida virheestä myyjälle. Ostajan on myös tehtävä kohtuullisessa ajassa myyjälle vaatimuksensa virheen johdosta. 

Vaikka kiinteistön kaupassa reklamaatio voidaan tehdä alle viiden vuoden kuluttua kiinteistön hallinnan luovutuksesta, jokaisesta havaitusta virheestä on kuitenkin aina reklamoitava kohtuuajassa. 

Tämä tarkoittaa maksimissaan 3 – 4 kuukauden kuluessa siitä hetkestä, kun ostaja on saanut selvyyden virheestä ja sen merkityksestä. 

Mikäli virhettä joudutaan tutkimaan asiantuntijan avustuksella esimerkiksi tekemään home- tai mikrobitutkimuksia, voi kuitenkin tällaiset tutkimukset yleensä laskea edellä mainittua määräaikaa pidentäviksi. 

Kuitenkin selvyyden vuoksi reklamaatio virheestä on aina tehtävä mahdollisimman pian, jotta myyjä ei voisi vedota siihen, että reklamaatio olisi myöhästynyt. 

Jos virheen tarkka määrä tai kustannus ei ole selvillä, voidaan virheen merkitys arvioida reklamaatiossa parhaan tietämyksen mukaan ja myöhemmin täsmentää vaatimuksia virheen merkityksen selvittyä.

Miten kiinteistökaupasta syntynyt riita ratkaistaan?

Normaalisti virheen reklamoinnin jälkeen ostaja ja myyjä neuvottelevat keskenään, voidaanko riita ratkaista sovinnollisesti. 

Sovintoneuvotteluja voidaan käydä vapaamuotoisesti osapuolten välillä keskenään tai lakimiesten välityksellä. Riidan ratkaisu on mahdollista myös tuomioistuimessa erillisessä tuomioistuinsovittelussa. 

Tuomioistuinsovittelussa sovittelijatuomari kuulee molempia osapuolia ja voi ehdottaa riidalle sovinnollista ratkaisua.

Mikäli tuomioistuinsovittelussa ei päästä riidan sovinnolliseen ratkaisuun, asia siirretään käräjäoikeuden normaaliin valmisteluun. 

Kirjallisen ja suullisen valmistelun jälkeen järjestetään suullinen pääkäsittely, jossa osapuolet perustelevat asiansa ja kuulevat todistajia. 

Yleensä oikeudenkäynnissä kuullaan riidan osapuolia ja taloa tutkineita asiantuntijoita. Oikeuden tehtävä on pääkäsittelyn jälkeen antaa perusteltu päätös, josta on mahdollista vielä valittaa hovioikeuteen. 

Hovioikeus käytännössä käy asian uudelleen lävitse ja kuulee samat todistajat kuin oikeudenkäynnissä käräjäoikeudessa. 

Riidan sovinnollinen ratkaisu on yleensä paras tapa ratkaista kiinteistökaupasta syntynyt ongelmatilanne. 

Riidan pitkittyessä myös osapuolten kulut kasvavat ja tavallista on, että riidan hävinnyt osapuoli joutuu maksamaan kaikkien kulut niin käräjäoikeudessa kuin hovioikeudessa. 

Ota yhteyttä Kiinteistölakimieheen, jos haluat tietää virhevastuusta enemmän!

Oletko ostanut tai myynyt kiinteistön, jossa epäillään virhettä? Ota yhteyttä Kiinteistölakimieheen ongelman kartoittamiseksi ja selvittämiseksi, kuka on vastuussa virheestä. 

Alkuneuvottelu on aina maksuton eikä sitouta sinua mihinkään.

Lue seuraavaksi: Talon myynti purkukuntoisena – Mikä on myyjän vastuu?

Lue seuraavaksi: Kiinteistökauppa – Ostotarjouksen peruminen ja sopimussakko