Paritaloasunnon ostaja uhkasi kaupan purulla

– Olin pahaa aavistamatta myynyt omistamani asunnon, joka oli kuntotarkastettu ja kaikin puolin hyvässä kunnossa. Seuraavaksi vaadittiinkin jo kaupan purkamista, mikä mielestäni oli kohtuutonta, Riitta kertoo.

Ostajan tekemässä tutkimuksessa havaittiin ulkoseinissä olevan mikrobivaurioita ja osin kohonneita kosteusarvoja. Rakenteissa olevat vauriot olivat tutkimuksen mukaan syntyneet pidemmällä aikavälillä: ”vaurioihin johtaneet syyt olivat ulkopuolella seinärakenteisiin kohdistunut kosteusrasitus (maakosteus, hule- ja sadevedet) sekä sisäpuolisen kosteuden kulkeutuminen (diffuusion voimasta) ulkovaipparakenteiden viileämpiin osiin, mistä kosteus on tiivistynyt/noussut riittävän korkeaksi, jolloin mikrobien vaatimat kasvuedellytykset ovat täyttyneet.”

Edelleen tutkimuksen mukaan rakenteiden ilmavuodot kuljettavat rakenteissa olevia epäpuhtauksia, mikrobeja, itiöitä, rihmaston kappaleita ja mikrobitoiminnan aiheuttamia kaasumaisia aineenvaihduntatuotteita ja villakuituja sisäilmaan.

– Vastaavan kaltaiset havainnot ovat varsin tyypillisiä ongelmia monissa samanikäisissä rakennuksissa, asiaa hoitanut kiinteistölakimies Niko Vuorinen kertoo. 

– Ulkoseinärakenteille suositeltiin kengityskorjausta, jolla valesokkelirakenne saataisiin poistettua ja asunnon ilmatiiveyttä ja ilmanvaihtoa parannettaisiin. 

Normaalisti taloyhtiö vastaa omistamiensa rakennusten korjauksesta. Taloyhtiön osakkaiden vastuulla on osallistua korjauksiin maksamalla vastiketta. Osakkailta voidaan periä ylimääräistä hoitovastiketta, jolla korjaukset kustannetaan tai yhtiö ottaa lainaa. Osakkaat vastaavat lainasta maksamalla rahoitusvastiketta tai maksamalla pois oman osuutensa. Joka tapauksessa korjaustoimista ja mahdollisen lainan hakemisesta päätetään yhtiökokouksessa.

– Normaalisti osakkaan osuudeksi varsinkin isoissa yhtiöissä jää sen verran pieni hintalappu, ettei ostaja voi virhetilanteissa vaatia kaupan purkua, saati edes hinnanalennusta, Vuorinen toteaa. 

– Nyt kuitenkin ostaja väitti, että samat korjaukset olivat edessä taloyhtiön muissakin rakennuksissa, jolloin taloudellinen virhe olisi tarpeeksi merkittävä kaupan purkuun.

Käräjäoikeudessa päädyttiin tuomioistuinsovitteluun

– Tuntui todella kohtuuttomalta joutua miettimään riidan lopputulosta kahden vuoden ajan, kun ensin sai odottaa asian etenemistä käräjäoikeuteen ja sitten vasta päädyttiin tuomioistuisovitteluun, Riitta kertoo.

Tuomioistuinsovittelussa alettiin ensimmäistä kertaa puhua hinnanalennuksesta, koska haasteessa ostaja oli vaatinut ainoastaan kaupan purkua. 

– Näyttö asiassa koostui ulkoseinän alajuoksun alta ja päältä sekä mineraalivillasta otetuista näytteistä, joissa oli tutkittu mikrobikasvustoa. Merkkiainekokeella pyrittiin todistamaan, että nämä mikrobit pääsevät ilmavuotojen kautta sisäilmaan ja aiheuttavat asukkaille terveyshaittaa, Vuorinen tiivistää kanteen sisällön.

Rakennuslupakuvien perusteella rakenne ei olisi ollut valesokkeli ja kaikki ulkoseinärakenteet lähtivät lupapiirustuksen mukaan selvästi maanpintaa korkeammalta. 

Mikäli tuomioistuinsovitteluun ei olisi menty, asian käsittely olisi alkanut suullisella valmisteluistunnolla, jossa olisi selvitetty vaatimusten ja niiden kiistämisen perusteet, nimetty todisteet ja todistajat sekä kirjattu todistusteemat. Eli mitä kullakin todisteella halutaan näyttää toteen tai mistä asiasta henkilötodistajat kertovat, joko virhevaatimusten puolesta tai niitä vastaan.

Monessa tilanteessa on asiantuntijan sana toista asiantuntijaa vastaan, ja oikeuden pitää päättää, kenen asiantuntijan lausumaa on pidettävä uskottavampana. Aina riita ei ratkea vielä käräjäoikeudessa vaan sama prosessi käydään alusta saakka uudestaan lävitse hovioikeudessa. Hovioikeuden päätöksestä ei voi valittaa korkeimpaan oikeuteen kuin poikkeustapauksissa, jos asialla on laajempaa oikeudellista merkitystä ennakkotapauksena.

– Suostuin maksamaan hinnanalennusta, koska en halunnut jatkaa raskaan riidan miettimistä yhtään pitempään kuin oli pakko, Riitta toteaa.

– Vaikka itse ajattelee toimineensa oikein ja kertoneensa kaikki tietämänsä asiat kaupanteossa, oikeudessa esitetyt syytökset alkavat kalvaa mieltä. Oli helpotus saada sovinto aikaan, vaikkakin siitä joutui maksamaan.

Toisin kuin usein kuvitellaan, tuomioistuinsovittelussa ei pyritä aina kaikille oikeudenmukaiseen lopputulokseen vaan pääsemään riidasta kohtuudella eroon. Sovittelussa ei kuulla asiantuntijoita eikä selvitellä virheiden laatua tai merkitystä. 

– Sekä kantaja- että vastaajapuoli käytännössä kertovat miltä heistä tuntuu ja millä ehdoilla ja hinnalla he ovat valmiit sopimaan asian, Vuorinen kertoo.

– Riita-asioiden sopiminen on monesti suositeltavaa, koska se vähentää oikeudenkäyntikuluja ja säästää aikaa. Lisäksi sopimalla voidaan välttää oikeudenkäynnin lopputuloksen epävarmuus ja säilyttää suhteet vastapuoleen. Sopiminen myös vähentää stressiä ja henkistä kuormitusta.

Tässä riidassa kuitenkin päästiin sopimalla nopeasti hyvään lopputulokseen, johon asiakkaammekin oli tyytyväinen:

– Kiitos kuuluu etenkin asiaani hyvin hoitaneelle Niko Vuoriselle. Hänen läsnäolonsa koko riidan eri vaiheessa oli varmaa ja mieltä rauhoittavaa. 

– Asia saatiin kuitenkin kohtuuajassa päätökseen ja pääsin jatkamaan arkea ilman lisämurhetta oikeuden tuomiosta, johon en olisi mitenkään voinut vaikuttaa. Vieläpä jos asia olisi tämän jälkeen jatkunut hovioikeuteen, olisi ollut kamalaa. 

– Voin ilolla suositella Kiinteistölakimiehen palveluita muillekin vastaaviin ongelmiin joutuneille.

Niko Vuorinen
Kiinteistölakimies (OTM, VT)